房价僵持未降 楼市难言回暖

　　4月中下旬以来，北京、杭州等部分城市出现了楼市成交反弹的现象，市场活跃程度有所回升，“五一”假期成交情况比清明假期也有了一定好转，但反弹幅度较为有限。

　　中央提出要把一些城市过高的房价降下来，回归到合理水平。但从目前来看，一些大中城市房价要实现下降，仍然面临多重阻力。

　　各方预期不一

　　在“限购令”细则和房价调控目标陆续出台之后，4月份没有更为严厉的调控政策出台。从4月中下旬开始，各地成交量也有了小幅反弹。招商证券发布的研究报告称，从重点监测的14个大中城市来看，4月份住宅成交面积有9个出现环比上升，其中北京、上海、广州和深圳等一线城市全部反弹，另有5个城市出现下降。

　　然而要看到，反弹是在低基数的基础上发生的。“‘五一’期间二手房成交比清明节好了一些，但还是比较冷清的。价格方面和以前差不多，普遍大幅降价的现象肯定没有发生。”二十一世纪不动产某门店经理称。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，五一期间，北京市一手房网签总量为1190套，比去年同期下降了35%；二手房网签量为214套，同比下降69%。但与清明假期相比，一手房和二手房网签数量分别上升235%和70%。链家地产首席分析师张月认为，5月份楼市成交可能比4月份略有上涨，但成交量仍将维持低位，房价上涨的动力不足。

　　而市场各方预期不一，成为目前价格僵持的重要原因。从购房者的角度，目前一些新盘或二手房的降价幅度可谓“杯水车薪”，远远没有消化先前过快上涨的影响。而不少二手房主则持截然不同的观点。在他们眼中，目前并不是抛售楼盘的良好时机。在某房地产公司工作的刘鹏说，自己有5套房子，但目前限购政策这么严厉，房子“卖一套少一套”。即便未来一两年房价下降，自己也不可能再买回来，“而且，房价从长期来看还是会上涨，现在卖房并不划算”。

　　链家地产公布的数据显示，4月份北京市新开期房项目成交均价下降10%，而二手房价格降幅为0.2%，降幅明显偏小。“短期内二手房业主扛价依旧明显，只有少数急于出手的业主会降价出售，从而导致价格出现僵持。”张月认为。

　　开发商“不差钱”

　　从新盘来看，开发商尽管面临空前的价格调控压力，但多家房地产企业表示，目前的日子并不难过，资金紧缺的压力没有想象中那么大。

　　国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%，其中利用外资增速达到45.2%，自筹资金增速为27.2%。而与上一轮房价调整时相比，2008年11月房地产开发企业本年资金来源增速曾降至4.2%。显然目前的房地产业资金匮乏程度要好于当时。

　　从货币政策宏观环境来说，自去年三季度以来，央行已经数次加息和上调存款准备金率。而国务院发展研究中心宏观部部长余斌指出，综合货币发行量、利率、汇率等因素，目前我国货币条件仍然比2007年宽松。未来如果通胀压力继续增加，货币政策特别是价格工具仍有进一步收紧的空间。

　　还有分析人士指出，尽管目前信贷和再融资收紧，但房企可以通过境外融资获得资金，除了境外增发，还可以在境外发行债券、优先票据以及短期融资券，对冲国内信贷紧缩的效果。

　　从具体市场销售来看，新盘折扣降价的幅度虽然比二手房更大一些，但也并未占据主流。以位于北京西南三环的中铁建青秀城为例，目前在售均价为27000元左右，与去年新开盘时基本持平。该楼盘销售人员表示，目前购房可以赠送十几平方米的书房，书房由原先的露台改造而成，这是原先售出户型没有的。

　　“调控压力主要集中在一线和二线城市，中小城市的房价下降压力并不大。今年本市提出10%左右的房价涨幅目标，其实公司经营并不困难，甚至不涨不跌也完全可以接受。”河北省的一家房地产企业负责人告诉记者。

　　政策执行力度有差异

　　“国十条”、“国五条”、“国八条”等政策出台分别在去年“五一”、去年国庆以及今年春节前，防范楼市借假期反弹的意味明显。一位知情人士分析，今年“五一”假期并未出台新的调控政策，并不是说政策空间已经用尽，而是从侧面说明目前楼市并没有出现类似去年秋季的反弹。

　　与2008年房价调整时不同，当时房价下降率先从二手房开始，今年则是新盘降价更为明显。各个城市一季度公布的房价调控目标，也是主要针对新建商品住宅。截至3月底，全国608个城市出台了房价控制目标，而仍有不到10%的城市未发布该目标，且未向社会公布原因。据国务院楼市督察组反映的情况来看，一些城市在接受督察时反映其房价并不高，并提出希望在适当时候结束楼市限购，不希望该政策长期持续下去。

　　而卖方对于“一房一价”、限购等政策也有招数应对。北京不少楼盘并未完全执行“一房一价”政策，而内部折扣、优先认购、分单元销售等现象也仍然存在。而对于非京籍户口人士购房，部分中介提出，可以代办社保证明。

　　“目前的价格僵局其实应该从两方面来看。首先可能是政策效应尚未完全显现，再过一段时间则可能有更多的降价行为发生。其次也可能是挺过这段时间后，价格再度出现反弹，则调控政策可能再加码。”有分析人士认为，具体可能包括上调首套以及二套房首付比例、上调二套房房贷利率、增加房地产交易契税等。

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