卖掉集资房指标后反悔 三亚公司2员工对簿公堂

　　卖掉集资房指标后反悔两同事对簿公堂

　　海口网3月7日消息  公司集资建房，允许内部员工转让指标。王宏和关在旭这么做了，一个获得指标，一个赚得约20万的转让费。原本是双方各得所好的事情，却因为“房屋可以办理产权证明”这一“利好”消息的传出，让两位原本关系很好的同事最终对簿公堂。

　　据了解，王宏和关在旭都是三亚一家公司的员工。4年前，公司组织员工在自有土地上集资建房。其中，王宏符合条件，参加了集资，并随后与公司签订了《购房协议书》。

　　根据协议书约定：房屋按照每平米约2300元的价格预售，最终价格根据竣工后决算多退少补;所建房屋交付时暂不具备办理个人产权证的条件。合同签订后，王宏按照2300元每平米的价格，向单位交付部分房款13万余元。

　　王宏的同事关在旭，却错过了集资建房的好机会。但根据公司规定，公司内部员工可以进行集资房转让，这让关在旭看到了机会。

　　后来，关在旭通过几次协商，和王宏达成了集资房转让的一致意见：王宏以20万元转让费，将自己指标名下的房屋转让给关在旭。由于王宏已经向单位交付房款13万余元，所以关在旭一次性支付王宏33万余元后，房屋所有权归属关在旭名下。

　　“利好”出台转让者反悔

　　协商妥当，双方于2008年签订《集资建房转让协议》。两人还在协议中约定：如果实际房价还要上调，增加的购房款由关在旭承担。相反，实际房价下调，结余房款归关在旭所有。

　　协议签订当天，关在旭便将30多万转让款交给王宏。事情原本结束。然而令双方没有想到的是，就在协议签订2个月后，单位传来一个好消息：经过当地政府批准，集资房用地的性质已经变更为城镇单一住宅用地性质，集资房可以办理房屋产权证了。

　　得知这个消息，王宏遂要求与关在旭解除原有的转让协议。但遭到关在旭的拒绝，并继续以王宏的名义向公司交付剩余集资款。

　　到了2009年，公司发出通知，为购买转让集资房指标的业主产权更名手续。关在旭找到王宏，要求对方协助自己办理更名，遭到王宏的拒绝。多次交涉未果，关在旭将王宏告上法庭。请求法院确认转让协议有效，判令王宏协助自己办理房产更名手续等。

　　单位同事对簿公堂

　　一审法院经审理后支持了关在旭的诉讼请求，确认转让协议有效，判令王宏协助关在旭办理房产更名手续。

　　对此王宏表示不服，并于2010年向三亚市中级人民法院提起上诉。王宏上诉称，他作为公司普通员工对集资房土地性质是否变更无法预见，而土地使用性质的变更决定了房屋能否取得产权证，如今土地性质变更，应适用情势变更原则，予以解除合同。

　　经三亚中院审理查明认为，王宏和关在旭均属公司内部员工，所签转让协议表示意思真实，也未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同有效。双方签订转让协议时，已经将房价涨跌的风险转移至关在旭;而房价的涨跌、土地性质的变更、房产能否办证，都属于正常商业风险，并非当事人签约无法预见。且王宏已经获得20万转让费，继续履行合同不会对其造成明显不公，故不属于情势变更条件。最终，二审法院驳回上诉，维持原判。

　　律师点评

　　“情势变更”为本案关键点

　　针对此案，海南智恒律师事务所王飞雄律师指出：所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。

　　根据情势变更原则的适用条件，首先，必须有情势变更之事实。第二，该事实是否构成情势变更，应该以是否导致合同赖以成立的基础丧失，是否导致当事人目的不能实现，以及是否造成对价关系障碍为判断标准。此外，情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质。

　　针对本案，房屋的买卖本来就包括房产证的办理，因此是否能办理房产证，并不能动摇买卖合同的基础。而且，关于公司集资房土地性质是否可能变更问题，属于当事者可预见商业风险。因此，王宏主张因情势变更要求解决合同无法得到法律支持。

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