温州泡沫破裂房价暴跌：9万单价腰斩跌过半

    长三角珠三角

　　经济探微

　　编者按：长三角和珠三角是中国经济最活跃的两大地区，在中国经济面临结构转型的当下，这两大地区在经历怎样的变化？这里的企业生存状况怎么样？为此，羊城晚报记者近期走访长三角和珠三角，为您带来现场报道。

　　超强台风“苏力”已经登陆，温州依然处于晴雨交错的天气之中，位于瓯江边上的鹿城广场人烟稀少。这里，是温州标志性豪宅，也是房价最高的地方。

　　“最贵的时候，这里能卖出将近9万元1平方米的价格。”连路过的的士司机，都忍不住感叹，“现在售价连一半都不到了。”价格大跌的并不只是鹿城广场，那些曾因爆炒而一度大涨的楼盘，例如香缇半岛、京都城等项目，价格也都大幅回落。

　　于是，“去泡沫化”是温州人给自己的标签——

　　曾经领涨现在领跌

　　在鹿城广场不远处，黄燕方(化名)所在的房产中介公司并不起眼。抬头望着那些精致的楼盘，他只是感叹：“房价掉得狠着呢。”2011年温州楼市最风光的时候，这里几乎都是每平方米八九万元的叫价，“现在均价大概4万元左右。真是一夜回到开盘价啊。”

　　明码标价跌了一半，还不是最厉害的。“前阵子听说有个老板为了套现，每平米3.2万元的价格出掉了一套。”黄艳方向羊城晚报记者透露。不过，3.2万一平方米也不是一个小数目，这套卖掉的房子面积高达800平方米，一套现就是2500多万元。“这里都是豪宅，一梯两户，差不多400平方米一套，这个老板放掉的应该是顶楼的复式。如果不是急着等钱用，一般不会低到这个价格。”

　　温州人爱炒房，也许是从自己门口开始的。数据显示，2006年，温州市区住宅销售均价为每平米8000元左右，2010年已上涨为每平米25000元，5年内温州房价上涨超过200%。

　　黄燕方在楼市“江湖”的时间不长，他认为最疯狂的莫过于2008年。“那时候温州老板手里有的是钱，一个新楼盘一开盘就马上售罄。”给黄燕方留下了深刻印象的不只是价格当年，一个出名的楼盘开盘时领的销售号，可以炒到三五十万。“那时候，温州几乎所有的企业都直接或间接涉足房地产投资，我们行业内都知道，好些出名的企业家们或公或私，联合起来投资房地产。”温州楼价一度直超国内一线城市的平均房价，最高冲到2011年上半年的每平方米34674元。

　　涨得快，意味着跌得更痛。

　　仅仅4年后，2012年温州的楼价开始暴跌，黄龙、江滨路等优势地段出现了“跳水价”。浙江省温州市物价局监测预警分局公布的监测数据显示，2012年，温州市新建商品住宅价格指数和成交均价双双下降，其中均价下跌24%；同时，土地平均楼面地价处于近5年来最低值。今年3月份，温州房价运行显得有些特立独行。在全国各大中城市房价涨势如潮的情况下，温州却成为70个大中城市中唯一出现房价环比下跌的城市。而上个月出炉的中国房地产指数系统百城价格指数显示，2013年5月，全国百城中只有13个城市住宅价格同比下跌，排第一位的就是温州，跌幅在10%-20%之间。

　　“香缇半岛(在鹿城广场附近)的房子开盘的时候单价炒到5万多，现在才3万左右，低过开盘价。”黄燕方对记者坦言，“现在还不到抄底的时候。国家对房价调控越来越严，温州老板现金流越来越少，这里被炒到天价的房子依然会一天天跌价。”

　　租金暴涨商铺转手疯狂

　　跟商品房房价“跳水”状态相反，商铺的租赁价格却节节飙升。

　　今年4月，温州永中最热闹的商业街爆出一夜数十家商铺齐齐贴出“店面转让”的新闻震惊业界。跟大多数商业街一样，这条罗东街经营的大多数为珠宝店、服装店、小饰品店和蛋糕店，但4月时，这百余米的路段就有几十家店面陆陆续续贴出了“转让”的纸条。而转让的很大原因便是租金太贵。“亏不起，只好转让。”罗东街上服装店老板都在哭诉，据悉，一家面积为25平方米左右的店面，去年一年租金已经超过了23万元。

　　更有意思的是，不少商铺在转让过程中，还带着巨额的转让费。以市中心最繁华的商业街五马街(相当于广州的北京路)中部位置的临街大型店铺为例，面积约700平方米月租为36000元，可是“急售”且转让费用高达60万元！“这个商铺很新，自上次装修不满1年”，中介张先生透露，这样的转让费用在五马一带绝对算不上高的，由于是着急出让，原本的租客单算转让费损失了40多万，“商店原来做的也是服装生意，从上一任转过来已经花了100万”。

