地产股忽视利空现强势 四大主线选定优质白马股

　　本周二，温家宝总理提出：“坚定不移地搞好房地产市场调控”。房地产股在消息公布当日仅下跌0.51%，周三则随着A股的反弹进一步上涨2.07%，面对房地产股的顽强表现，分析人士表示，2010年房地产股的业绩平稳向好，这也许是该板块表现顽强的原因所在，东方证券认为，2011年将是地产股股价向上回归基本面的一年，目前地产股仍处于估值低位，回归之路才刚刚开始。

　　历次调控房地产股反应不同

　　2011年1月18日上午，国务院总理温家宝主持召开国务院第五次全体会议，布置一季度工作中提出：坚定不移地搞好房地产市场调控。各级政府要增加投入，保障土地供应，落实保障性住房建设任务。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度。进一步落实和完善房地产市场调控政策，增加市场有效供给，特别要增加中小套型、中低价位普通商品房供给；加强对市场需求的分类调控，落实好差别化信贷、税收政策，支持居民合理住房消费，抑制投机投资性购房；加强房地产市场监测和市场行为管理，严厉查处各类违法违规行为。

　　房地产股在1月17日市场大跌中下跌5.86%，但上述消息公布后反而表现平稳，当日仅下跌0.51%，随着周三大盘的走稳，房地产股进而反弹2.07%，这一表现与2009年末“国四条”公布时的房地产股表现大相径庭。2009年12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。房地产股当天下跌幅度与这次相同，为0.51%，但15日继续下跌3.22%，随后又是三根大阴线。

　　同样，2010年4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施，精简为：一是抑制不合理住房需求。二是增加住房有效供给。三是加快保障性安居工程建设。四是加强市场监管。该政策被称作新国四条。而这次房地产股反应更加强烈，早在4月6日房地产股就已经听到风声开始回调至4月14日当日已经下跌6.40%，至5月17日持续下跌达32.38%。

　　尽管目前房地产股对政策的敏感性有所下降，但却不能就此认为房地产股之后就会一帆风顺。湘财证券认为，目前反复重申房地产调控问题，不代表未来也只是反复口头提示而不采取实际行动。不提新的调控框架不代表没有足够的政策储备。因些虽然看好全年的房地产走势，但前提是供给量回升至正常水平；同时也敬畏每一次政策的出台。

　　股价与基本面出现背离

　　东方证券最新研究报告显示，从15个重点城市整体销量面积和地产指数走势来看，从2010年8月开始，销量维持高位，股价在低位，出现持续背离。如果考虑价格因素，股价与基本面的背离度会更大。

　　统计局公布房地产行业12月及全年统计数据也显示出房地产行业基本面的良好。2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%。2010年全国房地产开发投资为4.83万亿元，比上年增长33.2%。全国商品房销售面积为10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额为5.25万亿元，增长18.3%。

　　行业龙头公司万科、保利的股价和销售金额的走势中体现的更加明显。万科销售金额与股价走势从2010年6月开始出现严重背离并持续到现在；保利销售金额与股价走势从2010年8月开始也出现明显背离。

　　当然，股价与基本面的背离也有可能是因为估值已经处于比较高的位置。但事实上，地产股的估值水平依然处于历史低位，这也正是面对调控信息，股价顽强表现的动力所在。

　　东方证券认为，股价与基本面的背离终将消失，其路径主要有两种：一种是股价不变动，主要依靠基本面的下跌来实现与股价的收敛。以万科为例，若股价保持不变，万科2011年销售额应该下降至约700亿，意味着同比下降约30%。对于在市场环境很差的2010年仍实现超常规增长且在2011年将有更大规模开工量的万科来说，这种可能性非常小。

　　第二种路径是：若基本面保持向好，则只有通过股价的上行来实现二者的收敛。2011年楼市的量、价仍将实现稳定增长，所以，背离的消除路径将是第二种。

　　摆脱阴霾 跑赢大盘

　　昨日，房地产板块涨幅达2.07%，表现较好。涨幅居前的股票为中国宝安涨幅达5.99%，其次是中润投资涨幅为3.46%和沙河股份涨幅达3.41%。2011年以来房地产板块上涨幅度为1.58%，同期上证指数则下跌了1.78%，远远跑赢大盘，摆脱了往日的阴霾。

　　回顾2010年的房地产市场和地产股的表现可谓跌荡起伏。一季度楼市成交保持了2009年的火爆势头，量价齐升，地产股也从2月份开始走出了一波比较好的走势。但4月份后风云突变，两轮宏观调控——史上最严信贷政策、限购令的出台以及房产税将试点开征的传言使得楼市成交大幅波动，而地产股则受制于高压政策，估值中枢不断下移，2010年房地产板块全年累计下跌16.80%，同期上证指数下跌了10.61%。

