国内首个公租房基金将启动 探路民间融资新渠道

　　保障性住房建设骤然提速催生了巨大的资金缺口，至少8000亿元需要通过社会融资解决，但“无利可图”的保障房开发让各路资金望而却步。“政府急、民间冷”的现状如何改变？能否通过融资模式创新“点石成金”？一些先知先觉的民间资本已经开始积极探索。

　　据悉，我国第一支以民间资本投资为主的公租房基金即将启动，目前已报送至国家发展与改革委员会并抄报住建部。这股悄然崛起的民间金融力量有望成为未来保障房建设的重要资本推手。

　　保障房巨大资金缺口催生民间力量

　　据住建部估算，今年1000万套保障性住房建设资金将突破1.3万亿元—1.4万亿元。其中仅有5000多亿元将通过政府和各级政府来筹集，其余8000多亿元则将通过社会投入和被保障对象等进行筹集。

　　“地方财政压力是巨大的，虽然中央代发地方政府2000亿元国债优先用于保障性住房，但这样会使其他方面受到较大挤压。”北京华远地产股份有限公司董事长任志强指出，“目前13万元-14万元一套住房的估算，还没有计算教育、医疗、商业等市政配套的成本。”

　　银行贷款显然无法充当所有融资来源。银监会主席助理阎庆民在“两会”期间表示，保障房建设资金压力不能全压在银行身上，否则一旦出现无法收回信贷本息，新一轮“平台”贷款就有可能因保障房的建设而出现。

　　“如何调动民间资金的力量，将社会资金转化为保障性住房资金是当务之急。”建设银行投资银行部总经理王贵亚说，银行已根据国家要求拿出一部分资金来支持国家保障房建设，但考虑到投资回报率相对较低，投融资期限较长，银行放贷有一定的市场风险和政策风险。

　　虽然社保基金、保险等机构资金已被允许可投资保障房，但因缺乏专业管理团队和运作模式，大都处于“观望”状态，换言之，机构资金同样在寻找好的投资模式。

　　“这个时候引入民间资本参与一举多得。”建银精瑞资本集团董事长李晓东对记者表示，“巨额民间资本没有很好的投资方向，四处流动炒作商品、推高房价，如果把这部分资金引入保障房建设，不仅可减少流动性泛滥和通胀压力，同时也解决政府的燃眉之急。”

　　众多专家认为，保障房融资困局并非无法破解，借助一定的政府支持，以私募股权基金模式打造出一个对接政府、地产商、民间资本等各方资源的平台是个不错的选择。

　　首只公租房基金“蠢蠢欲动”

　　记者了解到，我国第一支以民间资本投资为主的保障房建设投资基金———建银精瑞公共租赁住房建设投资基金即将成立，目前已报送至国家发展与改革委员会并抄报住建部。

　　建银精瑞公租房基金拟采取股份公司制设立，由全国工商联房地产商会牵头组织一批合格企业共同发起组建。基金的操作模式是，政府用一定幅度的优惠价格供应土地，再由基金出钱拿地，委托开发商承建、运营管理，建成后以租金和政策性补贴向投资者返利。

　　李晓东向记者透露，基金首期募集资金不低于100亿元，未来3年内，在全国范围内选择符合基金投资条件的项目，投资建设数百万平方米的公共租赁住房，并在第7年退出。

　　基金筹备得到众多房地产开发商积极响应，华远地产、路劲地产、复地集团、华润置地等中国知名地产企业都是基金发起人。李晓东说“开发商面临不少社会压力，也想建保障房，但有心无力，赚多少钱不是关键，关键是压不起那么多资金，相对于让其出钱，还是出力更为重要。”

　　香港路劲地产集团主席单伟豹认为，投资保障房建设是大势所趋。企业要跟着市场需要去改变，中国未来的大形势将以内需为主，对于房地产企业来说方向性调整势在必行。

　　“虽然不少房地产企业在向商业地产转型，但商业地产所需的核心位置已经没有地了，与其要转向二、三线城市开发商品房，不如转向一线城市公租房这个大市场。”中新地产总裁朱军如是表示。

　　用适度政策性金融杠杆“点石成金”

　　公租房基金100亿元的投入，对8000亿元资金缺口来说显然杯水车薪，但却提供了一个可行、可参考复制的操作模式，即成立专业管理团队及操作平台，设计合理投资回报方案，整合各方资源。

　　合理回报下，资金募集就不是难题。根据李晓东介绍，测算收益率时，以北京、上海、杭州、广州、深圳5个房价最高的城市为样本，做最坏打算，最低收益率5%，最高收益率有望达到12%。

　　任志强对记者表示：“建银精瑞基金收益率预计有6%-8%，甚至10%，地方政府在巨大目标压力面前，可能拿出更多优惠条件。”

　　其它商业机构也在思考不同融资渠道与模式，以机制灵活著称的信托公司就是另一股资本力量，目前中信信托、平安信托、中粮信托等信托公司都已开始探索保障房融资。

　　一位信托公司高层人士告诉记者：“我们已经有了可行的操作模式，配合政府适度支持，在目前房地产信托年化收益率动辄10%背景下，可做到保障房信托仅比普通房地产信托收益率低一个多百分点，这是相当不错的回报。”

　　不论公租房基金还是信托资金，其收益率均受诸多变量影响：包括获得房源的成本，公租房租金价格，财政贴息幅度，税收优惠政策的延续性以及退出方式等等。因此，不少专家表示，要想进一步吸引社会资金进入保障房建设，政府配套支持不可少。

　　李晓东说，财政政策方面，希望能获得财政贴息和税收优惠，虽然国家政策已经提出要给予贴息支持，但实施细则还未出台；土地政策方面，希望政府给予一定价格优惠，同时适当提高容积率；金融政策方面，对符合相关条件的机构，希望国家政策性银行能提供政策性贷款 ； 在 基 金 到 期 退 出 时 ， 考 虑 支 持 基 金 资 产 以R EITs方式在资本市场退出。

　　北京大学房地产金融研究中心主任冯科建议，政府可用“瘦肉搭肥肉”的方式让房地产商获得合理收益。让开发商从公租房上投入，在配套的商业地产上获利。

　　“政府要做的，不仅是投入资金，更重要的是给市场一个杠杆，以政策撬动民间资本的积极参与。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹说，现在并非是缺乏公租房的投资资金，而是缺好的制度。如果能适当地启动政策性金融杠杆，通过税收优惠、税收返还、利息补贴、增信担保等方式引导民间资本进入保障房建设，将起到“点石成金”的作用。(桑彤 王鹤)