房贷犹如地雷战：提前还贷要收费 利率优惠变脸快

　　律师建议，办理房贷时看清合同细则内容最重要，个贷经理口说无凭

　　步步都要小心为营，不然被银行霸王陷阱看中的话，后续发展方向往往是“哑巴吃黄连，有苦说不清”。在银行个人业务的霸王陷阱中可谓是五花八门，而在房贷这个热门业务中更是埋藏了许多“显而易见”的陷阱，似乎有种“越明显就越安全”的感觉。

　　提前还款倒扣费，贷款合同“地雷”多

　　杨先生与他的几个朋友最近就深陷于房贷提前还款的迷雾中，他向记者表示，“最近与朋友合伙经营生意赚了一些钱，大概每人有15万。一时间有这么多钱除了兴奋之余，还头疼着应该怎么样合理运用。因为大家都是房贷之人，所以最后商量着不如用这笔钱进行提前还款。”

　　杨先生和他的几个朋友都在不同银行进行贷款，在没有这个打算前他们根本不知道提前还款也要收取比较大的额外费用，也就是所谓的违约金。提前还15万元，却有可能被收取1万到2万左右的额外费用。

　　经过记者相关调查，像工、农、中、建等10家大型银行虽然基本上向记者表示一般情况下提前还款不会收取手续费，不过最终能否允许提前还款则需要按照房贷合同的相关细则进行决定。

　　工行广州天河一位不愿透露姓名的支行个贷负责人告诉记者，“其实银行最不愿意看到的就是客户提前还款，在支行层面就更不愿意，因为这就意味着银行放出去的款项没有能够得到有效的回报。所以银行会利用收取较高的手续费作为门槛，不过都不会高调对外宣称。只有当客户真正需要办理时银行才会告诉客户相关事项。”

　　而他则提醒，“其实现在主要办理提前还款的客户是早前打了7折利率优惠的客户，因为现在要提高存量房的利率风声不绝于耳。但本来这批客户已经享受到较低的优惠，如果还要提前还款那更加令到银行无利可图。”

　　“如果真需要提前还款的客户则不要一次性的把款项都还清，这样也许能够降低较多的额外费用。假设客户贷款还剩30万元，提前还款28万元，收取的额外费用应该在1000-2000元（不过还是需要视每家银行的情况而定），那么剩下2万元就按照原有贷款利率归还收取。”该人士建议。

　　同时，所有的后续贷款事项都必须按照贷款合同办事，所以如果在签订房贷合同时要注意相关事项。因为在房贷合同上有一些条款表面上看似对现行贷款没有太大的影响，但一旦涉及到后续业务运作就有可能产生“无厘头”陷阱。

　　如现在存量房利率的“被提高”，很大程度上就是因为房贷者在跟银行签订合同时没有注意里面的措词。若合同上写的是利率会随着国家政策调整而调整，那么银行随时调整利率在法律上是合情合理的。

　　办理越多个人业务房贷就能获得优惠是银行“潜规则”

　　无可否认，在办理房贷的时候都希望能够获得更多的优惠。但在目前房贷政策“严控监管”的情况下，要获得优惠并不是那么简单。

　　最近，许多银行都在大搞拉存款之战，各种各样的手段无奇不有。送大米、油等生活物品就不在话下，同时也把房贷是否能够得到优惠的条件也附加上在银行存款的多少或者强迫你购买银行的一些短期理财产品与办理信用卡等“莫须有”的条件。

　　“目前因为国家房贷政策的不断施压，银行对于大众客户的贷款一般都不会给予什么相关的优惠。但其实银行是能够给客户开出如贷款利率7到8折的优惠，但只针对所谓的VIP客户。比如说如果存款超过10万可以视为最低端的VIP客户，在该客户或其介绍的朋友需要贷款时可以在基准利率以下浮动（无论是一手房还是二手房）。”农行天河一不愿透露姓名的支行行长表示。

　　“如果客户没有太多存款在银行，可以通过购买银行的短期风险较低的理财产品为条件来获取银行的优惠。因为短期风险较低的理财产品也可视为银行一笔不错的存款业绩。”他补充道。

　　不过，该支行行长也坦言，“这对银行而言都是目前如此一个市道下面的潜规则，银行也知道如此的做法会激怒客户，但为了业绩确实有苦难言。很多时候都有收到许多客户的投诉，作为一家支行的行长只能一只眼开一只眼闭。”

　　关于房贷的陷阱经常不绝于耳，也许在平时生活中存在的陷阱远远不止记者所梳理或碰到的内容。例如，在房贷好端端地还款过程中，房子却会被无辜拍卖（理财周报近期曾专门报道相关实例），或者明明选择好一种还款方式，却有一天被银行告知你已经同意更换还款方式。

　　一些房贷产品名字上说得多么动人，但真正办下来却令到不少客户吃尽苦头。有律师则建议，“凡是在房贷上产生的任何业务都必须要体现在合同上，不要只听个贷经理的口头说法。口头上答应客户什么都行，一旦产生事情必须要有合同为证。所以，在办理房贷时看清合同比什么都重要。”

   （作者为理财周报零售银行实验室研究员）