新产业目录首次鼓励保障房建设 资金困局有望缓解

　　保障房建设并非“没肉的骨头”

　　无论建设保障房项目利润率有多少，但是“稳赚不赔”应该是参与保障房建设的各家企业必须承认的事实。更重要的是，积极参与一个国家大力支持和鼓励的产业，并努力成为这个产业的“先行者”，毫无疑问是利大于弊且大有可为的。

　　自上世纪九十年代开始，我国便提出要“解决城镇居住特别困难户住房问题”。截至2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率为7%至8%。“十二五”期间，中央政府提出，新建3600万套保障房的目标。到“十二五”期末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%至8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

　　毫无疑问，这是一个巨大的市场，也必将催生数千亿元的利润。

　　一方面，对于规模较小、资金紧张的中小型房地产企业来说，参与保障房建设，无疑是获得稳定现金流的最佳方式，更能在很大程度上缓解其资金链压力。其一，除了银行信贷政策对保障房项目的倾斜，包括保险资金、社保基金、上市融资等多条融资渠道都对保障房项目抛出了“橄榄枝”。

　　其二，保障房项目的运作时间短，资金回流快，中小房企若能善用资金、加快资金周转率，必然能减少企业资本负债压力，最大程度的提高资金利用率。

　　其三，保障房项目几乎没有销售的压力和风险，“一般是工程结束即有住户搬入”。房地产企业无需另聘销售企业或自立销售团队。而商品房项目的销售成本占比整个项目预算的2%至3%，是房地产行业内的普遍共识。而这2%至3%被节省下来的成本，也将成为房地产企业的利润增长点。

　　另一方面，对于实力雄厚、运转良好的大型房地产企业而言，参与当地的保障房项目，不仅能获得稳定的盈利，而且能进一步占领市场。尽管保障房项目在账面利润上无法与商品房相比，但只要地方政府在土地、税收、资金上提供一定的优惠，保障房建设并不是一块“没肉的骨头”。并且，因在关键时候能一解地方政府的“燃眉之急”，地方政府往往在今后有优质项目时会优先考虑这些企业。这对于企业在当地的品牌效应和市场占有率的好处，不言而喻。万科、绿城等大型房地产企业均属此类代表。

　　此外，许多大型央企本身就拥有大量的工业用地，保障房建设正好可以盘活这些土地，获得新的利润增长点。尤其是许多兼具施工和开发资质的央企，在参与保障房建设时相比单纯的地产公司具有明显的优势，不但能享有与其他企业同样的投资利润，而且能通过建筑施工获得利润，使得综合利润率较高。如以建筑为主营业务的中建地产便表示，未来保障房项目的投资将占集团总投资的一半。该公司副主席兼行政总裁周勇表示，集团保障房的项目毛利率能达到15%，包括了涉及投资3%至5%的毛利率占比，以及涉及建筑8.5%至10%的毛利率占比，因此参与保障房项目反而可以提升集团整体的毛利率水平。

　　不完全统计数据表明，目前建设保障房项目面积较大的公司，包括中冶、中房、万科、保利地产、招商地产、金地集团、首开股份、北京城建、天房发展、栖霞建设、苏州高新、中天城投、碧桂园、绿城、龙湖地产等。由此可见，央企和地方国有企业俨然成为保障房建设的“主力军”。

　　虽然在当前商品房行业利润率高企的环境下，房地产企业对保障房建设的态度仍较为冷淡。然而，随着政策调控方向的明显导向，规模浩大的保障房建设必将加速，同时将从各个角度深刻地影响中国的房地产行业。

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