北京人海南置业“退潮” 炒房客套现楼市恐地震

　　区域现状

　　调查显示，今年以来，海南楼市正在急剧“退烧”，今年前三季度，海南房屋销售面积、房屋销售金额、房地产业增加值等一系列指标增速明显放缓，房地产业对海南整体经济增长造成较大影响。据海南省统计局统计，今年上半年，海南房屋销售面积同比下降9.9%;前三季度，海南房屋销售面积619.49万平方米，尽管同比增速由年初以来的持续下降开始转为上升，但增长幅度仅为0.3%，而2010年前三季度房屋销售面积同比增长达到78.3%。与去年的火爆景象相比，今年海南楼市状况可谓一落千丈。

　　一个细节也许能说明问题，在人潮涌动的三亚免税店门口，经常可以看到新房和二手房销售人员双手举着很大的牌子，上面写着“现房销售”等字样，而腰间也别着卡片，上面同样写着各种促销信息，但均无人问津，熙来攘往的人群如今对楼盘促销似乎已经熟视无睹，而以往来说，游客为主的外地置业群体是整个海南楼市的最大支撑。

　　事实上，去年几乎每天都在涨价的三亚楼盘，今年同期不少已经开始打折促销。再加上今年9月底10月初，海南遭遇多次台风袭击和持续降雨影响，绝大部分楼盘售楼处都是门可罗雀，与往年门庭若市的局面形成了明显反差。

　　“新盘有价无市”、“买家频繁出货”成为如今贴在三亚乃至海南楼市上的标签。近日本报在海南陵水某纯新大盘采访时看到，偌大的售楼处除两位销售员外别无他人，空空荡荡，萧条程度可见一斑。据销售人员介绍，该楼盘位于陵水清水湾一线海景地段，均价3万元/平方米，一期五百多套房源可供选择。销售人员同时表示：“我们国庆期间推出了20套特价房，均价在2.2万元/平方米，再送精装修。跟周边同类项目相比至少便宜了5000元/平方米。”即便如此，销售情况也不是很理想，特价房成交率仅5成左右。

　　事实上，这样的打折促销在海口、三亚并非个案，不少在售项目均打出了9.0折~9.5折不等的折扣，部分楼盘还取消了此前外地人买房一次性全款购房的规定，首付可50%，随时可以办理按揭且房源充足。之前曾被媒体报道时作为标杆、屡创新高的三亚凤凰岛项目，目前均价虽高达9万元/平方米，但从附近的二手房中介了解到，前期业主有开出最低不到5万元/平方米的价格就放出之前买下的房源，甩货心情相当迫切。

　　“今年以来，国家连续出台一系列遏制楼市过热的措施，对住房实施限购政策，多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，货币政策不断收紧，对海南房地产影响非常明显。就目前来说，海南楼市观望情绪普遍浓厚，"金九银十"的惨淡局面直接导致观望情绪继续升温，对降价的预期开始升高。”中原地产海南分公司数据资源中心[最新消息价格 户型点评]总监苗香娟说，在目前楼市调控政策下，如果没有特殊情况出现，购房者大多保持观望。而原本打算10月开盘的开发商也对当前形势不看好，纷纷延迟开盘时间，期待后市会有转机。来自搜房网的监测数据显示，目前海口、三亚等地的在售项目中已有超过4成采取降低折扣的方式进行暗地降价促销，尽管其中大部分项目下降幅度并不大，但也已有个别项目出现8折以下的折扣优惠。

　　行业观点

　　据三亚房协统计数据显示，从去年以来，来自北京的购房人，占到了三亚高端房产投资的30%左右。北京人到三亚买房，倾向于购买高端滨海物业及别墅，如中粮公主郡、凤凰岛、半山半岛等豪宅项目买家中，就有很多北京人，这类人群的需求大多是自住兼投资。

　　“总体而言，北京人在海南买房的消费能力是最强的，北京人在三亚买房子投入资金量大，对品质要求最高”。专家表示，在三亚房产外埠业主中，数量排名前三位的依次是东北、上海、北京，但从购房品质来排名，第一是北京、第二是上海、第三是东北地区。

　　而相比东北、内蒙古等一些地区的买房者投资三亚、投资海南房产甚至不去实地考察就付款购房的“潇洒”，北京客户群相比之下似乎更为理性，往往会实地考察多方了解后才谨慎出手。

　　中原地产董事总经理李文杰认为，海南如果真要建设国际旅游岛，现在迫切需要的是商业、文化、医疗、教育等配套项目的投资，特别是大型旅游商业设施上的投入，以及需要通过强化教育投入，尽快改变落后的人文环境，使得海南的硬件和软环境能够相互推动同步发展。但现在房地产的暴利已经让其他行业投入收益显得微不足道，这势必造成整体发展失衡。

　　“富有房产投资经验的北京人，如今在三亚置业的逐渐谨慎可以看作当地楼市的风向标。就楼市而言，目前海南的房价涨得太过，虽经一定程度回落却依然处在相对高位，但是生活、商业、市政等各方面配套却远远跟不上价格飙升的节奏。在不少人看来，现阶段房价已经将国际旅游岛的利好概念基本耗尽，赚到钱的投资者纷纷撤离，而经历过上世纪90年代海南楼市泡沫破灭的投资者，更不会"恋战"，这都成为时下海南楼市风光不再，北京买房群体对海南置业慎之又慎的深层原因所在。”专家表示。

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