海南楼市空置率偏高 房价下行空间加大

　　海口网3月13日消息  “继续搞好房地产市场调控”“进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”代表委员们认为温家宝总理在政府工作报告中的这些话语是今后房地产调控的明确信号。

　　参加全国两会的海南代表委员认为，海南房地产开发投资继续增长，商品房销售面积和金额均略高于去年同期。随着国家房地产调控的延续，购房者"出手不甘心、不出手担心"的观望和焦虑情绪加重。随着国家调控政策的延续，打破海南房地产市场僵局关键在于房价合理回归，房地产业亟待转型。

　　海南房地产开发投资增长明显

　　从目前的数据来看，海南房地产市场的开发投资增长强劲，但是开发资金来源同比偏紧的迹象愈加明显。

　　据海南省住建厅统计，2011年，海南省房地产开发投资额663.05亿元，同比增长41.7%，增速比上年回落20.8个百分点；开发投资额是近4年来平均水平的2.5倍（2007-2011年，年平均开发投资270.71亿元）。其中，海口开发投资145.14亿元，增长39.8%；三亚开发投资178.84亿元，增长34.6%。

　　开发资金来源较去年偏紧的迹象愈加明显。记者从海南省住建厅了解到，2011年，海南省房地产开发资金来源合计1242.55亿元，同比增长28.0%。其中，本年开发资金来源小计924.95亿元，同比增长16.0%，占资金来源总额的74.4%；增速比去年回落68.8个百分点，比重下降7.7个百分点。在本年开发资金来源中，国内贷款143.12亿元，同比增长5.5%，占本年开发资金总额的15.5%，增速比上年回落43.1个百分点。

　　全国人大代表、海南省副省长、三亚市委书记姜斯宪说，房地产开发资金来源总额是房地产开发投资额的187%。从常理分析，开发企业的资金是比较充裕的，但由于海南没有实行预售款监管制度，加上对单个项目出让的土地规模较大。因此，开发企业挪用预售款购地较为普遍，从而造成开发企业资金运转困难，预计2012年这种状况很难改变，停工项目将增加，形势将不容乐观。

　　另一方面，商品房销售回落明显，房价略有下跌，但仍然保持高位。据海南省住建厅统计，2011年，海南省商品房销售面积888.19万平方米，增速比上年回落48.4个百分点；销售额为790.44亿元，比上年回落106.5个百分点。其中，商品住房销售面积840.92万平方米，增速比上年回落52个百分点；销售额为759.27亿元，比上年回落110.3个百分点。

　　在商品房销售价格方面，2011年，海南省商品房销售均价8900元/平方米，同比增长1.9%，比1-11月增长0.2%；商品住房销售均价9029元/平方米，同比增长2.6%，比1-11月增长0.3%。5月份之后，海南房价迅速下跌至7798元/平方米，之后房价在7000-9000元/平方米间波动，保持高位。

　　商品房空置率偏高 开发结构仍待改善

　　据海南省统计局数据显示，截至2011年年底，全省在建商品房项目施工面积是销售面积的4.12倍，商品房存量呈扩大趋势。另外，岛外购房比例高达70%以上，大部分时间处于空置状态。

　　全国人大代表、海南大学校长李建保说，主要销往海南岛外的房屋主要是作为短期度假及投资，这种情况导致房屋大量闲置，给物业管理带来很大难度，市政设施及公共设施配套难度大、资源过快消耗等一系列问题，造成资源浪费和管理成本增加。

　　据统计，2009-2011年，海南商品住房投资共计1253.26亿元，占房地产开发投资总量的88.3%。全国政协委员康耀红认为，海南省房地产开发投资中商品住房占绝对主导，这种方式使房地产市场对宏观调控政策极其敏感，抗风险能力差。同时，以商品住房为主的开发结构制约了海南省房地产业可持续协调发展。

　　一些政协委员认为，随着国家不断加强房地产市场调控和保障性安居工程政策挤出效应的显现，对海南房地产业产生了制约作用，使房地产市场面临更大的压力，也增加了房地产业转型发展的困难和经济风险。

　　姜斯宪说，海南省房地产业在全省经济总量中占有约10%的份额，处于支柱产业地位，是城市基础设施投入和民生工程资金的主要来源之一。在未来相当一段时间内，房地产业保持一定的投资规模，对推进国际旅游岛建设具有重大意义。

　　调控政策将延续 房地产投资增速放缓

　　2011年12月初，住房城乡建设部就知会地方政府，如果没有极其特殊情况，应继续延续限购政策。截至2012年1月7日，实行限购的46个城市均已明确表示将延续限购。"这表明，2012年中央对楼市调控政策不但不会放松，而且面临加码的可能，下一步国家拟采取限价加限购的措施，努力解决本地居民第一套住房的需求。"全国人大代表、首都经贸大学副校长郝如玉说。

　　姜斯宪认为，预计 2012年海南省房地产开发投资增速将放缓，预计增幅约为15%-20%，按此增幅，房地产开发投资额约762亿-795亿元。近期，海南省提出今年房地产销售要力争不低于去年的目标，但鉴于2012年是房地产调控政策继续从紧的一年，预计海南省商品房销售将更加严峻，较去年可能将有明显下降。

　　全国政协委员史贻云认为，我国住房制度仍处于转型的关键时期，保障房建设和分配还没到位，房产税推广也还不具备条件。在商品房市场整体供求关系尚未平衡的情况下，限购政策长期存续的可能性很大。

　　此外，我国城市化进程还在进行中，特别是一些适婚男女存在较紧迫的住房需求。因此，要抑制楼市报复性反弹，不仅要靠"限购令"，更需要尽快调整房地产结构，推动其实现良性发展。

　　全国人大代表、海南农垦总局党委书记王一新建议，我国房地产业亟待转型。以海南楼市为例，需改变以居住地产为绝对主导的单一房地产产品结构，构筑以专业化旅游地产为主导，居住地产、商业地产和办公地产协调发展的多元化产品体系。从以一次性开发为特征的粗放型开发逐步过渡到以产业经营为主的可持续开发，以确保地方税源稳定，减少大规模、盲目出让土地的冲动。

　　同时，全国政协委员施耀忠也认为，作为房地产调控政策体系的重要组成部分，今后限购政策的退出将以房产税等政策的出台为依据。房产税的实施，既有利于地方政府摆脱对土地财政的高度依赖，也会使调控长期化和常态化。因此，推动房地产投资转型的任务对海南乃至全国一二线楼市来说是一项紧迫的任务。