监管层密集警示房贷风险 房企现资金链断裂迹象

    近期监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告。记者调查发现，在持续的楼市调控下，部分开发商已出现资金链紧张风险，除了求助代价高昂的信托融资渠道，不少小型开发商无奈选择出让股权。

    中国银监会近日召开第三次经济金融形势通报会议，房地产贷款风险成为关注的重点之一。会议通报了前期压力测试结果，在房价下降30％、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率将上升2．2个百分点，税前利润下降20％，46家农村商业银行不良率将上升3．5个百分点、贷款损失率增加30％。

    “部分房地产商存在资金链断裂现象。”监管高层人士称。

    在房地产“重镇”上海，监管部门同样对楼市信贷风险予以高度关注。“房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。”上海银监局局长阎庆民说。

    统计显示，4月份房贷新政策出台之后，上海的住房开发贷款关注类贷款总量呈逐月上升之势，4至6月分别增加1．72亿元、6．32亿元和14．04亿元，开发商还贷能力开始下降。而75％的土地储备贷款都是在2009年以后发放的，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

    楼市交易持续萎缩，开发商销售资金回笼不畅，令开发商资金链吃紧。而银行信贷的持续收缩，也令开发商苦不堪言。央行公布的数据显示，上半年我国房地产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26．1％，分别比上年末和3月末低4．5个、5．0个百分点。这表明，房地产贷款增速有所回落。此外，监管部门近期对“银信合作”亮红灯也让开发商融资渠道越发狭窄。

    建设银行高级研究员赵庆明说，当下只有信托公司直接发行的集合信托产品还算通畅，但房地产信托融资成本非常高，给投资者的回报率基本要在15％左右，这意味着房地产企业的综合融资成本在28％左右，在楼市下行、销售萎缩的情况下，这几乎难以维持。

    资金链紧张可能迫使一些小型开发商被洗牌出局。记者发现，近2个月来，在上海联合产权交易所挂牌股权转让的房地产企业，仅上海地区就有5家。在华东地区，也出现一些小型开发商纷纷“借钱”的情况，部分竞争力弱的开发商生存空间已经十分有限，只能直接出售其股份来填补资金缺口。

    事实上，此前各家银行均已按照监管部门要求进行压力测试，各行测试结果似乎表明，房价下跌30％不会对银行信贷质量带来实质性威胁。

    但也有业内人士认为，信贷风险不仅表现在金融机构个体，更要警惕金融系统性风险。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(博客)就提醒，信贷风险可能并不是呈线性的，在房价下跌到某个拐点以后，坏账率可能会有大幅提高。

    然而受访专家亦表示，与欧美国家相比，中国住房信贷比重仍然处于一个相对较低的水平，加上中国银行业近年不断提高拨备覆盖率等监管指标，抗风险能力大大增强。中国房地产信贷总体风险可控。

    海通证券金融业分析师佘闵华表示，房地产关注类贷款的增加有银行主观因素，近几个月房地产调控新政策对市场影响较大，致使银行有一批贷款被重新分类，这是正常的。由于地方融资平台和房地产贷款风险不会马上暴露，下半年银行的不良贷款余额可能会有上升，但不良率不会有明显上升。