我国拟商品房反暴利 房产利润国际惯例不超5%

杨佳宁

　　海口网4月30日消息  “我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”温家宝总理今年2月27日与网友在线交流时对房地产商的这番话引发社会广泛关注。

　　国家发改委拟对商品房实施反暴利规定

　　昨天，国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　政策：反暴利准星锁定房地产

　　5月1日起，《商品房销售明码标价规定》将正式实施，对此，许昆林表示，在规定实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利规定是最重要的措施之一。

　　但对今年能否实施反暴利规定的问题，许昆林表示，目前仍处于研究阶段。

　　根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》的规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。

　　许昆林说：“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”

　　严重违规者将从重处罚

　　许昆林表示，在《商品房销售明码标价规定》实施后，发改委将对重点地区、重点企业销售商品房的明码标价情况进行专项检查。

　　重点查处经营者销售商品房不明码标价、不一套一标、不按照申报价格明码标价、不按规定内容明码标价和公示相关收费的行为，在标价和公示的收费之外加价、收取未予以标明费用的行为，以及利用虚假的或者使人误解的标价方式或价格手段进行价格欺诈等违法行为。“对情节恶劣、影响较坏、社会反响大的典型违法案件，要依法从重处罚，并予以公开曝光，以儆效尤。”许昆林说。

　　观点：双管齐下 增供给限利润

　　商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育表示，中国房地产开发行业暴利惊人，除增加保障房供给外，用反暴利规定约束房地产市场也是有用的思路。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为“一房一价”政策使开发商失去了价格操控余地，在抑制价格的同时合理控制开发商利润，利于防止开发商暴利。

　　清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明认为，房地产调控是系统工程，除防止开发商暴利，还需通过税收手段让炒房者无利可图，大力发展房屋租赁市场的建设。在他看来，德国楼市调控经验值得借鉴。德国政府一直强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性；强化房地产行业的福利性质、弱化其盈利性。而在中国房地产市场，房屋已成为不少人的投机产品，导致房地产需求过度，不仅影响了宏观经济，也绑架了地方财政，要想终结房地产暴利局面，房地产必须回归其居住的本质属性。

　　连锁反应 房价推高物价

　　有专家表示，住房问题是关乎国计民生的要害问题。目前部分城市房价过高、上涨过快的局面未根本改变，必须巩固和扩大楼市调控成效。这是转变经济发展方式、构建和谐社会、保持经济健康发展的需要。

　　3月物价总水平上涨，居住价格上涨是重要原因之一。商品房价持续过快上涨，带动房租上涨，增加了商贸业店铺房租成本，进而将增加房价增长过快地区生产和生活成本。上月，北京一些店铺、健身房在业主提高房租后纷纷通过涨价等手段向消费者转嫁房租上涨压力。部分在京工作者尽管月收入五六千元，但迫于生活压力等原因，纷纷辞职离开北京。

　　个例：

　　房地产业利润率到底多少，难以确定，不同项目差距颇大。

　　售价1.2万元 每平米赚595

　　位于北京南部丰台区域2008年某成交项目，其楼面地价为6505元/㎡（含3%的契税），加上2300元/㎡的建设费用、500元/㎡的市政配套费用、500元/㎡的营销管理费用、300元/㎡的前期费用和1100元/㎡的各项税费，还有财务费用200元/㎡。其单位平米的成本达11405元，按照12000元的销售均价，该项目每平米所获利润在595元。

　　均价飙升两万 被举报“暴利”

　　去年5月21日，律师李雪森依据《价格法》向国家发改委和北京市发改委进行实名举报：朝阳区东坝乡一楼盘涉嫌牟取暴利。举报的理由是，该楼盘2008年开盘时的价格是9000多元/平方米，然而2009年11月到2010年4月，均价从14690元/平方米暴涨到36000元/平方米。

　　李雪森认为，土地成本没有增加，钢材水泥的成本也没有较大的涨幅，房价却在短期内迅速增长，让人难以理解这是正常合理的经营行为，“涉嫌牟取暴利”。

　　焦点暴利：房地产利润国际惯例不超5％

　　中国房地产利润率究竟多少，至今并无权威统计。中国社科院去年12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》分析认为，众多企业集中投资房地产的一个重要原因就是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。

　　2009年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交的《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》大会发言稿称，全国9城市“房地产企业开发费用”调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。

　　一位地产界人士表示，房地产利润合理区间，国际惯例通常是不超5％。

　　富豪排行榜验证房地产暴利

　　商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育表示，中国房地产市场暴利“众所周知”，“在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终占据着显赫的地位。”梅新育说，在“福布斯2005中国富豪榜”上，前50人中有15人以房地产为主业或主业之一。

　　梅新育曾在2003年对北京地区房地产业的利润率做过间接估算，以玉泉路周边地区商品房为例，其销售利润率大概为34.7%，投资收益率则高达138.8%。

　　房地产企业普遍存在的涉税问题进一步提高了其实际利润率。“2004年度中国纳税500强企业排行榜”前300名内无一家地产商。

　　界定“暴利”操作有难度

　　中国房地产学会副会长陈国强称，各项目成本和利润情况不同，即便是相邻地块，如定位不同，开发商投资成本也不一样。土地成本也许可比，但设计费、建设成本等环节差异很大，“暴利”如何界定有难度。

　　伟业我爱我家副总裁胡锦晖说，根据近年上市房企年报，其年均毛利率为35%左右，除去税收、管理成本，净利率16%左右，是否属于“暴利”值得商榷。此外，一些年头长的二手房，增值大，只能规定年均增长幅度，但多少合适？同时，“反暴利”成本可能转嫁买方。

　　房地产暴利已是过去时

　　“从自有资金角度看，中国房地产行业是绝对暴利。”中国房地产学会执行主席陈贵说，中国房地产市场化初期，一个自有资金千万的人，可以利用政府和银行的钱拿地，然后用土地抵押获得更多开发资金。几个项目后，身家就飙升至上亿元。不过，国八条、国十条后，这个行业的门槛已经提高，加上信贷、物价的提高，行业洗牌，中小企业会逐步退出，暴利已经终结，现在这个行业已经不再是暴利行业。

　　法律依据《制止牟取暴利的暂行规定》

　　对商品房采取反暴利规定的法律依据源自国务院1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》。该规定适用于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切关系的商品和服务，目的是维护社会主义市场经济秩序，制止牟取暴利，保护消费者合法权益。

　　《规定》要求，某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度，违者由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

　　商品或服务的市场平均价格、平均差价率、平均利润率以其社会平均成本为基础测定，其合理幅度按其与国民经济和社会发展的关系或与居民生活的密切程度，市场供求状况和不同行业、不同环节、不同商品或服务特点规定。