高房价的背后 4500亿险资杀入楼市来搅局？

　　本月初，觊觎不动产已久的保险商们终于拿到了“通行证”,保监会下发《保险资金投资不动产暂行管理办法》，保险商可以将不超过上季度末总资产10%的比例投资房地产。若以保险业今年第二季度末4.52万亿元总资产计算的话，保险商投资楼市的资金将达4500亿元!

　　房价刚刚才被新“国十条”压住，突然冒出来的巨额险资难道是继温州炒房团、山西煤老板之后的又一支推高房价的生力军？而记者观察发现，目前各保险公司仍相对较为低调，通常采取如下几种方法悄悄溜入楼市。

　　话题一 真是购置自用办公楼？

　　焦点回放

　　平安7.18亿元购中汇广场，成为投资不动产放开后的首个被大众知晓的交易。

　　位于成都新商业中心区人民南路的汇通大厦，在不久后可能将挂上新的招牌。9月19日晚，瑞安建业（0983.HK）发布公告，称已与中国平安（601318）签订协议，以7.18亿元的价格出售中汇广场项目。

　　当事人说法：并非地产投资

　　被冠名为不动产开放后首个“吃螃蟹的人”，中国平安却并不同意媒体的这种说法：“瑞安项目仅仅是意向协议，该笔交易由平安信托主导，所有资金均为平安财险的自有资金。该物业是平安产险考虑未来自身发展需要所购置的自用物业，并非地产投资。交易完成后，中汇广场二期将成为平安产险西南地区的总部。”

　　行业现状：已成行规多年

　　其实，保险公司利用自用物业的方式曲线进入房地产早已是业内共识，而《管理办法》的颁布只是给了保险公司一个正式的投资名分。不过，投资不动产放行后，保险公司仍以自用地产名义低调行事，尚未有保险公司公开承认购入商业物业。但不久前有媒体报道称，中国人寿、中国平安已经分别以26亿元、6亿元在无竞争对手的情况下拿下杭州、深圳繁华路段地块。

　　据了解，在《管理办法》出台前，除了自有资金，保险公司不能拿投保人的资金投资不动产。根据中国不动产研究中心统计数据，2006年至2009年，保险公司以自用名义购买的写字楼面积已超过120万平方米。如今，当你走在北京的金融街或者上海的陆家嘴，中国人寿广场、中国保险大厦、生命人寿大厦、中国平安金融大厦等鳞次栉比的大厦早已拔地而起。

　　七嘴八舌

　　●网友happyzha：

　　平安财险等大型保险公司有着雄厚的资金实力，对房地产这块肥肉也早已虎视眈眈。

　　●《理财一周刊》裴浩慈：

　　业内清楚地知道，保险公司除自用外，还依靠出租多余楼层获取租金收益。以紧邻上海环球金融中心的太平金融为例，其属中国太平旗下，总投资为22亿元。除部分自用外，其余都将对外租售。目前，租金定在8-10元/日/平方米。

　　●保险行业分析师：

　　●中立地产董事总经理文志坚：

　　开发商出售资产时有了更多的选择。目前许多商用物业多以出租为主，可出售的物业并不多，险资的进入将会促进商用物业的出售，买家也会增多。

　　话题二 险资构建养老社区是入市捷径？

　　焦点回放

　　自今年3月泰康人寿拿到保监会下发的首张投资养老社区建设的资格书，泰康人寿立刻出资40亿元购买了北京小汤山2000亩地。建成后的养老社区并不采取出售模式，而要长期经营维持盈利。紧接着，泰康准备在上海崇明岛、海南购地筹建养老社区的消息又不胫而走。近日，泰康更是被爆出已将投资触角伸至上海经济适用房建设及上海商务楼领域。

　　当事人说法：要发展成全国连锁

　　泰康人寿董事长陈东升表示，保险公司投资养老社区可以将寿险产业链拉长20到30年，是泰康保险产业链上的重要一环。泰康将以北京养老社区作为全国示范基地，进一步发展全国连锁。基于这一连锁经营策略，泰康人寿将从中高端客户入手，逐步扩展至大众客户，建立起面向社会各层次老人的专业养老社区。

　　行业现状：险企都在积极圈地

　　投资养老社区这个商业不动产口子一开，便在业内掀起一波圈地潮。北京小汤山、上海崇明岛、海南、河北廊坊等地不断传出险企巨额拿地的消息。据专家预测，到2050年，中国老龄人口将占全国总人口的三分之一。在这样的前提下，传统的养老方式显然已经无法满足当下的养老需要。目前，中国人寿（601628）已决定投资1000亿元，在河北廊坊筹建养老社区，合众人寿也在武汉洽商养老社区事宜。

　　七嘴八舌

　　●网友zhexuesheng：

　　泰康人寿真是高明，独辟蹊径用保险资金建高级养老社区，并且将地点选在上海，不仅可以给公司带来稳定的回报，还为日后泰康进入其他地产领域积累起很好的经验和人脉储备。

　　●北京大学经济学院陈凯：

　　保险公司可以利用自身优势，降低养老社区的建设和维护成本，并提高居民的养老金收入，以达到普及养老社区的效果。

　　话题三 险企在打新政擦边球？

　　焦点回放

　　《管理办法》明确规定，保险商不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)或以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。在这一新规下，中国人寿被推到了风口浪尖。一方面，中国人寿在今年1月增持远洋地产至24.08%，一跃成为其第一大股东。另一方面，国寿旗下还拥有一家全资地产子公司——国寿地产，从事房地产开发与经营业务。国寿的这两项主要房地产业务是否会被叫停，成为目前业界关注的焦点。

　　当事人说法：投资远洋地产只是财务投资

　　中国人寿董事长杨超对此回应称，中国人寿对远洋地产的投资属于财务投资，不参与管理。按香港现行法律持股不超过30%不算控股，按内地规定不超过50%不算控股，因此对于远洋地产的投资并不算控股，也就不存在问题。此外，国寿地产是中国人寿集团旗下从事房地产开发与经营业务的企业，是当年国寿为建设写字楼、养生养老项目而设立的一家项目公司，因此不存在退出问题。

　　行业现状：项目公司在投资禁令之外

　　在对设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权的禁令中，将项目公司排除在外，意味着保险资金可以通过项目公司以股权形式投资房地产企业。

　　据了解，除了控股远洋地产和国寿地产外，中国人寿还对11家上市地产公司进行了股权投资，截至目前，中国人寿在地产投资项目上的花费已超过百亿元。例如，中国人寿通过持有中国世贸投资有限公司32.5%的股份，辗转间接持有中国国贸股权。而据媒体报道，北京东方广场、首都时代广场等商业地产目前都已被保险公司盯上。

　　七嘴八舌

　　●中央财经大学保险教授郝演苏：

　　保险公司投资不动产早已成为普遍现象。之前保险公司可以利用自用名义购买写字楼进行不动产投资，或通过集团旗下信托公司和不动产投资管理公司投资于房地产以及购入上市地产公司股份。现在政策一开闸，保险公司以前储备的项目就可浮出水面。但中小保险公司资金规模小，同时受制于偿付能力限制，暂时难以涉足地产投资。

　　●国际评级公司穆迪的副总裁及高级分析师严溢敏：

　　这一新的投资机遇对于保险公司的信用状况会产生负面影响。主要由于这种类型的资产具有内在风险，而保险公司风险管理经验有限。

　　●业内人士李骁：

　　险资的松绑对商业地产绝对是利好，但商业地产市场只会慢热，期望短期内有爆发行情不现实。（记者 孙雨）