　　营业不足一年，又为何急于再次转手？中介含糊其辞，但在沟通中却多次提及需“一次交付全年租金430万”，最少也得预付半年租金，字里行间透露出的都是对于现钱的渴望。

　　不远处，另一家位于府前街的店面却打出了“转让费为零”。为何相隔不足千米，转让费却大相径庭？该店的房屋中介则直言是“原先的老板因为资金问题进了公安局，店面也已经被查封”，此种情况下，房东只得另寻租客。因为不好出手，原本相连的3间店面，既可以选择整体出租也可以按照租客的需求分租。

　　有业内人士向记者坦言：“温州商铺近大半年来出现转让费高于租金的情况让人担忧，刚装修不久，甚至是精装修之后就转让，大多数都是老板出现资金链断裂问题，不得不急忙高价转租。”

　　现金流断房价恐怕还要接着降

　　“现在有钱能投资什么？房地产是肯定不行的。”温州中小企业发展促进会会长周德文一句话道出了真相。

　　虽然房地产的暴涨一度吸引了大量的资金，但温州房价高涨的背后，却有一只看不见的手实业的发展。“房地产行业需要实体经济的强大支持才能保持稳定。”曾有中小企业家向记者坦言，2010-2011年间，房地产行业就像一块“肥猪肉”般吸引人，不少老板忍不住诱惑砸钱进军房地产。“做实业实在太难也是重要的原因之一，那时候，外贸订单开始减少，利润大不如前，同行们的热情遭到了打击，就转向金融行业，炒房。”该企业家向羊城晚报记者坦言，幸好自己坚守在实业运作中，不然，“接盘手随时有可能是自己。”他自嘲，“现在银行放贷太紧，不少老板迫不得已，只好忍着巨亏把手上的房子、豪车放掉，能盘活一点是一点。”

　　今年4月，温州市委党校与中国社会科学院社会学研究所合作推出的《2013年温州经济社会形势分析与预测》(以下简称“温州蓝皮书”)发布，编撰者温州市委党校经济学教研部副教授金瓯对媒体表示，2006年~2012年，温州市区商品住宅年均销售量约为60万平方米，但2012年年末，市区却有80万平方米左右的商品住宅存量，大约需要1年零4个月来“消化”。他直言，目前温州的房产库存压力较大，这意味着温州房价或将持续下降。

　　《蓝皮书》中的一组数据也显示了温商对房地产投资的热情开始减退：2012年温州完成工业投资469.29亿元，同比增长42%，基础设施投资628.65亿元，增长48.3%，房地产开发投资687.50亿元，仅增长1%。

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　　7月18日，国家统计局发布6月房价数据，70个大中城市中，69个城市同比上涨，仅一个同比下降。

　　值得一提的是，一线城市新建住宅同比涨幅全面超过14.4%，其中北京最高，涨幅为16.7%。

　　实际上，本报记者查看四大一线城市1-6月份的房价涨幅来看，房价同比均保持持续上涨的趋势，照此计算，年度房价目标的完成压力很大。

　　在此背景下，包括北京中原地产市场研究部总监张大伟在内的多位市场人士在接受本报记者采访时表示，房价目标责任制的压力下，下半年或升级楼市调控。

　　不过，一位接近住建部的人士在接受本报记者采访时透露，目前各方还是在抓紧研究建设楼市调控的长效机制，在十八届三中全会即10月之前，出台新的楼市调控新政可能性不大。

　　限不了的高房价

　　根据国家统计局7月18日发布的数据，不管是新建商品住宅还是二手房，四大一线城市北、上、广、深均“名列前茅”。

　　新建商品住宅中，北京同比上涨16.7%，广州涨幅16.5%，深圳涨幅16%，上海涨幅14.4%。

　　二手住宅中，北京同比上涨14.1%，广州涨幅10.4%，上海涨幅10.2%，深圳涨幅9.6%。

　　这已是四大一线城市连续六个月领涨全国，实际上本报记者查看国家统计局数据发现，四大一线城市的同比涨幅更呈现逐月攀升的趋势。

　　值得一提的是，上述四大一线城市均采用了行政“限价”手段，官方或正式发文，或通过严控预售审批、价格备案、土地出让环节源头把控等手段来调节上市节奏和价格走势，其中北京的版本最严。

