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楼市限购扩大将加剧中小房企资金紧张

海口网　http://www.hkwb.net　时间：2011-07-26 10:06

　　限购范围再度扩大，这次是在那些被称为“房价涨幅过快”的二三线城市里。

　　7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　与此同时，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。

　　实际上，早在5月份，一部分二三线城市房价和销售数据的快速攀升已经引起决策层和主管部门的警觉。或许，正是这部分市场数据直接引发了最上层“防患于未然”的决心。

　　相对于大企业的岿然不动，中小企业开始变得更加恐惧——二三线城市“限购”意味着资金链更加紧张。

　　中央怕地方“放松警惕”？

　　肇始于2010年4月份的“新国十条”是中国政府调控房地产使用“限购”手段的最早行政命令。

　　随后，京、沪、广、深等一线房地产市场纷纷开始执行限购。而一部分非一线城市的热点区域逐步加入到限购行列中。

　　不过随着政策延续推演，个别地方政府开始对“限购政策”略显放松。

　　2011年3月份，湖南长沙出台限购令细则，只限购90平米以下的小户型住宅单位。这种“限小不限大”的做法被一些分析机构视为限购令的放松。

　　随后，海南、大连等地也被传出放松“限购”的消息，而相关部门则一一辟谣。

　　或许，这些城市的“放松警惕”让决策层担心政策的连续性和持久性。有接近住建部的人士告诉《中国经济周刊》记者：“这种国家级的宏观调控，如果有城市执行不到位，中央或许可能会担心政策的权威性和严肃性。”这位人士认为，这有可能成为中央推动“限购”措施的动力之一。

　　如果说个别城市“放松了警惕”并非普遍现象，那么全国城市房地产市场关键数据的变动则更能让中央感受到压力。

　　长江证券房地产分析师苏雪晶认为，如果以年初至今涨幅超过5%为标准统计，据公开数据统计，在100个样本城市中还有14个大小不同的城市房价增幅超过5%。其认为，扩大限购至二三线城市的效果还要有待观察。

　　苏雪晶报告中的数据显示，未执行限购政策的潍坊市从年初至今的房价涨幅达到9.27%。已执行限购政策的徐州从年初至今涨幅达到7.22%。洛阳也执行限购，同时间内涨幅达到6.71%。

　　在上述100个城市样本中，未执行限购政策的城市占59个。

　　与价格出现高涨幅相匹配的是，近期市场的销售数据也出现了攀升。今年上半年全国70大中城市商品房销售面积为4.4亿平方米，同比增长12.9%。比1到5月份提高3.8%。而1到5月份销售面积比1到4月份提高2.8%。上半年住宅销售面积同比增加12.1%，增速比1到5月份扩大3.6%。6月份当月全国商品房销售面积为11487万平方米，同比增长24.7%。5月份的销售面积同比增加18.5%，5月单月销售总额达到4542亿元，单月同比增长36.2%

　　在一个月前，就有不止一家市场机构预计国家或许将限购政策推广到二三线城市。

　　华创证券分析师高利认为，在经历4月份短暂的负增长之后，5月份销售额和销售面积均出现较高正增长。剔除去年5月份基数较低的原因，数据显示在经过3个月政策消化期后，限购政策的作用在减弱，并且部分开发商部分楼盘促销效果良好，也促使市场刚性需求的释放。

　　高利分析，5月份“漂亮”的行业数据显示市场经过长时间消化，限购政策的作用在微观执行层面被削弱。

　　由于部分开发商降价促销，使得购房者并未明显形成房价看跌预期，主动提高首付比例甚至全款购房者数量增多。这显示购房者仍然具有较强购买力。目前地产行业的发展与调控背道而驰，5月销售数据的放量有可能换来限购政策的推广。

　　中小开发商的恐慌

　　有报道称，早在6月中旬，国务院以及住建部就已经开始考虑在部分房价上涨较快的二三线以及中小城市实施限购政策，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围。

　　中国房地产业协会副会长朱中一向《中国经济周刊》表示：“目前我还不确定国务院常务会议所说的二三线城市应该如何执行限购政策。但我认为，住建部等部门会和个别房价上涨过快的城市政府商议具体措施。未来每个城市的限购措施可能也不一样。”

　　另据接近住建部的一位消息人士告诉记者：“在二三线城市执行限购政策肯定会区别对待。主要针对近期房价涨幅过快过高的几个城市。而具体手段和措施依旧可能是使用户籍门槛、纳税和社保门槛以及其他因地制宜的手段。不过，我个人认为，这次限购不会大规模铺开。只会在冒头的城市开展。目前还没有具体实行的时间表。”

　　不管怎样，这些二三线城市里的中小开发商已经变得更加恐惧。

　　记者在河北省唐山市走访期间，一位要求匿名的房地产开发商告诉《中国经济周刊》：“如果限购，可能企业的资金就会比较紧张。”唐山作为资源型城市有其独特性。“这里有大量的陶瓷厂老板、钢铁工厂老板等等。有钱人多了自然推高唐山的房价。”如果唐山推出限购政策，销售量肯定会下降。

　　在唐山市区和郊区，大量在建楼盘拔地而起。唐山拥有大量的重工业和制造业，旗下巨大数量的员工无疑将成为这些楼盘的潜在消费者。不过，据说一些在唐山没有储备土地或存量楼盘的开发商已经十分着急。由于没有银行信贷和其他可靠的融资渠道，他们已无力竞拍土地。而没有在售楼盘则意味着他们已经没有“口粮”可以维持。

　　阳光100副总裁范小冲(微博)告诉记者，一旦限购扩大到二三线城市，中小房企将面临“楼盘卖不动，卖掉后按揭下不来”的尴尬。受此困扰的中小企业可能短期内不会倒闭，但是因为手中持有土地，他们将成为大企业兼并重组的目标。

　　万科北京分公司总经理毛大庆(微博)接受媒体采访时表示，如果限购令推行到一些有万科在售项目的二三线城市，万科不会考虑降价。“我们会根据市场合理定价。”

　　这实际反映出一种不同就是，大企业依靠储备土地和大量在售楼盘项目可以持续抵御限购政策，而土地资金匮缺的小企业几乎进入无能为力的地步。

　　香港上市房企佳兆业首席财务运行官张鸿光认为，当前三线城市投资者比例并不高，限购虽然“一定会打击销售”，但应该不会是决定性的。公司不会因此而改变分散投资的策略，会继续发展二三线城市。

　　范小冲向《中国经济周刊》置评说：“二三线城市房价快速上涨不仅仅是大城市投资需求挤出效应的体现，更重要的因素是这些城市的城市化进程所决定的。一旦楼市限购将限制这些劳动力进入这些城市。”不能因为限购令在大城市行之有效而肆意将其扩大至二三线城市。

　　7月21日，据媒体报道，河北廊坊市发布今年市区的房价控制目标，建议新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米，来挤压一线城市限购之后的溢出性泡沫。