上海房贷细则出炉 或致7成交易“被二套”

　　7月14日，为贯彻国家住建部等三部门有关二套房贷的认定标准，严格执行差别化的信贷政策，上海市房管局、人民银行上海分行、上海银监局联合下发了《关于转发〈关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知〉的通知》（沪房管市〔2010〕243号，以下简称《转发通知》）。该通知首次细化了上海核查借款人家庭住房情况程序，再度明确了本市将严格执行差别化信贷政策。

　　《每日经济新闻》记者从上海市房管局相关负责人处获悉，此次《转发通知》的下发，除了为让基层更了解并严格执行相关规定外，与之前中央下发的三部门通知相比，《转发通知》更细化了中央有关“具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果”的规定，对如何利用本市房屋登记信息系统进行认证做出了明确指示。

　　上海明确房贷申请流程

　　住建部、人民银行、银监会此前联合下发的通知明确以下三种情况，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽责调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。同时规定“具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果”。

　　《转发通知》指出，借款人签订购房合同后申请住房贷款的，应当如实向贷款银行申报本人和家庭成员的住房情况；经银行初审后，借款人向房地产交易中心申请住房查询，并提交购房合同、申请书、身份证件等相关材料；房地产交易中心在规定时间内出具查询结果后，贷款银行凭出具的查询结果审核确定借款人的贷款首付款比例及利率。需要注意的是境内居民只能持有效居民身份证申请查询（不能凭护照等其他身份证件），未成年子女为境内居民的，应当提交户口簿。

　　此外，虽然上海在之前的第二套房认定过程中就已使用了房屋登记信息系统，但据房管局相关负责人解释，此番调查查询与之前的查询存在“内容与作用”上的不同。

　　该负责人称，之前通过查询系统核实的主要作用，是确定借款人所能贷款的优惠条件与利率，而本次通过系统查询的结果，旨在确定该借款人的住房套数等信息。

　　7成交易或“被二套”

　　“上海方面由于地方细则一直未有出台，所以银行在第几套房的认定方面一直延续着去年以认贷为主的标准。如果未来认房原则加入并严格执行，至少7成以上的交易将‘被’二套以上”。易居臣信市场研究中心分析师杨晨青表示。

　　杨晨青告诉记者，认房原则实际依赖上海的房屋登记信息系统得以实现，但是从实际操作过程来看，其流程之复杂、牵涉的部门之多，也将会给监管层带来很多问题。

　　中国指数研究院副院长陈晟则表示，虽然政策的执行确实存在难度，在时间和成本上的投入都会增加，但是，既然政府表明了决心，细化了操作程序，就必然会想办法去执行。

　　陈晟还表示，上海的三部门之所以会选择在这个时间点上下发这个二套房认定的政策，是针对最近市场上普遍流传的第三套房银行贷款有所松动而做出的 “及时表态”。同时，《转发通知》也表明了政府政策调控并没有改变。

　　“未来，相关税收的征收程序和工作将会更为复杂。这一阶段的政策执行或也为政府未来的工作做好了预热与铺垫。”陈晟说。

　　至于《转发通知》对后市产生的影响，杨晨青预计，“从5、6两个月来看，上海一、二手房市场成交量都已经回落到近几年的最低水平，继续下滑的空间已经很小了，短期内政策的影响不会很大。但从长期来看的话，如果银行坚持认房又认贷的标准执行，从压制需求的角度对市场的影响无疑是巨大的，有可能将拉长本次楼市调整的周期。”