楼市调控细则玩"精简" "20%个税"枪声未响

　　楼市调控细则玩“精简”    多数城市未提20%个税

　　就在各地“掐点”公布楼市调控细则的第二天，A股地产股逆势上涨1.32%。市场对此轮楼市调控的态度由此可见一斑。严厉的“国五条”细则为何未能打击地产板块？近日集中发布的各地楼市细则或能说明此问题。记者细研这些“精简”的细则发现：多数城市未提个税方案；二线城市房价涨幅空间或近10%。另外，各地赶在大限最后一天公布细则，侧面说明了地方阻力之大。

　　2月26日，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。又因为“国五条”细则中明确提出严格征收房地产交易环节的20%个人所得税，以及可适时提高二套房贷款门槛等，市场对地方政府一并公布上述原则的操作方案寄予厚望。

　　细则出台 杭州等地逾期一天公布

　　然而，在2月底至3月29日，没有一个地方政府出台相关细则。直到3月30日，北京、上海、重庆率先行动，公布了房价调控目标及相关细则。第二天，即一季度最后一天，深圳、广州、天津、大连、济南、贵阳、合肥、厦门、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛、郑州和成都等16个城市陆续公布细则。其中，南京细则以140余字的最少字数被市场称为最简洁范本。

　　4月1日，杭州、哈尔滨、海口等地逾期一天出台细则。杭州住房保障和房产管理局网站头条发布《2013年度我市新建商品住房价格控制目标》，正文仅64个字，再次刷新最少字数纪录。内容为：经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

　　实际上，杭州这一表述代表了除京沪两地外，绝大多数地方政府的房价调控目标。“和2011年那轮房价调控目标不同，这次表述是扣除了CPI上涨因素，所以加了个‘实际’增幅字样。”易居中国分析师薛建雄介绍说。

　　尽管口径有所收紧，但根据国家统计局数据，2012年城镇居民人均可支配收入名义同比增长12.6%，扣除价格因素实际增长9.6%。也就是说，如果各地今年房价涨幅参考这一指标，意味着房价年度增长接近10%。

　　对此，华中地区某大型房地产企业高层认为，这次调控主要针对一线城市和房价上涨过快城市。对于房地产尚属存货消化期的二三线城市，中央是支持其发展的。“我们这里目前房价5000元左右，供给非常充足。房价上涨10%应该是合理发展。”

　　细看国务院通知精神，也确有类似表述。《通知》称，“对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。”基于这一原则，海口等城市逾期公布价格调控目标，以及杭州等地以64字之文简要回应中央调控，或许也在允许范围之内。

　　根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数，2月份，杭州新建商品住宅价格仍同比跌5.5%，海口跌0.1%，青岛跌1%，温州跌10.7%。

　　不过，值得注意的是，一些房价本就上涨明显的城市，也一并将房价控制口径定位为“不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，就显得有些牵强。

　　根据国家统计局数据，2月，广州、深圳、南京、福州、厦门5个城市的新建商品住宅同比涨幅分别为8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均高于上海4.1%的同比增幅。但从5个城市公布的房价调控目标来看，除福州未有公开可查文件外，其余4个城市均以“低于城市居民人均可支配收入实际增幅”来界定。若按去年江苏人均可支配收入12.7%的增幅标准来看，南京今年房价涨幅仍可能达到10%左右。

　　京沪样本 行政性限价或成杀手锏

　　相比之下，北京上海两地细则确有明显不同于其他地方的严格之处。在房价调控目标上，北京的表述是“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”上海的表述是“保持房价基本稳定”。

　　“‘基本稳定’一词是北京等地方政府在细则调研阶段提出的说法，那时候住建部等中央部门对这种表述是不认可的，希望地方提出更明确的数字化说法。但从结果来看，地方的态度被采纳了。”一位接近北京房屋主管部门人士称。

　　除了基本稳定外，北京的一大亮点是把限价扩展到自住和改善型商品房。知情人士透露，北京官方态度是，在强大的行政力量下，今年刚需房的房价一定会降。在此前提下，尽管高档房还会有一些涨幅，但平均下来，可保北京房价全年平稳。而这种做法，旨在为全国提供示范效应。在房价出现反弹的时候，各地政府可效仿北京，以行政限价方式强行平抑价格。

