临近“五一”调控加码 楼市僵局迟早打破

　　“五一”临近，第三轮调控“新国八条”实施至今也已满3个月，但楼市调控效果似乎仍不太理想。“新国八条”颁布后，楼市迅速进入了观望期，成交大幅跌落，部分一线城市成交量甚至遭到“腰斩”，但房价松动的迹象却仍不明显。

　　部分业内人士指出，政策发挥效应有一定的滞后性，调控的效果随着时间的推移会越来越明显；但也有业内人士认为，调控政策已经被市场逐渐消化，这从近期京沪杭等地方楼市出现的强势回暖势头可见一斑。

　　众说纷纭之下，“五一”这个传统的销售旺季成了观察楼市后市发展的一个重要窗口。楼市“量跌价滞”的僵局会否被打破？房价会否出现很多人期待的下调？“五一”前后政府、市场等层面释放的各种信号又将意味着什么？

　　■政策层面

　　政策储备充足　调控将加码

　　究竟还要不要出台新的楼市调控政策？日前国务院派出的8个督察组的调研结果或将成为中央决策的重要参考。正如国务院总理温家宝本月再次强调中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。而住建部政策研究中心主任陈淮日前也明确表示，以限购为代表的楼市调控没有明确的停止时间表，调控还将继续加码。

　　国务院督察组“告诫”地方政府

　　4月10日至4月21日，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况开展了督查。目前，督查组已先后返京，正在汇总情况，随后将酌情对社会公布调查结果。

　　在楼市敏感的4月，国务院派出如此高规格、大规模的督察组，传递出中央对楼市调控政策效果的担忧。国家统计局发布的数据显示，3月全国70个大城市中，12个城市房价出现环比下跌，比2月份增加4个城市；而环比上涨的城市仍多达50个。整体市场仍处于量跌价滞的胶着状态。

　　4月13日，温家宝总理表示：当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。

　　实际上，在督察中，督察组已经直接向各地方政府传达了中央高层对楼市调控的看法。带队督察广东的国家发改委副主任穆虹在调研时就表示，当前我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。现在有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想。

　　“这些都可以理解为一种暗示，也可以理解为是对地方政府的告诫。”知情人士透露，在督查的过程中，的确发现了一些突出问题，如一些地方本年度新建住房价格控制目标较为宽松，与人民群众的预期还有一定距离等。

　　多部委不断发出调控加码信号

　　国务院督察组的行动对各地方政府的确起到一些作用。调研期间，西安市就调低了2011年新建住房价格控制目标：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。而不在此次督查之列的呼和浩特，也出台了“迟到”的限购令。

　　不过正如穆虹所强调的，此次督察的最主要目的是尽可能搜集真实的市场信息和楼市调控的效果，为到底要不要出台新的楼市调控政策提供参考。

　　业内人士分析，此前几轮楼市调控政策出台前，国务院或住建部、国土部等部委都曾派出调研、督察组赴全国调研楼市情况，穆虹的表述可理解为楼市调控升级的信号。

　　业内人士分析，如果地方政府在执行房地产调控政策上仍“阳奉阴违”，则中央政府肯定会加以督促，或者直接出台文件统一步调，“例如房价控制指标问题，如果地方政府仍是‘只涨不降’，中央就可能直接再明确一下地方的任务”。

　　而在督察组进行调研的4月，各部委也动作频频：银监会要求银行开展新一轮房贷压力测试；国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件；国家发改委近日也已部署各地价格主管部门加强“五一”期间市场价格监管，重点加强对商品房明码标价落实情况的监管。此外国家发改委价格监督检查司司长许昆林也透露，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能保持在合理水平。

　　可能从限贷、限购加码至限价、限售

　　知名地产研究人士杨红旭也表示，目前政策储备很丰富。一方面，中央可以要求地方对限贷、限购、限价等政策进行升级；另一方面，在房地产税收、限制外资、土地出让等方面，可能还有新措施备用。此番调控，可以说不达目标不罢休。

　　今后调控政策将会如何演变？业内人士表示，如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，政策很有可能从四个方面进行调控：

