银行信贷收紧房企抱团求生 一季度房企掀并购潮

　　银行信贷收紧，销售大幅下跌，开发商脖子上的绳索被拉紧，主流开发商纷纷宣布调整业务结构，加大商业地产和保障房的业务比重，同时行业整合加速的特点也日益显现，一季度房企并购高达32起，机构预计今年有望突破百起，创下新高纪录。

　　“调控不代表没机会。”一位不愿具名的房企内部人士告诉记者，公司刚和当地握有大量土地资源的工业企业达成合作意向，对方以土地入股，公司负责操盘，然后利润均分。而在3月底北京某论坛上，曾有房企表示，一家钢铁公司有六七十亿元的闲置资金，由于限购无法炒房，预计将全部投入联合主流房企做地产投资。

　　一季度房企掀起并购潮

　　业内人士指出，作为资源密集型代表的房地产行业，最重要的两大要素是土地和资金，而有钱自然不愁买不到地，尤其是在当前银行收紧信贷的大背景下，抱团、兼并等行业整合的本质还是为了突破资金瓶颈。

　　“去年银行天天到公司谈贷款，今年反过来，开发商天天跑银行要融资。”金辉集团首席财务官董功文表示：“过去几个月，每家房地产公司都经历了政府收紧银根的痛苦”。

　　商业银行房地产贷款的规模在收缩，且连续的加息令贷款成本增高；限购令等调控措施让售房环境迅速恶化；国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停；增发、配股和发债也被叫停；信托房地产贷款比银行房地产开发贷款还严格，利率也飙升到15%以上，房企的融资几乎四面楚歌。

　　由于银行普遍将资源倾斜给大型主流开发商，一些中小开发商开始感觉资金链紧张。业内人士预计，针对这些中小房企的兼并收购将会越来越多。这对中海、万科、SOHO中国等持有充裕现金流以及品牌溢价的房企而言，无疑是拓展市场版图的大好机会。

　　据清科机构统计，一季度房地产行业共完成32起并购交易，位居所有行业首位。仅1至2月就达22起，超过2009年全年的并购案例数；并购金额超过75亿元，将近去年全年并购总额的一半，其中主要是房地产开发经营企业的并购交易。

　　“资金实力薄弱、融资无门的房企面临被吞并的危险境地。”清科机构分析师徐卫卿表示，在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下，房地产并购市场保持火爆态势，有望突破百起大关，而2010年这个数字是84起。

　　合作求发展

　　“合作的时代来了。”4月12日，SOHO中国董事长潘石屹在前门大街举行代理行答谢会上对记者表示，SOHO中国目前手持250亿现金，国内每年保持5%-6%的通胀率，如果“按兵不动”则账面将出现较大损失。

　　虽然一季度仅销售了18亿元，但SOHO中国在上海的项目拓展频频传来捷报。此前4月初，潘石屹刚以16.34亿元成功收购了上海静安区曹家渡地块，这已经是潘石屹自2009年进入上海市场以来的第五笔收购，今年SOHO中国计划收购资金高达150亿元。

　　同样战果惊人的还有中海地产。截至一季度，中海地产新增土地储备已超过了500万平米，达到了中海全面土地储备目标的70%。中海董事长孔庆平表示，中海早在5年前就对市场说会联合经营和收购，中海一直很善于和别人合作，与其直面竞争，不如握手合作，这是减少竞争的最好办法，中海会继续坚持下去。

　　“在当前形式下继续维持高速增长对万科是很大的挑战，我们会加大和有资源的公司合作。”此前万科集团执行副总裁丁长峰告诉记者。“今年销售额目标非常高，王石曾要求不超过1400亿，实际预计更多。”他坦言实现上述数字并非没有压力。

　　在北京高通智库投资顾问公司总经理张宏看来，万科与资源方合作更多是为了获取土地、扩大规模保持高速增长，比如五矿集团和万科在香河联合开发的万亩“新农村计划”。

　　“这种合作体现了万科的品牌溢价，资源方多是有土地优势或资金优势，以万科为主进行操盘，而一些此前没有房地产相关经验的合作方可以得到一个风险较小的转型机会。”张宏表示，如万科、绿城等品牌房企和资源方的合作大多是此模式。2010年万科得以实现千亿销售额，合作项目功不可没。

　　合作、资金、土地或社会资源的整合能力成为业内热点。张宏表示，随着行业集中度和专业细分，房地产行业各个链条和上下游之间的合作日益紧密，包括同区域内中小开发商抱团、品牌开发商以品牌溢价和资源方优势互补。

　　“现在二三线的地方政府都希望房企能带去一些资源促进当地的经济转型和发展。”业内人士指出，这要求开发商有强大的综合能力，此前房地产靠土地、资金取胜，往往忽视了产品和经营能力以及整合能力的提升，本轮调控相信对房企资源整合能力是一大考验。(曾晖)