房地产开发市场成资金“蓄水池” 房贷风险较高需关注

　　新华网广州１２月１０日电   ２０１０年，房地产调控不断出招，楼市政策持续收紧，然而，仍有巨量资金不断涌入房地产市场。统计数据显示，前１１个月，房地产开发企业资金来源已达６．３２万亿元，同比增长３１．２％；其中，国内贷款超过１．１万亿元，同比增长２５．０％。有业内人士估计，全年楼市开发资金将达７万亿元。

　　调控－观望－量跌－观望－价涨－调控－观望……随着调控日益严厉，楼市观望氛围日益浓烈。日前，中央政府再次表示要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。专家认为，中央有可能继续出台更为严厉的调控政策，震荡将成为明年楼市的主要趋势，房地产行业未来不确定性增加，银行房地产贷款风险较高需引起关注。

　　房地产开发市场成为资金“蓄水池”

　　４月，２０１０年的房地产调控拉开帷幕，楼市各项政策持续收紧。然而，在投资渠道不足的大背景下，房地产开发市场依然走红，房地产开发贷款连续１１个月保持增长态势，楼市已成为资金“蓄水池”。

　　国家统计局数据显示，今年１至１１月，房地产开发企业资金来源６３２２０亿元，同比增长３１．２％。其中，国内贷款１１２４５亿元，同比增长２５．０％。房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款达到７９３７亿元，同比增长１３．２％。

　　从单月数据看，随着调控的不断深入，房地产开发企业新增国内贷款同比增速呈现大幅波动，但较去年同期只升不降。

　　４月，有关部门出台房地产调控政策。1至５月，房地产开发企业资金来源中的新增国内贷款同比增速高达4３．6％。随着调控的深入，1至６月房地产开发企业新增国内贷款同比增速降至３４．５％，但在下半年又有所回升。１０月房地产开发企业新增国内贷款重新突破千亿大关，达到１０４４．７２亿元，同比增长１８．８３％。

　　平安证券研究所房地产行业研究员李晓东表示，银行在房地产资金链中扮演着重要角色。目前，仅国内贷款和个人按揭贷款两项就占房地产开发企业资金来源的３０％以上，加上其他名目的贷款，占比将更高。

　　调控之下，为何房地产开发企业还能源源不断地获得巨量资金？广州社会科学院研究员彭澎表示，多年来的经验显示，在中国房地产行业是个“稳赚不赔”的行业。不少银行和房地产企业都判断房地产调控政策仅是短期政策，这是一个危险信号。

　　李晓东说，从结构上看，新增国内贷款多流入到大中型房地产企业，这些企业是靠规模扩张来赚钱。因此，今年房地产开发企业资金更多地流向了房屋建设领域，未来一段时间房屋供给将有所加大。

　　量跌价滞　楼市陷入僵持状态

　　纵观２０１０年，房地产调控的效果较为明显。调控后北京、上海、广州、深圳等城市都相继出现了成交量大幅下降的态势。

　　４月调控政策出台后，５月几大一线城市商品房成交套数大幅下降，成交均价有所下滑。世联地产统计数据显示，５月，北京、上海、深圳的商品房成交套数较４月份环比下降超过５０％，而之后的单月最低成交均价较４月份下降了超过２０％。

　　也有一些城市虽然成交量大幅下降，但成交均价保持高位，甚至还有“高歌猛进”的态势。世联地产统计数据显示，房地产调控以来，杭州商品房成交套数大幅下滑，但价格却稳中有涨。广州商品房成交套数降幅较小，成交均价则是波动上涨。

　　随着“金九银十”的到来，楼市在观望中重拾涨势。各地的商品房成交量和成交均价重回高位，有的城市在９月或１０月创了今年单月房价新高。同时，中国首家千亿销售额房企于今年面市。截至１２月１日，万科销售额已达１０００．６亿元。

　　量跌价滞成为众多城市房地产市场的运行态势。以深圳为例，７月、８月深圳房价最低时，一套１３０万元的二手房约下降５万元至１０万元。９月房价有所回涨，１０月则重回“量跌价涨”态势，１１月成交量又有所上升。记者走访了深圳市福田区的几个新开楼盘，售价均在每平方米３万元以上，而附近房龄５年内的二手房售价也在２．５万至２．８万元之间。销售人员告诉记者，调控能控制房价增速，但价格难以下降。

　　１１月底，中央政府再次表示要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。专家认为，目前各类资金仍然持续涌入房地产行业，使得房企资金流较为充裕，拉长了房地产商的“价格坚持期”，调控陷入僵持状态。但中央有可能继续出台更为严厉的调控政策，震荡将成为明年楼市的主要趋势。

　　楼市步入震荡期　房地产贷款风险较高需关注

　　在楼市调控中，银行开发贷款与楼市运作“关系密切”，其安全备受关注。

　　央行数据显示，今年前三季度，房地产贷款新增额占人民币新增贷款的２７％。银监会于近期在全国选择了６０家大型房企集团进行分析，发现房地产贷款存在多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多风险点。

　　与此同时，监管部门对某地区银行４至８月执行二套及以上住房信贷政策开展了现场检查，发现存在流程操作不规范、贷款资料缺失、对三套及以上的房贷风险管控较为宽松等问题。

　　调控中银行纷纷加大对房贷的控制力度，但在利益面前，不少银行对房地产贷款依旧“睁只眼闭只眼”。银行业内人士认为，由于房地产贷款有房地产抵押，并可跟踪按揭贷款，与其他贷款相比，仍是风险较小的一项贷款业务。

　　监管部门提醒，在新的调控政策作用下，楼市投机性购房需求将出现变化，部分实力较弱的房地产企业资金链有所绷紧，房地产市场价格的波动将更加频繁。随着房地产行业未来不确定性的增加，银行面临的风险将进一步加大。

　　为此，银监会提出了多项严控大型房企集团贷款风险的监管要求，如实行集团并表授信管理等，以免房地产贷款风险波及银行业。

　　北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为，在严控金融为房地产输血的同时，也要保证房企的正常运转。事实上，房地产泡沫的形成，银行是重要推手之一。而此时银行如果为了“自保”而紧急刹车，则会让实力较弱的房地产企业陷入无米之炊的境地，加速房地产行业的波动和洗牌，使众多银行面临无法回收贷款的危险。一旦金融业受到危险，有关部门可能会停止目前对房地产的调控，使调控功亏一篑。

　　由于房地产行业关联面广，调控需要破解更多难题。合富辉煌首席分析师黎文江指出，楼市的问题并非只存在于房地产行业之中，调控需要结合宏观经济形势综合治理。通胀预期、负利率现状、投资渠道的缺乏、经济尚未完全走出金融危机的影响、城市化进程的加快，使得资金仍在持续流入具有上涨预期的房地产行业。黎文江说：“要解决房地产的问题，关键是要把宏观经济形势理顺。”

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