新产业目录首次鼓励保障房建设 资金困局有望缓解

　　近日，国家发改委下发《产业结构调整指导目录（2011年版）》。与2005年版目录相比，“保障性住房建设与管理”首次进入新版指导目录，这意味着一直困扰保障性住房的资金问题有望在产业政策的支持下，从制度创新、资本市场再融资等方面获得更多的破解。

　　受困资金来源

　　2011年无疑是政府在信贷以及土地供应等各方面对保障房建设支持力度最大的一年。

　　据央行统计，一季度人民币房地产开发贷款新增1678亿元，其中，保障性住房开发贷款新增达651亿元，保障房贷款大幅增长。

　　国土资源部在5月12日召开发布会时表示，2011年全国用地计划供应21.80万公顷，其中保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%。

　　在北京，5月初北京市国土资源局公布的2011年第一批计划用地信息显示，住宅用地面积合计2492.42公顷，其中保障房用地面积1592.24公顷，约占住宅用地的63.88%。

　　业内人士认为，保障房在土地供应中的比例持续增长。等到这些用地指标落实之后，为了拿到更多土地，开发商将不得不从商品房开发领域转到保障性住房领域中来。

　　券商研报显示，经适房与两限房等产权式保障房的毛利率一般在10%-15%左右，净利润在3%左右。虽然利润不高，但由于政府支付款项一般在3年内可以到位，而这部分保障房不需要复杂的设计与配套，资金周转速度更快，因此开发商、银行或社会资金仍有参加的动力。

　　西安交通大学教授李富有认为，通过政府出资、土地出让金减免、财政支持、开发商垫资、银行借贷、社会资金参与等多渠道筹措，经适房与两限房等产权式住房的资金来源并不存在问题。

　　除此之外，由于保障房建设的责任主体是地方政府，开发商为了在拿地上获得地方政府的支持，因此不得不积极参与地方保障性住房建设。这种为了商业住房而参与保障房建设的“捆绑”开发模式使产权式住房的资金筹措较为容易。

　　目前的问题是，对于公租房与廉租房这类非产权式保障房而言，由于缺乏明晰的盈利模式，开发商、银行与社会资金往往裹足不前。

　　中国证券报记者了解到，对于廉租房与公租房建设，各方目前是“问多干少”，总体处于观望状态，主要原因即在于廉租房与公租房无法通过出售一次性回笼资金，只能依靠租金回收成本，从而导致回收周期长、管理成本高，因此这类保障性住房无一例外地面临融资困难的问题。

　　这背后很大的原因在于相关政策的不确定性，由于目前廉租房与公租房的土地出让标准以及退出机制尚无明确说法，因此各方资金在投入该领域时必然有很大的疑虑。

　　路径

　　搭建地方融资平台

　　正是在这种情况下，“保障性住房建设与管理”被首次列入发改委的《产业结构调整指导目录》。该指导目录是国家最具纲领性的产业政策指导文件，相关项目一旦进入该指导目录的鼓励类，就意味着获得了相关部门在上市融资、银行信贷、拿地、税收等多个方面的“优待证”。因此，该指导目录可以看作是我国产业政策的风向标与晴雨表。

　　这意味着，关于保障性住房的各类制度创新将在国家有关部门的支持下迎来一路“绿灯”，保障性住房在资本市场获取资金的可能性也大为增加。

　　其中，搭建地方保障性住房融资平台公司便是制度创新的内容之一。区别于以往地方以城投项目为主的融资平台，保障性住房投融资平台业务包括各类保障性住房的投资、融资、建设、运营、管理等方面。日前，国务院副总理李克强在福建考察时强调，要加大政府投入，搭好保障房建设的规范化融资平台，落实税费减免措施，努力吸引社会资金。

　　不久前，北京市政府召开专题会议，研究讨论北京市保障性住房投融资公司组建方案。中国证券报记者了解到，山东、云南、广东、江苏等地目前都在积极筹建不同级别的保障房融资平台公司。

　　业内人士认为，由于银监会要求吸引社会资金建设保障性住房必须要有合格的融资主体，不能是政府，因此建立融资平台公司将成为地方政府解决保障房的资金来源问题的主要方法之一。

　　此轮房地产调控以来，证券监管机构基本停止了与房地产业务有关公司的上市与增发请求。平安证券认为，随着保障性住房建设力度的加大以及融资瓶颈凸显，不排除证监会为保障房业务占比较大的上市公司重新开启融资之门，以此解决保障性住房的资金来源问题。

　　工程建设类房企受益

　　“十二五”规划纲要指出，我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房。有券商表示，按照目前的建设速度，预计2011-2012年每年将建设1000万套住房，2013-2015年每年将建设500-600万套，5年总投资额约为5万亿元。

　　根据住建部发布的文件，今年计划建设保障性安居工程1000万套，与2010年的580万套相比增长72.4%。假设户均面积为50平方米，则对应的总建筑面积为5亿平方米，占2010年全国商品房销售总面积的47.9%。据测算，完成此目标需要约1.4万亿元投资。

