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临近“五一”调控加码 楼市僵局迟早打破

海口网 http://www.hkwb.net 时间:2011-04-28 11:17

  可能从限贷、限购加码至限价、限售

  知名地产研究人士杨红旭也表示,目前政策储备很丰富。一方面,中央可以要求地方对限贷、限购、限价等政策进行升级;另一方面,在房地产税收、限制外资、土地出让等方面,可能还有新措施备用。此番调控,可以说不达目标不罢休。

  今后调控政策将会如何演变?业内人士表示,如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显,政策很有可能从四个方面进行调控:

  首先是加大政策执行力度,之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行,比如严格征收土地增值税;

  其次,政策力度会加强:如购置首套房的首付比例提高,目前是30%的首付可能提高到50%或更高;

  第三,政策范围扩大:如限购城市未来很有可能继续增多;

  第四,新政策的出台:如目前仅仅出台了限贷、限购和限价政策,未来可能会进一步“限售”,即个人购买商品房之后五年内不允许出售。

  ■市场层面

  开发商销售定价策略酝酿调整

  作为传统的旺季,开发商对“红五月”仍有所期待,各主要城市新开盘数量将明显增加,供求关系正在发生微妙的变化。而作为观察后市的一个重要窗口,“五一”楼市的交投情况很可能成为决定市场走势的重要因素。

  5月新开盘数量大增

  一季度,北京、上海、广州等重点城市的成交量环比下降了四成左右。国家统计局的数据也显示,3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有12个城市,持平的有8个城市,两者合计比上月增加了6个,显示楼市虽然正在逐渐“退烧”。不过,“量跌价滞”的僵局显然仍未打破,依然有50个城市环比上涨。

  更有甚者,3月底至今,部分城市出现了明显的回暖势头。上周,中国指数研究院监测的全国35个城市中,量价齐升的城市达到17个,逼近半数之多。其中21个城市成交量环比上涨,26个城市均价环比上涨。其中,杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交;而上海更是在成交涨幅超过30%的同时,创下了周均价破3万元/平方米的历史新高。

  一季度的滞销以及3月底以来的局部“回暖”让不少资金面逐渐吃紧的开发商加大了对“红五月”的期待,纷纷增加了新开盘数量。如在上海,4月新开盘只有17个,远低于3月的43个,但预计5月将有52个项目开盘,比去年5月份实际开盘量增加11%;在广州,4月新盘数仅有19个,创近年同期最低,但到了5月将有56个新盘集中入市,合富辉煌市场部监测的数据显示,预计广州十区“五一”新货约1.2万套。

  世联地产首席分析师王海滨指出,“五一”如果推出楼盘多,在入市价格合理的前提下,购房者的热情将会被提起,有利于促进交易完成。但从市场需求来看,也许情况并不会如开发商期待的乐观。

  以广东为例,一季度广东房地产市场分析报告显示,广东一季度商品房供需比达到了2.01:1,期末商品房待销面积也达到2180.74万平方米,较去年年末增加了192.28万平方米,显示市场购买欲望仍处低迷。上周,在被视为“风向标”的珠三角房博会上,虽然参观者不少,但绝大多数购房者对于当前的房价调控效果仍不满意,表示将继续观望,出手购买者甚少。分析认为,供求的僵局短期很难打破,相信“五一”难以出现畅销场面。

  中海地产率先在深圳低价试水

  中原地产的监控显示,多数开发商仍在定价问题上显得谨慎,大部分都“按兵不动”,是否会大规模促销,目前还没有完全确定。因此分析人士指出,在僵持的市场格局下,“五一”楼市的数据非常有参考价值,它可能成为决定市场走势的重要因素,并进一步改变开发商的销售、定价战略。

  实际上,部分开发商已经开始有所调整。如在深圳,近日中海地产率先以1000套低开的楼盘试水市场。“中海康城国际”和“中海塞纳时光”两个项目合计1000套毛坯房和精装房,价格在每平方米9000元至12000元之间,远低于此前的市场预期。虽然中海地产表示,此次低价开盘主要是响应政府调控政策,并非源于市场压力,但业内人士分析,此举已在深圳引发了一波楼市冲击波,虽不会引发楼价格大面积下调,但可能引发其他开发商跟进。

  广东省房协报告指出,短期内成交量可能进一步走低,进一步加大房企资金压力。出于战略考虑,下一个阶段部分开发商可能采取积极的适销策略,相对一季度,二季度房价可能因为开发商营销策略的改变而有所回落。而仅从“五一”来看,开发商很可能还是会推出一定的促销和折扣。

  对于市场关心的楼市“拐点”,中原胡广东认为,至少要等到5月底,甚至两三个月后才会明朗。开发商的新动作或许能成为楼市动向的征兆,届时购房者以之作为参考依据将更为科学。

[来源:南方日报] [作者:卢轶 常仙鹤] [编辑:胡世福]
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