调控重压正触发楼市“价格战”

　　海口网8月5日消息  2011年中报业绩逐渐披露，部分房地产上市公司净利润大幅下滑，资金链进一步紧绷的迹象愈发明显。在资金压力下，地产龙头也纷纷开始“以价换量”，对新开楼盘降价促销。接受《经济参考报》记者采访的多位专家认为，在调控依然从严从紧的预期下，开发商降价促销压力陡增，“价格战”很可能一触即发。

　　业绩　利润大幅下滑资金再度告急

　　中报数据显示，在目前已经披露上半年业绩的房地产上市公司中，净利润下滑和资金链的进一步紧绷已经成为了一个普遍的现象。而接受《经济参考报》记者采访的业内人士认为，这种趋势将在今年下半年得到进一步强化。

　　WIND统计数据显示，截至记者发稿，按照申万一级行业分类，两市已共计有16家房地产上市公司发布了2011年上半年业绩报告。数据显示，从净利润指标来看，上述16家上市公司上半年实现归属于母公司股东的净利润22.36亿元，较去年同期仅微增1.22%。16家上市公司中，包括陆家嘴、嘉凯城、渝开发等8家上市公司的净利润均出现了下滑，且除陆家嘴外，其余7家企业的净利润下滑幅度均超过了30%，嘉凯城净利润下滑幅度甚至达到了98.39%。除此之外，上述16家企业中，包括ST兴业、绿景控股、丰华股份和*ST合臣四家上市公司还出现了亏损。

　　从单季度的财务数据来看，上述16家上市公司中，有高达10家二季度出现了净利润同比下滑的情形，占比高达62.5%。其中，中汇医药、滨江集团和ST兴业的净利润下滑幅度分别达到了199.48%、176.27%和137.74%。

　　不仅如此，业内人士对于今年下半年的房企业绩也并不乐观。“一旦占据目前市场主体的二三线城市限购，下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调。预计下调幅度可能超过2成。如果全面执行下半年的销售面积很可能低于4亿平方米。而库存积压将明显上涨。”北京中原地产市场研究总监张大伟对《经济参考报》记者表示，“下半年上市企业业绩可能更差。”

　　而从资金的状况来看，中报披露的数据显示，上述16家房地产上市公司的资金链正在进一步收紧。WIND统计数据显示，16家房企今年上半年经营活动现金流量净额合计为-52.27亿元，而去年同期，这个数字则是-49.14亿元。16家房企中，有8家出现了经营活动现金流量净额下滑的情形，其中卧龙地产的下滑幅度达到了45.73%、莱茵置业和深物业A的下滑幅度则分别达到了709.81%和998.02%。

　　张大伟表示，在限购影响销售收入、商业信贷收紧开发贷等系列调控措施打击下，7月来，房地产信托也明显受到控制，在多重压力下，房企的资金链进一步绷紧。“最近各家企业的经营现金流都有恶化的迹象，如果下半年市场调控持续，甚至出现全国性的限购蔓延，预计部分中等上市公司很可能开始明显的促销行为。”

　　银河证券地产行业分析师潘玮则对《经济参考报》记者表示，从目前的情况来看，上半年龙头房企的销售依然不错，但对于今年下半年来说，资金将成为决定性的因素，“从目前的情况来看，信贷紧缩在短期内很难得到缓解。”她说。

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　　对策　标杆房企率先降价促销

　　今年以来的楼市调控已持续半年之久，受资金压力影响，标杆房企纷纷带头开始“以价换量”。中原行业监测数据显示，近日，万科、碧桂园、龙湖等开发商纷纷高调宣布对新开楼盘进行降价促销。中原地产认为，在这一轮房企的试探性降价见效之后，未来预计将有更多的楼盘低价推出。

　　这种预判可以从下面一组数据中得到佐证，根据亚豪机构数据统计显示，8月份北京市场将有26个项目入市，其中以金科王府、纳帕澜郡、海怡庄园等为代表的纯新盘共计13个，目前有5个项目定价尚未公布。在已公布价格的纯新盘项目中，除中心城区的纯新盘定价相对坚挺外，位于昌平、房山等普通住宅项目的定价，一般比同地段在售项目每平方米的单价低2、3千元。

　　在房价松动的同时，市场销售状况并不景气。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。

　　另据亚豪机构统计数据显示，截至7月末，北京21个开盘项目的平均销售率仅为13.3%，创年内新低。21个开盘项目中，有10个项目在7月开盘当月成交套数低于10套，个别项目甚至出现了零成交。

　　亚豪机构副总经理高姗分析说，楼市调控政策未有任何松动迹象，北京长期限购的传言使得供需双方对楼市的预期发生新的变化，新一轮的拉锯战将开始。7月开发商又开始多用纯新盘试探市场，10个纯新盘项目占据了全部入市项目的57.1%，但与前几个月不同，7月纯新盘的入市也未能撬动更多地消费，由此也给8月份新盘入市的定价带来更大压力。预计8月份楼市竞争将更加激烈，“价格战”即将点燃。

　　中原领先指数系统最新数据显示，7月，北京、深圳的二手住宅价格指数继续呈小幅下跌，其中北京已是连续第四个月下跌；上海、广州和天津的二手住宅价格指数则继续小幅上升，但涨幅进一步收窄，环比涨幅均未超过1%。中原报价数据显示，近期二手房业主调低报价的比例持续上升，反映出二手房价格松动现象有所扩散，预计第三季度会有更多城市指数出现下跌。

　　“链家地产”首席分析师张月告诉记者，目前二手房业主已开始主动降价促销，二手房的议价空间也在增大。统计显示，在6月份新增挂牌房源中，大约有25%的业主调低出售底价价格，其平均总价降幅约为10万元至20万元，平均降幅为7%。7月份的二手房市场议价空间大约扩大了5%左右。

　　21世纪不动产认为，随着北京楼市价格的松动加速，未来北京二手房价格将继续下降，但幅度有限，房价大幅降低的可能性较小。上海、深圳二手房价格下调已成事实，未来还有进一步下降的空间。而一些二线城市，如成都、青岛价格已多月持平，未来降价空间有限，房价将在一个相对平缓的水平上运行。

　　预期　调控高压将引爆“价格战”

　　尽管楼市已开始出现积极的变化，但自7月份以来从国务院常务会议到住建部、银监会等部委“楼市调控仍将持续从紧”的声音一再被强调。其中，在8月1日结束的中国人民银行分支行行长座谈会上，央行强调，针对房地产市场的调控力度不会放松。

　　央行表示，在房地产调控方面，将按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款。

　　与此同时，针对房价上涨过快二三线城市新一轮的限购名单正在紧锣密鼓的酝酿之中。政策压力下，广州郊区、廊坊及其下属市县、上海、深圳、近期分别出台了“限价令”或升级此前版本的限购令。有分析师认为，各地限价限购政策的出台和调整均着眼于当地市场未来的上涨压力。

　　对于未来的政策走向，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说，在房价不出现剧烈回涨的情况下，政府再次出台更严厉的楼市调控政策的可能性不大。但这并不代表无新政策出台，执行层面政策类似于行业规章、操作规范等可能还会继续加码。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭分析说，如果说上半年更注重抑房价，下半年将更注重抓保障。在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下，政策面进入密切观察期，重在落实已有政策，“政策底”隐约可见。他表示，目前开发企业资金面持续紧缩，未来降价促销压力大增，预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，未来随着部分二三线城市被“限购”，二三线城市房企的降价压力将增大，在调控重压之下“价格战”很可能一触即发。（李佳鹏　吴黎华　高伟）