　　目前，除原有的16家房地产央企外，鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团也有资格参与保障房建设。其中，中国冶金科工集团有限公司与中国建筑工程总公司在保障房领域的动作最大。

　　中国中冶年报显示，公司保障性住房项目共24个，总投资额为257亿元。截至2010年底，中国建筑参与保障房建设的总规模已达1155万平方米，占公司在施工项目总面积的3%。中国建筑董秘孟庆禹在接受中国证券报记者采访时表示，未来保障房在公司收入中的比重还将逐年上升。

　　新版产业结构调整指导目录除了鼓励保障性住房建设外，还特别提到要鼓励保障性住房的管理。这透露出的政策含义是，未来保障性住房的发展趋势将逐渐由产权式的经适房与两限房向非产权式的廉租房和公租房过渡，这对企业的后续运营能力将提出更高要求。

　　国信证券认为，中国建筑与中国中冶这类兼具建设能力的企业，既可以成为保障房项目的承建方，也可以成为运营方。引进这类公司，对地方政府而言减轻了财政负担，对公司而言则有利于形成可持续经营的资产。正是由于这类企业既可以涉足保障性住房投资、承建，也可以涉足运营，因此与其他传统房地产开发企业相比，可以在保障性住房建设中获得更多的利润。

　　最后，在新版指导目录中，房地产的受限类项目与旧版相比基本没有变化。受限内容具体包括：小城市和重点镇超过1公顷、中等城市2公顷、大城市3公顷、200万人口以上特大城市5公顷的城市游憩集会广场项目，以及别墅、高尔夫球场和赛马场等地产项目。这意味着，以别墅类等高端物业开发为主的公司将继续受到国家产业政策的打压。

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　　保障房建设并非“没肉的骨头”

　　无论建设保障房项目利润率有多少，但是“稳赚不赔”应该是参与保障房建设的各家企业必须承认的事实。更重要的是，积极参与一个国家大力支持和鼓励的产业，并努力成为这个产业的“先行者”，毫无疑问是利大于弊且大有可为的。

　　自上世纪九十年代开始，我国便提出要“解决城镇居住特别困难户住房问题”。截至2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率为7%至8%。“十二五”期间，中央政府提出，新建3600万套保障房的目标。到“十二五”期末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%至8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

　　毫无疑问，这是一个巨大的市场，也必将催生数千亿元的利润。

　　一方面，对于规模较小、资金紧张的中小型房地产企业来说，参与保障房建设，无疑是获得稳定现金流的最佳方式，更能在很大程度上缓解其资金链压力。其一，除了银行信贷政策对保障房项目的倾斜，包括保险资金、社保基金、上市融资等多条融资渠道都对保障房项目抛出了“橄榄枝”。

　　其二，保障房项目的运作时间短，资金回流快，中小房企若能善用资金、加快资金周转率，必然能减少企业资本负债压力，最大程度的提高资金利用率。

　　其三，保障房项目几乎没有销售的压力和风险，“一般是工程结束即有住户搬入”。房地产企业无需另聘销售企业或自立销售团队。而商品房项目的销售成本占比整个项目预算的2%至3%，是房地产行业内的普遍共识。而这2%至3%被节省下来的成本，也将成为房地产企业的利润增长点。

　　另一方面，对于实力雄厚、运转良好的大型房地产企业而言，参与当地的保障房项目，不仅能获得稳定的盈利，而且能进一步占领市场。尽管保障房项目在账面利润上无法与商品房相比，但只要地方政府在土地、税收、资金上提供一定的优惠，保障房建设并不是一块“没肉的骨头”。并且，因在关键时候能一解地方政府的“燃眉之急”，地方政府往往在今后有优质项目时会优先考虑这些企业。这对于企业在当地的品牌效应和市场占有率的好处，不言而喻。万科、绿城等大型房地产企业均属此类代表。

　　此外，许多大型央企本身就拥有大量的工业用地，保障房建设正好可以盘活这些土地，获得新的利润增长点。尤其是许多兼具施工和开发资质的央企，在参与保障房建设时相比单纯的地产公司具有明显的优势，不但能享有与其他企业同样的投资利润，而且能通过建筑施工获得利润，使得综合利润率较高。如以建筑为主营业务的中建地产便表示，未来保障房项目的投资将占集团总投资的一半。该公司副主席兼行政总裁周勇表示，集团保障房的项目毛利率能达到15%，包括了涉及投资3%至5%的毛利率占比，以及涉及建筑8.5%至10%的毛利率占比，因此参与保障房项目反而可以提升集团整体的毛利率水平。

　　不完全统计数据表明，目前建设保障房项目面积较大的公司，包括中冶、中房、万科、保利地产、招商地产、金地集团、首开股份、北京城建、天房发展、栖霞建设、苏州高新、中天城投、碧桂园、绿城、龙湖地产等。由此可见，央企和地方国有企业俨然成为保障房建设的“主力军”。

　　虽然在当前商品房行业利润率高企的环境下，房地产企业对保障房建设的态度仍较为冷淡。然而，随着政策调控方向的明显导向，规模浩大的保障房建设必将加速，同时将从各个角度深刻地影响中国的房地产行业。