　　首先是加大政策执行力度，之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行，比如严格征收土地增值税；

　　其次，政策力度会加强：如购置首套房的首付比例提高，目前是30%的首付可能提高到50％或更高；

　　第三，政策范围扩大：如限购城市未来很有可能继续增多；

　　第四，新政策的出台：如目前仅仅出台了限贷、限购和限价政策，未来可能会进一步“限售”，即个人购买商品房之后五年内不允许出售。

　　■市场层面

　　开发商销售定价策略酝酿调整

　　作为传统的旺季，开发商对“红五月”仍有所期待，各主要城市新开盘数量将明显增加，供求关系正在发生微妙的变化。而作为观察后市的一个重要窗口，“五一”楼市的交投情况很可能成为决定市场走势的重要因素。

　　5月新开盘数量大增

　　一季度，北京、上海、广州等重点城市的成交量环比下降了四成左右。国家统计局的数据也显示，3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，持平的有8个城市，两者合计比上月增加了6个，显示楼市虽然正在逐渐“退烧”。不过，“量跌价滞”的僵局显然仍未打破，依然有50个城市环比上涨。

　　更有甚者，3月底至今，部分城市出现了明显的回暖势头。上周，中国指数研究院监测的全国35个城市中，量价齐升的城市达到17个，逼近半数之多。其中21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交；而上海更是在成交涨幅超过30%的同时，创下了周均价破3万元/平方米的历史新高。

　　一季度的滞销以及3月底以来的局部“回暖”让不少资金面逐渐吃紧的开发商加大了对“红五月”的期待，纷纷增加了新开盘数量。如在上海，4月新开盘只有17个，远低于3月的43个，但预计5月将有52个项目开盘，比去年5月份实际开盘量增加11%；在广州，4月新盘数仅有19个，创近年同期最低，但到了5月将有56个新盘集中入市，合富辉煌市场部监测的数据显示，预计广州十区“五一”新货约1.2万套。

　　世联地产首席分析师王海滨指出，“五一”如果推出楼盘多，在入市价格合理的前提下，购房者的热情将会被提起，有利于促进交易完成。但从市场需求来看，也许情况并不会如开发商期待的乐观。

　　以广东为例，一季度广东房地产市场分析报告显示，广东一季度商品房供需比达到了2.01：1，期末商品房待销面积也达到2180.74万平方米，较去年年末增加了192.28万平方米，显示市场购买欲望仍处低迷。上周，在被视为“风向标”的珠三角房博会上，虽然参观者不少，但绝大多数购房者对于当前的房价调控效果仍不满意，表示将继续观望，出手购买者甚少。分析认为，供求的僵局短期很难打破，相信“五一”难以出现畅销场面。

　　中海地产率先在深圳低价试水

　　中原地产的监控显示，多数开发商仍在定价问题上显得谨慎，大部分都“按兵不动”，是否会大规模促销，目前还没有完全确定。因此分析人士指出，在僵持的市场格局下，“五一”楼市的数据非常有参考价值，它可能成为决定市场走势的重要因素，并进一步改变开发商的销售、定价战略。

　　实际上，部分开发商已经开始有所调整。如在深圳，近日中海地产率先以1000套低开的楼盘试水市场。“中海康城国际”和“中海塞纳时光”两个项目合计1000套毛坯房和精装房，价格在每平方米9000元至12000元之间，远低于此前的市场预期。虽然中海地产表示，此次低价开盘主要是响应政府调控政策，并非源于市场压力，但业内人士分析，此举已在深圳引发了一波楼市冲击波，虽不会引发楼价格大面积下调，但可能引发其他开发商跟进。

　　广东省房协报告指出，短期内成交量可能进一步走低，进一步加大房企资金压力。出于战略考虑，下一个阶段部分开发商可能采取积极的适销策略，相对一季度，二季度房价可能因为开发商营销策略的改变而有所回落。而仅从“五一”来看，开发商很可能还是会推出一定的促销和折扣。

　　对于市场关心的楼市“拐点”，中原胡广东认为，至少要等到5月底，甚至两三个月后才会明朗。开发商的新动作或许能成为楼市动向的征兆，届时购房者以之作为参考依据将更为科学。

