开发商四季度资金链紧张 房价可能全面明显下调

　　楼市调控中，政策与市场正双重施压房企的资金链。

　　一边是，随着“9·29新政”以及各地“限购令”的落实执行，市场观望浓厚，开发商的销售乏力；另一边，加息、预售金监管等调控政策轮番出台，开发商的融资渠道面临枯竭。

　　对于第四季度的楼市走向，业内仍存分歧，但普遍共识是，在资金链趋紧的情况下，开发商的打折优惠幅度会更大。

　　销售压力致业绩分化

　　在近期陆续出炉的上市房企的第三季度报告中，数据显示，虽然上市房地产公司现金状况环比有所改善，但从同比数据来看，其第三季度经营活动现金流量净额仍较去年同期的124.3亿元存在较大差距。

　　具体到各大上市房企，“招保万金”前三季度净利润增长明显，但业绩则呈现分化之势。第三季度，在营业收入方面，除了万科出现下跌外，其他三家都实现了增长；但在净利润方面，招商和金地的降幅明显，金地甚至大跌76.75%。其他部分房企的业绩也不容乐观，香江控股、绿景地产以及浙江广厦等公司遭遇亏损的境地。

　　在刚结束的楼市“银十”中，京、沪、深等地的楼市成交量都出现程度不一的降幅，而各大房企最新的销售数据也显示，龙湖、首创、世茂房地产10月销售额环比均继续上涨，而保利、复地、富力等则明显回落。

　　政策施压房企银根

　　在市场低迷开发商销售乏力的同时，政策层面则进一步趋紧，取消房贷优惠利率、加息、预售金监管等措施轮番出台，施压房企银根。

　　国庆前夕，中央各部委联手出台“9·29新政”，上调房屋贷款首付以及贷款利率，并要求进一步落实房地产差别化信贷政策。

　　上月中旬，证监会有关人士表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应，增加了房地产开发和个人购房的难度，而央行公布的统计数据也显示，2010年前三季度，房地产贷款增速逐步回落。

　　北京将在12月1日起正式施行商品房预售金监管的暂行办法，这则消息更让开发商雪上加霜。北京市统计局数据显示，在北京房地产销售定金和预售款资金约占开发商开发资金的四分之一，总金额超过千亿元人民币。

　　市场分析人士指出，开发商在逐渐被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产开发公司的现金流及新项目的影响巨大，开发商只有降价以求快速销售回款，以保证足够资金使在建项目竣工。

　　中央高层此间也再次发出调控不放松的信号。10月27日，国务院总理温家宝在部署四季度经济工作，再次重申遏制房价过快上涨，强化各级政府职责，合理引导住房需求，抑制投机需求。

　　后市分歧加大

　　尽管开发商的资金链遭遇政策与市场的双重压力，但业内对于后市仍存分歧。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，资金链的紧张将成为开发商第四季度甚至更久一段时期的主旋律，特别是到年末，在借贷与偿贷的双重压力下，开发企业将对资金回笼格外关注，势必会逼迫逆市推售，这将很可能会催生出新一轮降价潮。

　　而在上市房企的三季报中也显示，看空四季度也普遍成为开发商的共识。佳兆业的报告称，希望能稳当地度过，或不会出现降价等促销措施。万科也表示，四季度市场整体销售速度可能明显放缓，但因为全年推盘的最高峰已过，后续销售压力不大。

　　“这些调控政策对房地产开发商的销售影响确实很大，而且是对开发商资金回笼的‘致命打击’。”有开发商对媒体表示，但就目前而言，开发商不会轻易降低房价，房贷政策会影响部分潜在的意向型客户，但是真正的刚性需求并不会受到太大影响。因此，大部分开发商还是会选择“硬扛”。

　　第一创业研究报告显示，在四季度大部分开发商可能会采取更大的降价促销措施，如增加折扣等，但全面、明显下调价格的可能性不大。