　　类似的表述在上海细则也可见端倪。根据上海细则，“对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售的，采取暂停网上签约等措施。”

　　细则有别 多地细则未提20%个税

　　综观20多个地方细则，除了北京、上海、广州、天津、重庆五个城市外，其他所有城市（包括深圳）均未提及20%个税问题，后者因最有可能带来商品房销售短期大幅回落，进而撼动房价，被视为“国五条”最大杀手锏。

　　根据北京、上海、天津等地口径，“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”这一表述在市场人士看来并未严于预期。另外，截至发稿时，北京、上海等地个税征收办法仍未采用新政。深圳等未提及20%个税的城市，更一如既往地延用老的征收办法（即按成交额的1%至2%征收）。

　　“也许各地还在等待国税总局的指导意见出台。接下来，各地如何执行个税征收办法以及二套房的信贷政策的调整，将是楼市新的看点。并有可能实质性影响地产股的走向。”薛建雄表示。记者于兵兵

　　个税 “20%个税”枪声未响沪仍按老政策征收

　　赶在3月的最后两天，包括所有一线城市及直辖市在内的主要城市“国五条”细则陆续落地。记者昨日从上海、深圳等地房产中介及银行处了解到，地方版细则落地后，由于各地税务部门尚未接到具体征收办法的通知，目前二手房交易个税征收仍维持原状。同时，二套房贷款的政策目前也没有明显变化。

　　昨日，北京市地税局发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》，进一步对“卖房征收20%个税”的细节做出解释，其中规定，不能核实交易房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格1%计算。这亦是延续了以前的老办法，且被业内视作“留下了政策口子”。

　　“20%个税”尚未实施

　　在上海版“国五条”细则落地后，记者探访了上海多个区房地产交易中心，但是得到的只是一个“意犹未尽”的模糊答案——“目前还是按照老政策收税，新的通知还没收到。”

　　昨天，上海静安区、浦东新区的房地产交易中心税务窗口工作人员告诉记者，关于个税征收的新通知尚未到达，因此目前个税仍按总价的1%-3%核定征收，至于新政何时开始执行、各类房源原值如何核定、装修成本等如何认定，目前均不得而知。不过，上海市税务部门已经明确的是，根据国家规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这与北京细则保持一致。

　　北京链家地产市场部的张旭告诉记者，由于从3月31日至4月7日的8天时间里，北京暂停购房网签，因此在北京细则落地后二手房交易立刻陷入停滞，“4月7日网签恢复后如何缴纳个税还要看政策具体实施情况。”张旭说。

　　而就昨日北京地税局的《问答》来看，业内人士认为并没有太多新动向，“关键还是要看具体执行力度。”张旭表示，“如果税务部门仅是让缴税人自行申报原值而不进行核查，那缴税人只要申报原值发票遗失或将原值随意报高，就轻易可以逃税。”

　　银行变相减少贷款

　　北京、上海的房地产调控细则中均表示，二套房贷要适时调整首付比例和贷款利率，明确禁止银行发放第三套及以上房贷，不过，昨日京沪两地不少大商业银行信贷部门的负责人均称：“本来就已经对二套以上房贷停止发放”，新政细则落地后，房贷政策目前并无明显变化。

　　不过，记者注意到，目前银行的评估系统仍有一定滞后，如市价500万元的房产在银行进行房贷审批时，估价仅设为400万元，按照贷款四成来算，客户仅可贷款160万元，这样实际首付比例相当于提高到6.8成。

　　汉宇地产贷款部主任王若臻告诉记者，银行评估价格低于实际成交价格并非出于新政后收紧贷款的目的。由于3月房屋价格上涨较快，而银行评估系统的数据尚未及时调整，这才造成评估价格低于实际价格。而事实上，目前二手房市场为了避税而做低房价已成普遍现象，购房者要避税就只能少贷款。

