楼市第二波调控全面启动 多部委两天连续出手

    不少业内人士惊呼，楼市第二波调控已经来临。究竟会落下多少“炮弹”？

　　海口网9月29日消息  继26日联手住建部出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，加强土地二级市场的管理后，国土部昨日明确表示，为堵住收储环节寻租暗道，将采取相关措施破解地方土地一级开发的政府垄断行为。同是昨日，财政部发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(以下简称《通知》)，将在建设、经营等方面实行免征营业税、房产税及印花税等优惠措施，支持公租房推广。

　　加上此前银监会调查二套房贷落实情况，一月之内，相关部门已经出台4项楼市调控政策，让不少业内人士惊呼，楼市第二波调控已经来临。但究竟会落下多少“炮弹”？还要看市场的反应。

　　破土地一级开发政府垄断

　　国土部堵收储寻租暗道

　　“现在政府土地储备机构涉及的业务范围越来越宽、权力越来越大，对土地市场的控制权逐步增加，特别是土地由政府统一供给后，政府对城市土地的垄断大大加强。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者，目前部分城市的土地储备机构拥有收购、拆迁、开发、拍卖的“一条龙”业务链，一些城市的土地储备机构已经成为追逐高额收益的机器。

　　“土地储备不仅没有发挥调节土地市场的作用，反而严重干扰了市场的正常运行。”在邹晓云看来，缺乏市场竞争机制导致土地开发速度和效率低下。

　　按照国土部日前提出的改革进程，“2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位，不得直接从事土地一级市场开发；2011年10月底前完成清理和规范工作”。对此，地产专家林赟弘建议借鉴“BT”(Build-Transfer，即建设-转让)模式，政府在缺乏资金的前提下，通过招投标确定土地一级开发企业，企业运用自有或自筹资金进行一级开发，土地投入市场后，政府将地价款按约定收益比例返还企业。

　　增加租赁市场供给

　　财政部免公租房税费

　　国土部连续出击，财政部也没闲着，《通知》明确，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税，对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。

　　“如果说银监会彻查二套房贷落实、两部委收紧土地出让是在用‘打’的方式推进房地产第二波调控，那么财政部给公租房减税就是在用‘奖’的方式，增加租赁市场供给来给楼市降温。”链家地产首席分析师张月认为，财政部公布对公租房的免税政策，时机选择可谓“用心良苦”。“目前北京房屋租赁平均价格已突破3000元/月，房屋售租比已回落到436：1。以租房价格水平和需求来看，未来租金上涨空间较大，大量公租房入市将有力平抑未来北京整体租赁价格，更能稳定部分迫切买房消费者的恐慌情绪。”

　　值得注意的是，《通知》实施期限为3年，并会在3年后继续改善。“免税大大降低了开发商建设公租房的成本，再加上政府统一回购公租房，那么开发商亏本的风险大大降低，这样就基本能够保证每一块配有公租房的土地顺利成交入市，公租房供应有望加速。”张月表示，财政部的这一免税新政，是本轮楼市调控以来首次颁布的有具体执行期限的政策，且实施时间较长，再度显示楼市调控不会放松，也预示着未来政府的调控政策可能以中长期为主。

　　还会有多少“炮弹”落下？

　　暂停开发贷将成“重型武器”

　　“本月内房地产相关调控或加强落实政策已经出台4个，楼市第二波调控已经来临。”北京中原三级市场部研究总监张大伟认为，相比4月份的系列政策，第二轮政策非常明显地增加供应量。“从26日住建部、国土部加强土地调控、限制囤积土地开始，到财政部促进公租房建设，无一不是增加供给。”

　　第二波楼市调控还会有哪些“炮弹”落下？“毫无疑问，如果开发商还不知趣，第二波调控肯定是成系列的，且都是‘重型武器’。”张大伟认为，住建部后续很可能继续加强对市场供应的调控，特别是针对开发商变相捂盘或开发贷。一位不愿透露姓名的业内人士则指出，“暂停开发贷”可能成为第二波调控的“重型武器”。

　　“现在开发商特别是大开发商的资金链还不是特别紧，停了开发贷就不一样了。”上述业内人士透露，暂停开发贷事宜已在相关部门内部进行了多次讨论。“与房地产税一样，这是楼市调控的‘航空母舰’，相应政策已经有了，只是在等待一个合适的时机。”