　　从2010年房地产业板块走势来看，3月份到4月初房价加速上涨，政策预期升温，地产板块大幅下跌；4.17新政后，市场迅速转冷，成交量萎靡，房价开始下跌，地产股则从6月份开始走出一波较大的反弹；8、9月份房价再度上涨，地产股再次经历暴跌；929新政后，地产股以利空出尽为契机再现一波反弹，但没有超越大盘指数的表现，四季度与大盘基本同步。

　　对此，华泰证券认为，2010年政策常态调控、持续高压，即便实体市场中的投资和销售不为所动，但地产板块估值受到政策预期的强烈影响，成为房价涨跌反向指标。

　　在2010年房地产股一片“跌声”之中，却也不乏个别地产股表现突出之处的。其中，全年上涨幅度超过20%的股票有9只，表现最为出色的是西藏城投全年上涨了100.44%；中国宝安涨幅为53.16%；大港股份涨幅为50.26%；金山开发涨幅为44.3%；天伦置业涨幅为40%；*ST合臣涨幅为38.2%；中润投资涨幅为37.15%；鑫茂科技涨幅为37%；创兴置业涨幅为25%。

　　估值修复驱动行情

　　国信证券建议现阶段逢低买入地产股，主要原因：一是，政策“靴子”已大部分落地，近期的房产税传闻短期偏多，中长期偏中性；二是调控已收到良好效果——房价过快上涨得到遏制，同比增速逐月放缓，土地购臵水平上升，未来供应有望增加；三是投资、新开工增速现放缓的迹象，中国经济转型非一日之功，地方财政仍对土地有较强的依赖，同时保障性住房以及水利设施建设需要依仗商品房市场的繁荣，因此调控必须以维持市场稳定发展为基础，若影响经济增长，将有局部放松的可能；四是，12月楼市销量的超预期表现为上市公司未来业绩提供再一次保障，2010上市公司有望交出亮丽答卷；五是2010年地产股增长确定，即使给予等同于去年最差的偏保守的10倍低估值水平，随着业绩的增长，股价也有30%左右的修复空间。

　　对于今年房地产板块的投资，中银国际认为，2011年地产板块的相对收益预计将优于2010年。2010年，政策频繁调控导致的估值波动影响远远大于业绩波动的影响，甚至远远大于当期销售情况和房价对个股的影响。2011年，政策方面，行政调控仍将继续进行，但出现突破原有框架、超越市场预期的新政策的几率并不大。制度性建设方面的尝试，如房产税试点和保障房建设爆发，对于房地产行业的长期健康发展有利。

　　实体市场方面，中银国际预计市场供求的力量将帮助行业趋向平稳。在快速提高的供求比的制约下，2011 年房价涨幅明显回落，全年表现为不高于CPI指数的小幅上升；与此同时，在供应约束降低、二三线城市成交量贡献继续上升的支持下，成交量也将呈现小幅上升态势；房地产投资方面，商品房投资增速将回落至20%以下，但如果保障房新开工计划得以如期实施，房地产总投资增速仍能保持30%左右的高增长。

　　具体投资策略方面，中银国际推荐的公司组合分为四类，第一类是以万科A为代表的规模扩张型行业龙头，第二类是以首开股份为代表的一线城市区域龙头，第三类是以福星股份为代表的土地拓展优势型公司，第四类是以金地集团为代表的产品领先优势型公司。从策略选择的长线角度，最为看好的首选推荐公司是第一类的万科、保利地产，第二类的首开股份、滨江集团，和第三类的福星股份、华侨城。

　　与此同时，东方证券表示，2011年将是地产股股价向上回归基本面的一年，目前地产股仍处于估值低位，回归之路才刚刚开始。主流地产公司业绩将保持确定性增长，2011年地产行业的政策环境将较2010年明显改善，意味着其估值中枢及估值顶部有望明显抬升，建议买入全国龙头股保利地产、万科A、金地集团，区域龙头股首开股份、苏宁环球、中南建设；区域成长股且折价较多的华业地产等。

　　在投资品种的选择上，华泰证券也是继续高度看好行业龙头企业万科A、保利地产和金地集团，维持最高评级，并认为2011年获取正收益是大概率事件。其次看好滨江集团、荣盛发展和苏宁环球这样的中小市值高成长开发商，以及市场空间巨大的房地产服务类企业世联地产。建议投资者关注业绩可望爆发增长的小市值开发商，如凤凰股份。