　　“免税房”频频跳价

　　记者从上海各大房产中介了解到，经过3月份二手房火爆成交，中介门店的房源与客户都已经基本消化，从3月下旬开始，门店挂牌量较月初下降了六成左右，上海细则出台后挂牌量并未受明显影响。不过由于税务部门明确“满五唯一”房可免个税，于是这类房源顿时成为香饽饽，房东屡屡跳价，20%个税新政对他们更像是利好。

　　中原地产反映，细则出台后，“满五唯一”房源集体跳价，幅度在8%左右。细则落地前，中原地区“满五唯一”房挂牌均价在24500元/平方米，现已涨至26800元/平方米左右。记者朱楠

　　房贷 多银行房贷仍未及时调整从紧趋势显现

　　随着各地“国五条”细则落地，银行个人按揭贷款执行情况成为细则能否切实落地的重点之一。据本报记者了解，截至昨日多家银行仍未来得及针对细则要求对房贷政策作出调整，不过部分地区从紧趋势已有显现。

　　记者昨日致电建行客服，该行客服对记者表示近期该行房贷政策未有调整，其中二套房贷首付仍为不低于六成，利率为基准的1.1倍。而“国五条”的一个重要方向即是要进一步提高二套房贷首付比例及利率。

　　周末公布细则的北京对首套房贷未有明确要求，但也要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。不过，未明确具体的提高比例，也没有就二套房贷利率调整做明确要求。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，贷款利率要求为基准的1.1倍。

　　但截至目前北京房贷政策变动仍不明显。一总部位于北京的股份制银行人士对本报记者称，其所在行目前房贷政策仍未有调整，且短期内来说，该行在北京仍将执行首套房贷可享8.5折的利率优惠。

　　与北京相似的是，上海房贷政策变化亦不明显。浦发银行人士昨日对本报记者表示，目前该行房贷政策没有调整，但也强调该行没有全行的统一政策，且已将具体调整权限下放给了给地分行，各地分行依据当地细则进行相应的调整。

　　光大上海分行目前政策也未有调整。但据记者了解，光大银行上海分行近日已加快个人住房按揭贷款的审核办理，因为不确定随后个人住房贷款政策会有什么变化。

　　据记者了解，变化相对明显的来自广东部分银行。据一大型国有银行广东分行人士对本报记者透露，目前该行对二套房贷执行的政策为首付七成，利率则为基准的1.4倍，甚至高于此前市场预期的1.3倍，据其称，目前其所在行整体贷款利率在基准的1.2倍以上。

　　他称，这一调整早于广东“国五条”细则落地前，并将这一变化归为政策要求，同时也是银行市场化经营的结果。目前，广东同行业房贷政策从紧已然成为趋势。

　　除了响应政策号召，实际上银行自身亦有提高房贷利率的诉求，由于利率市场化，银行存款成本上升，银行需要提高贷款利率以保持息差的稳定，而个人住房按揭贷款利率并不符合部分银行的收益要求，比如民生银行，该行近两年已在逐步减少在该领域的贷款投入。

　　今年年初，平安银行也宣布将个人住房按揭贷款审批权限上收至总行，并表示2013年该行信贷资源将向小微业务、无抵押贷款业务、汽融业务等战略业务倾斜。记者周鹏峰 颜剑    

　　机构地产板块    仍缺乏强劲反弹动力

　　在周末各地房地产调控实施细则相继亮相后，地产板块昨日逆势走强，以整体上扬1.4%领涨两市。多位机构人士认为，地方楼市调控细则符合预期，且在当前股价中得以反映，目前板块估值接近历史低点，短期市场表现为估值修复行情，但缺乏强劲反弹动力。

　　3月31是“国五条”地方细则出台的截止日，京沪渝津等少数城市出台配套政策，其中涵盖了各地房价控制目标及限购、税收、信贷、土地供应、保障房等多个方面。

　　银河证券报告称，各地楼市调控配套细则略显温和，对楼市需求的释放虽为负面，但影响程度可能低于之前预期；股价基本上已经跌至下跌极限空间，在股价已经反映或者大部分反映楼市调控政策后，再加上各地的楼市调控配套细则低于预期，地产股股价将得到修正。目前房地产板块的股价基本接近历史的估值低点，提升了板块的投资价值。

