海口男子转让"他人赠与"房 赠与人异议买房者上诉

　　海口琼山区法院一审判卖房者归还购房款并支付违约金；海口中院终审维持原判

　　父亲李智作为见证人，17岁的李宇将一套房子以36万的价格转让给了张芳芳。李宇称，房子是他人赠与他的，他拥有房屋产权证。然而，张芳芳付清房款后，却一直无法办理过户手续。之后，她才知道李宇并没有该房屋的处分权。为了维护自己的权益，张芳芳向法院起诉，要求李宇归还购房款及利息，并支付违约金。

　　17岁小伙转让“他人赠与”的房子

　　2007年，张芳芳在海口府城凤翔路丁村路口附近看中了一套房子。同年5月23日，她与17岁的“房主”李宇签订了《房屋买卖合同书》，由李宇的父亲李智作为见证人。合同约定，李宇将黎蓉、海南海×实业有限公司共同赠与的，在黎蓉名下的600平方米的房屋转让给张芳芳，价款为36万元。合同签订之日，张芳芳支付购房定金3万元，30日内支付50%的房款（含定金），余款待办完房产过户手续后一次付清。

　　合同签订后，张芳芳分6次陆续支付了全部房款共计36万元，每次都由李智代收，并出具收条。然而，张芳芳多次催促李宇父子俩办理房产过户事宜，都没有结果。更让张芳芳没想到的是，李宇一直没有取得该房屋的产权，也没有获得产权人的追认。

　　2009年5月，张芳芳将李宇、黎蓉及海南海×实业有限公司告上法庭，要求将本案争议房产过户至自己名下。但诉讼中，黎蓉和海南海×实业有限公司都不认可赠与房屋合同。该案在重审过程中，张芳芳申请撤诉。

　　赠与人提出异议，买房者告上法院

　　后双方未能协商一致，张芳芳再次向海口琼山区法院起诉，请求判李宇返还购房款36万及利息12万元，并支付违约金1万元。

　　法院审理认为，张芳芳与李宇签订的《房屋买卖合同》系有效合同。黎蓉和海南海×实业有限公司虽然签订了《赠与合同书》，但后来提出异议，且该房产权一直没有过户至李宇名下，李宇对房产无处分权，且出卖行为没有得到登记产权人黎蓉的追认。海口琼山区法院一审判决，李宇需返还张芳芳购房款36万及相应利息，并支付违约金1万元，李智承担连带清偿责任。

　　宣判后，李宇不服提起上诉称，《房屋买卖合同》附有赠与合同书，若原审法院认定该合同有效，则该合同应属于附条件合同，不能凭赠与人提出异议便判令买卖合同解除。近日，海口中院作出终审判决，维持原判，驳回李宇上诉请求。

　　（文中人物为化名）

　　律师

　　点评

　　购买二手房时一定要查验卖房者资格

　　贺飞飞律师认为，本案中双方签订的房屋买卖合同属于有效合同，但涉案房产产权一直未过户至李宇名下，且其出卖行为没有获得产权人的追认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，因此，李宇需承担责任。

　　本案的特殊之处在于涉及到限制民事行为能力人，李宇签订合同时属未成年人，其父亲李智作为其法定代理人在房屋买卖合同中作为见证人，视为其同意李宇签订合同的行为，其代收购房款是履行其法定代理职责，该法律后果应由李宇承担。因此，李宇作为合同当事人，以未实际收取购房款的理由，不能对抗第三人。

　　律师提醒，在购买二手房时一定要查验卖房者的资格，是否具有房产证。另外，通过中介买房的，付款行为不能通过中介进行。

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