　　然而，根据国家统计局发布的数据来看，限价并不能限制房价上涨过快的涨幅。

　　张大伟表示，限价虽然能一定程度上限制房价过快上涨的趋势，但并不是治本之举，而且整体市场购房者的预期也未改变，包括北京在内的一线城市供需矛盾也十分突出。

　　以北京为例，根据中原地产市场研究部统计数据显示：6月单月北京新建住宅签约套数为9811套，连续3个月不足万套。但上半年合计新建住宅签约套数达到了62295套。

　　另外，张大伟也表示，整体市场上

　　部分需求也因为没有合适的期房房源，而转而选择价格比较高的现房，也一定程度上推涨了房价数据。

　　张大伟表示，假如根据成交总额除以面积折算北京房价环比、同比涨幅并没有那么高。

　　“国家统计局的数据来源也是北京住建委的网签数据。”张大伟表示，数据来源一样，但是统计口径存在差异，国家统计局采用的是指数型的研究方式。

　　拷问房价调控目标

　　不管是采用什么样的统计口径，根据国家统计局的数据，包括北京在内的四大一线城市同比涨幅均呈现逐月攀升的趋势。

　　以北京为例，北京1月新建商品住宅同比上涨4.3%，2月7.7%，平均下来，此后的三个月更是以超过10%的涨幅位于全国首位。

　　照此计算，张大伟表示，包括北京在内的四大一线城市年内完成房价调控目标的压力非常大。

　　据悉，北京、上海2013年的房价目标均是趋稳，“新国五条”和“京十九条”，都明文要求建立房价目标责任制，对完不成房价目标的城市将进行问责。

　　在严厉的问责制度下，不少业内人士向本报记者表示，如果房价持续大幅度上涨的背景下，或诱发新政出台。

　　值得一提的是，日前，国税总局也罕见表态，要研究个人房产税试点扩大。

　　不过，一位接近住建部的人士表示，在十八届三中全会之前，楼市调控不会有太大的变动，目前仍以长效机制的建设为主。

　　北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，包括限购、限价等行政性调控措施已经很多，诸如国五条规定20%个税等政策还未落地，在经济增速放缓的背景下，能把现有的调控落地就已经很不错了。

　　按照北京市住建委之前的口径，限价要低于上一期和周边同质商品房项目，并要求各楼盘签署不涨价承诺书，但根据房产数据研究中心数据，2013年6月，北京百盘调查数据显示，有3成房价上涨，涨幅最高的是通州区的自由筑，34.62%；涨价金额最高的是朝阳远洋万和公关，上涨1.7万/平方米。

　　中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌也称，房价调整的关键在于长效机制的建设，配合财税、金融、土地等方面的改革实现，目前房产税试点扩大、不动产登记、个人住房信息联网等亦都在稳步推进。（21世纪经济报道）

　　住建部面临人民住有所居的期望，遏制房价的非理性增长，让人民买得起房。房地产领域已经成为中国中产阶层最不满的领域，因为高房价正在吞噬他们的“中国梦”。

　　中国梦是民族的梦，是每一个人的梦，是人民的梦。中国梦已经成为目前中国的最强音和最热词。在憧憬和畅想中国梦愿景时，我们有许多积极有利向上的因素，我们有各族人民凝聚成的中国力量，任何时候都没有现在离中国梦如此之近。

　　但同时，我们也必须分析实现中国梦道路上存在的不利因素，特别是作为中国梦组成部分的每一个人、每一个阶层中国梦的阻碍因素。

　　中产阶层是一个国家最主要的组成部分，对于社会政治经济都具有及其重要的作用。特别是对于一国经济来说，中产阶层富足稳定、压力小、负担轻，关乎着一国经济健康发展的持续力和后劲。成熟市场经济的发达国家消费是经济的主要拉动力，往往占到7成以上。而中产阶层是消费拉动力的主力。因为，低收入阶层消费倾向强，但无能力消费；高收入阶层有能力消费，但消费意愿较弱。只有中产阶层既有能力消费，消费意愿倾向又强。扩大中产阶层比例几乎是所有国家共同致力于的一项经济大事。中产阶层范围扩大又是社会的稳定基石。

　　改革开放以后，中国的中产阶层在迅速扩大，不但支撑着国内消费，而且是社会的稳定器。然而，近十几年来，一个高房价正在使得中产阶层背负巨大压力，不但挤占中产阶层的消费动力，对启动消费构成打压，而且正在削弱中国经济发展的持续力和后劲，正在扭曲中国经济动力结构，还使得社会稳定基石正在出现晃动。更加重要的是，一个高房价正在击碎中产阶层的中国梦，正在成为中产阶层实现属于自己中国梦的拦路虎和绊脚石。

　　一个现实是，低收入者的安居问题，政府正在大力建设保障性住房来解决。高收入者对于高房价承受力较强，通过商品房市场解决自己住房问题不会带来负担。而中产阶层，收入中等，不高不低，政府建设的保障房够不上条件，一个畸高房价又使得其根本买不起商品房。无奈只有采取高负债买房。或到银行按揭贷款，或从父母、爷爷辈以及亲戚朋友那里借钱买房。像北上广深房[简介最新动态]价都在每平方米4—5万元，100平方米需要四五百万元。一个中产阶层家庭年收入20万元，不吃不喝需要25年以上才能还清贷款本息。可以说，背负一生高房价债务，从黑头发还到白头发，何谈实现中国梦？

　　中产阶层的中国梦被高房价吞噬绝不是危言耸听。高房价不但吞噬中产阶层的中国梦，而且吞噬了中国的消费潜力，吞噬了中国经济发展后劲，吞噬了中国经济最具活力的消费拉动力。

　　因此，必须硬着头皮继续调控，不达成功决不罢兵，已经没有选择、没有退路。当务之急是，住建部、央行、银监会、财政部等职能部门要尽快将国五条细则落地，进入执行阶段，使其尽快开花结果。各地方政府应该尽快出台具体实施办法，绝不能让已经出台20多天的国五条细则被架空在那里。

　　总之，不遏制住暴涨的房价，包括中产阶层在内的大多数人就很难圆其中国梦，中国经济就可能重蹈日本覆辙，这绝不是危言耸听。(东方财富网)