　　东兴证券分析师郑闵钢也认为，地方实施细则基本都是以贯彻国务院相关政策的内容为基调。其中，部分城市出台的新建商品住房价格控制目标与此前相比呈现不同的特点，此前多与GDP增长挂钩，今年全部与收入增长挂钩，2013 年房价总体仍看涨。因此，主要城市的调控细则落地有利于房地产股的反弹，但短期上升缺乏强劲动力，主要表现为一个反弹修复行情。

　　昨日，地产股盘面变化同样印证了机构观点。早盘地产股出现一波快速拉升。珠江实业、中航地产、京投银泰等多只个股冲击涨停，地产指数盘中一度涨逾3%，但板块后续欲振乏力，临近午盘整体震荡回落。截至收盘，地产指数虽逆势收阳，但K线收出一根上影线，多只个股打开涨停，金地集团仅微涨0.46%，保利地产、万科A涨幅回落均未超过3%。

　　广发证券资管人士称，虽然地产股短线回暖，但未来反弹空间受限。月初政策发布致多个城市楼市交易激增，考虑到政策已经明确，市场将陷入观望，预计二季度交易量明显萎缩。此外，三月百城住宅均价涨幅继续扩大，或刺激房产税扩大试点等更为严厉的调控政策加速出台，基本面及政策面均不支持地产板块短线反转。记者王晓宇    

　　基金短期观望    中长期看好龙头房企

　　地方版“国五条”细则近期相继出台。政策“靴子”落地并未改变基金对地产板块短期观望情绪。同时，基金经理预期调控将进一步提升行业集中度，中长期来看，龙头企业依然是其投资关注的重点对象。

　　楼市进观望期

　　新华基金认为，各地房地产细则大量出台，预计房地产销售市场进入观望期，一二手房交易量会清淡，但从年内来看，仅政策本身难以使一线城市价格实质性回落，中长期（一年以上）对价格的影响，要看政策执行力是否比之前明显严格。行业自身运行规律，尤其是刚需力量能否持续，是影响价格更大的因素，需要持续观察。

　　南方基金首席策略分析师杨德龙表示，各地房地产调控“国五条”细则出台。一是对之前政策漏洞进行了一些修复；二是明确如何执行20%所得税。整体来看，对房地产的打击没有市场预期那么大。短期内对地产股影响较大，可能还会对地产产业链上的工程机械、钢铁、水泥、装饰，甚至家电等板块造成冲击。而下一步投资机会，要看地产行业的成交情况。若成交依然较好，则有一定的投资价值。

　　金元惠理投资总监潘江也表示，从近期出台的地方细则来看，内容多为对“国五条”的重申，没有太多更为严厉的措辞和更加实质性的措施，留下了一定的回旋空间。因此，对于近期的调控，潘江表示不必过于担忧，静待后市走向。

　　看好一线地产

　　尽管观望情绪仍存，但基金经理预期，调控政策中长期将进一步提高房产行业集中度，对于一二线龙头企业的投资价值仍表示关注。

　　中欧中小盘基金经理王海对地产投资相对乐观。他认为盈利趋势要比政策更加重要：“如果算全口径（包含保障房、工业厂房、农村自建房等），2012年国内房地产销售额超过10万亿，占GDP比重超过20%。”

　　“房地产在整个国民经济中的作用没有第二个行业能替代，因此，从我国经济平稳健康发展的大趋势要求出发，房地产业的政策方向只能是往差别化、市场化、制度化发展。”王海表示，以“招保万金”等为代表的一二线龙头地产公司将在行业集中度提升的趋势中受益，它们的业绩在未来几年将持续快速增长。

　　新华基金表示，至少今年的房地产上市公司盈利增速有保证，尤其是一线地产龙头，现在已经不必担心新政执行后，会对房地产行业基本面产生致命影响，市场短期（1-3个月）观望会影响交易量，但不会导致房地产股票继续较大下跌，二季度有相对收益的概率较高。记者丁宁