　　■最新动态

　　发改委：将商品房列入反暴利项目

　　国家发改委价格监督检查司司长许昆林前晚透露，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　今年3月，国家发改委颁布了《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售明码标价，并不得随意涨价。该规定将于5月1日起实施。许昆林表示，规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。当中，实施反暴利法规定是最重要的措施之一。

　　许昆林说，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”

　　他表示，在商品住房领域实施反暴利的初衷和政策目标，就是要使商品住房价格能够保持在一个合理水平，包括合理的成本、合理的利润和合理的价格。“我们希望能够通过不断完善房地产价格政策，使房地产领域没有欺诈，没有暴利，以切实维护消费者的合法权益，促进房地产市场健康有序发展。”

　　此外，5月1日后，国家发改委还将直接组织检查组，对重点地区、重点企业销售商品房的明码标价情况进行专项检查。重点查处经营者销售商品房不明码标价、不一套一标、不按照申报价格明码标价、不按规定内容明码标价和公示相关收费的行为，在标价和公示的收费之外加价、收取未予以标明费用的行为，以及利用虚假的或者使人误解的标价方式或价格手段进行价格欺诈。

　　■连线广东

　　广东将明确房价约谈问责范围

　　楼市调控地方政府的责任落实一直强调要实施约谈问责机制，但究竟在什么样的情况，地方官员将面临约谈问责一直并未明确。本报记者独家获悉，《广东省城市政府落实住房保障和稳定房价工作约谈问责暂行办法》正在抓紧制定中，并计划近期出台实施，当中明确了约谈问责的范围。

　　据了解，广东正着手建立住房保障和稳定房价工作约谈问责机制，并将定期对各地级以上城市人民政府住房保障和稳定房价工作进行监督检查。据了解，这份《广东省城市政府落实住房保障和稳定房价工作约谈问责暂行办法》正在由省住建厅抓紧制定之中，计划于近期出台实施。

　　根据初稿，约谈问责范围包括：新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有按进度要求完成保障性安居工程目标任务，以及执行差别化住房信贷税收政策不到位、房地产相关税收征管不力、个人住房信息系统建设滞后等内容。

　　■观点PK

　　广州“五一”楼市旺不旺？

　　合富置业黎文江：郊区可能打折 城区仍将坚挺

　　我看好广州“五一”楼市。首先从供应上来看，广州总计约1.2万套，算是比较充裕的量。其中有相当一部分都是新货，能够吸引到买家。其次是市场的需求依然比较旺，尤其是刚需买家，看好了还是会出手的。另外，我们调查发现52%的人还是看涨，所以，“五一”的交投依然会旺。

　　另外，“五一”期间开发商可能会推出一定的促销和折扣，如外围的南沙、增城、花都等地可能会有最低85折的折扣。但总体上降价幅度不会超过15%。中心城区的房价依然坚挺。

　　对于消费者来说，看好了就要出手。虽然限购还有一定的回旋余地，但限贷会越来越严。因为从目前的情况来看，通胀的情况尚没有好转，中央会一直坚持限贷，再往后不一定能贷到款。

　　中原地产胡广东：供货增加多数消费者仍将观望

　　今年“五一”楼市交投情况不会太好。首先供货量翻了一番，“五一”期间广州十区新货有9000多套，其中番禺、花都、南沙平均各区都有2000多套，中心城区供应量很少。供货量涨了，消费者则依然在观望，调控政策收紧，限购和限贷从购买资格和资金上限制了入市门槛，因此，难以出现期望的抢购场面。

　　价格方面，增城出台了价格红线，可能会出现比较大的价格松动，凤凰城新开盘项目打出六字头的广告价格，效果非常明显，新货接近1000套，但目前已经有几千个认筹，在它的影响下，增城其他项目的价格压力会比较大。其他地区的价格不会有太大变化，因此预计也不会出现大规模的抢购现象，大部分消费者会保持观望。上半年楼市不会继续紧缩或者明显放松，至少还要等几个月时间市场走向才会明朗。（卢轶　常仙鹤）