第二波楼市调控来临 市场或迎质变

    随着国土部姗姗来迟的闲置土地宗数的公布，第二波楼市调控呼声再度响起。

    19日上午，国土资源部在“房地产用地专项整治工作”新闻通气会上公布，截至今年5月底，全国共上报各类房地产违法违规用地宗数3070宗，面积18.84万亩，其中闲置用地2815宗，面积16.95万亩。目前已处理结案826宗，共收回土地使用权面积1.2万亩，收取罚款或闲置费4.8亿元。

    与国土部清查闲置用地同步的是，北京市收紧开发商预售款、京沪深杭全面暂停第三套房贷以及继续收紧二套房贷等诸多政策与传闻也相继出台。业内人士认为，持续收紧的政策信号预示着第二波楼市调控的来临，本已“疲软”的政策以及“微妙”的市场或许即将迎来从量跌到价跌的质变。

    前期政策成“强弩之末”？

    今年4月，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称新“国十条”，调控兼顾需求、供应、保障、市场规范等，从信贷、税收等各方面进行控制，被称为史上最严厉的调控政策。随后不久，北京等各地方政府也相继出台各地细则，配合中央进一步规范市场。

    新政出台之后，成交量首当其冲受到冲击。据中国指数研究院统计，在新政出台后的一周（4月19-25日），在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。一线城市全线下跌，二线城市中杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。此后的5-7月份，各地成交量继续大幅下滑，但价格方面，除了个别新盘打着降价促销的口号外，新房成交均价几乎与此前持平，并没有明显回落。

    不过，经过近4个月的政策消化之后，进入8月，4个一线城市均不同程度出现了轻微反弹的迹象。以北京为例，据中原地产统计，在房价涨幅连续三个月持平或小幅回落之后，7月新建住宅销售价格出现环比微涨（涨幅0.3%）；成交量方面，8月上半月北京住宅市场（除经限房）成交量为2339套，相比6月及7月同期数据均有明显上涨，环比7月的2133套上涨了9.7%。

    二手房的反弹则更为明显。安居客统计数据显示，二手房市场累积的购房需求已经开始在7-8月份逐渐释放，大多数城市的二手房价格也已出现回暖，一线城市如北京上海的跌幅相比前两个月明显缩小了很多，中西部城市如重庆、武汉、郑州甚至出现了小幅上涨。

“如果没有更进一步的降价，那么更大幅度的反弹恐怕将在所难免”，北京某大型开发商对网易财经如此表示。而在多位业内人士看来，经过3-4个月的政策消化，再加上动辄摇摆不定的调控预期，前期已出台的调控政策已经成为“强弩之末”，很难再看到效果。

    市场进入“微妙”临界点

    至此，房地产市场进入一个微妙的临界点，是绝地反弹，还是进一步降价？所幸的是，一系列持续收紧的政策信号正陆续出台。

19日，国土部公布全国2815宗、面积达16.95万亩的闲置用地，并将在10月底前完成查处任务。社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立(博客)认为，虽然闲置用地的收回可能起不到立竿见影降房价的作用，不过国土部此举正释放了一种信号：第二波楼市调控已经到来，“政策的预期往往比政策本身更有威力”。

    此外，近日有消息称，北京市正在制定《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，核心内容是：今后房地产企业申报项目总投资、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户。

    中原地产研究总监张大伟表示，对于资金来源已经很紧张的开发商来说，无疑又是当头一棒。随着信贷政策收紧，本来作为开发商首要资金来源的银行贷款，已经逐渐让位于自筹及定金预售，一旦收紧预收款，开发商资金压力可想而知。

    另外，银监会日前明确表示，京沪深杭四个城市的商业银行将停止发放第三套房贷，这是继前段时间部分商业银行暂停第三套房贷之后的再度全面收紧。

    作为本次新政主要措施之一的二套房贷款，“认房又认贷”的细则在新政后前三个月为部分银行执行，而从本月开始将进入全面执行，将使调控更加收紧。

    下半年更大规模降价几乎成共识

    在上述政策信号之下，张大伟认为，楼市从量跌到价跌的趋势已经明确，市场很可能在最近出现本质的变化。

    数据显示，前7个月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%，增幅比1-6月回落0.2个百分点；新开工面积5.50亿平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。

    可以看出，7月新增施工面积较去年同期有所增加，新开工和竣工面积较上半年也均出现回升。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭对网易财经表示，这将促使下半年市场供应增加，开发商降价压力会比较大。

    我爱我家控股公司副总裁胡景晖也持相似观点，在万科等龙头房企前段时间的降价示范作用下，预计很快将形成降价的多米诺效应。此外，土地市场逐渐变得理性，也是不少开发商选择降价的原因之一，在降价销售回款的同时抄底土地市场，以等待新一轮的市场。

    国土部部长徐绍史也曾在今年7月公开表示，开展房地产企业土地专项治理、系统清理房地产闲置土地以及继续完善土地出让制度将是今年下半年的重点工作，预计一个季度后房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降。