房地产开发投资大幅回落 未来房价下行压力将加大

　　银行信贷收紧，房企资金回收压力加剧；商品房新开工面积同比增速维持高位，新建住宅供求失衡加剧，未来数月房价下行压力必将加大。为求领先于对手，开发商加大降价、促销力度，将是可以期待的事情。

　　房地产开发投资增速大幅回落

　　楼市调控持续下，沪上房地产开发投资同比增速现大幅回落态势。

　　上海市统计局近期发布数据显示，2011年3、4月期间，全市房地产开发累计投资额分别为468.4亿元和613.63亿元，同比增速分别为1..3%和11.4%，增速较去年同期分别大幅降低18.2和20.0个百分点。其中，住宅累计投资额分别为293.1亿元和383.32亿元，同比增速分别为18.0%和21.0%，增速较去年同期亦分别降低14.4和16.2个百分点。

　　“3、4月期间房地产开发投资同比增速下滑，主要源于开发商资金面紧张。从央行上海总部发布货币信贷运行情况数据来看，3、4月期间投向房地产行业的贷款额分别为33.70亿元和26.30亿元，仅为去年同期的3-4成水平，出现了非常明显的下降；而在当月全市新增外币贷款额中的占比也由1、2月期间的20%-25%降至3、4月期间的10%以下，显示出货币当局的调控从严趋向。”21世纪不动产上海区域市场中心分析师邱丹表示。

　　除有贷款环节制约外，房企资本市场融资渠道“被堵”，近期大盘走势持续回落，其他房企融资途径尚未发展成熟，也是加剧房企近期资金紧张的重要因素。

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　　商品房新开工面积增速保持高位

　　资金面面临紧张下，虽房企在投资环节放慢脚步，但新开工面积却仍保持同比高增速。

　　21世纪不动产上海区域市场中心监测数据显示，2011年3、4月期间，全市商品房累计新开工面积分别为976.00和1253.65万平米，同比增速分别为33%和31%，增速虽较去年同期有所降低、但仍保持在高位运行。其中，商品住宅累计新开工面积分别为677和874.12万平米，同比增速分别为33%和35%，不仅维持在高位区间，且逐月有所升高。

　　作为市场走势的先行指标，新开工面积同比增速保持高位，或反映出开发商对后市的乐观态度；但已持续3月的住宅供求失衡局面，也将在此基础上加剧。

　　记者从网上房地产了解到，2-4月期间，全市新建公寓的成交批售比（成交面积/预售面积）维持在0.41-0.57，新建别墅的成交批售比维持在0.23-0.48，显示出相对供给而言，需求表现仍然非常疲软；上述因素持续作用下，截至4月27日，全市新建别墅和公寓的累积存量已分别达到209.13和550.39万平米，比2月27日时的存量数据，分别大幅增加14.46%和9.18%。

　　而近期沪上某高校研究机构发布的2011年1季度沪上消费者信心指数显示，买房时机评价指数和买房时机预期指数均处于历史低位；而买房时机预期指数走势尤为疲软，或预示至少在未来1-2季度内，购房者的入市意愿难有大幅提高。

　　在需求难有大幅提振下，新开工面积仍维持同比高增速，无疑将加重目前的新建商品住宅供求失衡局面，也为后期楼盘销售竞争的加剧埋下伏笔。