多地房价目标恐落空 4季度调控或加码

    刚刚出炉的9月份70个大中城市房价数据，又着实让小伙伴们惊呆了一回。

    数据显示，四个一线城市房价的上涨幅度继续领跑。其中，北京以20.6%的同比涨幅位列“榜首”，而温州则成为70个城市中房价同比出现下降的唯一城市。

    在“涨声”激烈的情况下，却传来了北京楼市存量跌至年内低点的消息。业内观点认为，房价上涨预期、土地供应紧张、供求矛盾尖锐等多重因素，助推了房价的上涨。与此同时，各方对长效机制的出台倍加期待。

“金九银十”的销售旺季，使得各地的房地产市场进一步升温。

    昨日（10月22日），国家统计局发布9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，69城市房价同比出现上涨，仅温州价格下降，北上广深同比涨幅均超过20%。其中，北京同比涨幅20.6%，居全国之首。

    此外，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的有2个，持平的有3个，上涨的有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.9%。四个一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%。

    中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强（微博）对《每日经济新闻》记者表示，9月份的数据显示，住宅销售价格大多处于上升态势，其中一线城市领涨明显。

    另一方面，陈国强还表示，出现这种局面也与去年同期相比基数较低相关。并且由于房价涨幅较高，年内完不成房价调控目标是必然的事情。

    上海易居报告称，虽然四季度有三中全会的因素，也可能出台房地产长效机制文件，但短期仍难以改变房价上涨的态势。

69个城市房价同比上涨

    据国家统计局初步测算，9月份，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。

    从同比数据来看，四个一线城市的商品房价涨幅均超20%。其中，北京同比涨幅20.6%，环比涨幅1.2%，同比涨幅居全国之首；上海、广州、深圳同比涨幅分别为20.4%、20.2%、20.1%。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，同比涨幅较高既是去年10月以来各月房价环比上涨累积的结果，也与去年同期房价下降、基数较低有直接关系。

    有数据佐证，去年9月，四个一线城市新建商品住宅价格同比分别下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。据测算，去年9月其他51个同比下降的城市新建商品住宅价格同比平均下降1.8%。

9月，北京以同比涨幅20.6%的幅度领涨全国。中国指数研究院近日发布的百城房价指数显示，9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，而北京的这一价格为30497元/平方米。

    北京市统计局新闻发言人于秀琴表示，北京房价居高不下的主要原因在于公众对于房价上涨的预期。自去年下半年以来，这种预期一直存在，使得购房者快速进入市场，房价继而上涨。此外，需求的旺盛也是房价上涨原因之一。

    于秀琴认为，北京房地产市场，无论是土地资源还是每年能提供的住房数量，都是有限的，但从需求的角度看，广义来讲是无限的。从狭义的需求来看，单就具备购房资格的人购买北京的住房，供需矛盾依然是极其突出的，这种矛盾继而又推升了房价。

各地调控目标恐难完成

    今年初，不少城市公布了今年的房价调控目标，大多为“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”。现在离年底只剩下不到2个多月的时间，有分析人士指出，综合前三季度的房价指数，且预计接下来房价仍将保持上涨的态势，各地的调控目标难以完成。

    以广州为例，今年初该市制定的房价控制目标是，至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。在今年广州“两会”上，该市上述两项指标的预期分别是10%和11%，其后该市GDP目标调高到11%。

    国家统计局的数据显示，1~9月，广州房价同比涨幅分别为4.7%、8.2%、11.1%、13.7%、15.5%、16.5%、17.4%，19.0%和20.2%。若按11%的目标计算，目前该市要完成控制目标几无可能。

    深圳今年3月出台的“国五条”实施细则显示，今年该市房价控制目标为，2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。今年初深圳市政府工作报告提出，居民人均可支配收入与经济保持同步增长。

    今年深圳GDP增长目标为10.5%，从数字来看，目前该市房价的涨幅高出了预期目标9.6个百分点。

“完不成指标是必然的事情。”陈国强说，重点城市的房价涨幅与之前制定的年度调控目标相比，恐怕是没办法退回去。9月，北上广深新建商品住宅涨幅都超过20%，二手房涨幅也超过10%，要将数据退回压低到10%或者以下，显然不可能。

    事实上，此前多地为了完成今年房价调控的目标，纷纷加大了调控力度。

    北京市按照“老项目不高于前期、新项目不高于周边”的原则引导企业合理定价，同时在房价较高、上涨过快的区域加大“限房价、竞地价”地块供应力度；广州对部分高价项目暂停发放预售许可、限制销售价格；深圳则采取了限制高价住房网签等措施。

“无论出台什么样的政策，未必能够在短期内对市场能够带来比较直接的影响。”陈国强说。

长效机制或难解近忧

    有业界分析人士呼吁中央加快推出更多的可持续性措施，而不是依赖限购令等行政手段来遏制房价的上涨。

    中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉《每日经济新闻》记者，三中全会即将召开，关于房地产调控的长效机制将有望出台，如房产税扩围、土地制度改革等将对房地产市场产生一定影响。

    据韩长吉判断，在四季度，政策将保持一定的稳定性，宏观市场“不宽松不紧缩”的状态将持续，房贷收紧对住房需求有一定的抑制作用。

    陈国强表示，方向上将来要增加长效的手段、经济的手段、市场的手段。但是短期内，限购、限贷，包括限价这些做法还会有空间，不可能短期就退出。

    一位不愿具名的人士向记者表示，目前房地产调控既可以说是进入了真空期，也可以说是进入无力期，前期的行政调控已经出台很多，房价已经进入反弹阶段，而长效机制难解近忧。

    近日，有消息称，住建部、国家发改委等多部委将建立房地产开发企业违规记录的“黑名单”共享系统。一旦系统共享实现，任何有关房地产开发领域和环节所出现的违规问题，都将在系统中显现出来。

    事实上，类似黑名单、通报等办法并非首次出现，此前国土部对于囤地企业也有类似的手段跟进，但最后都没有成为影响市场风向标的决定性因素。

    链家地产市场研究部张旭表示，虽然个别城市开始微调，但从全国范围来看，政策基调依然比较稳定，尚未出现较为明显的统一调控信号。个别一线城市的价格快速上涨并未对其他城市产生带动作用。

    而在房价的未来判断上，张旭认为，价格走势依然会保持在环比微涨。另外，考虑到同比涨幅基数较低因素的持续影响，同比涨幅还将持续上行。

    上述不愿具名的人士认为，就像地王会带来市场涨价预期一样，尽管房产税等措施不会马上产生效果，但是也会改变市场预期，长效机制加速出台也是十分必要的。

国家统计局22日数据显示，9月，在全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅均超过20%，这是该项统计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。

分析人士表示，房价快速上涨超预期，可能引发新的调控政策，四季度可能迎来政策窗口期，热点城市可能密集出台微调政策，中央层面可能推出新的调控措施。尽管楼市调控长效机制正在酝酿，但从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，甚至有加码可能。

区域分化态势明显

9月，在全国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市有65个，持平的城市有3个，仅温州和桂林2个城市环比下降。平均而言，70个大中城市新建商品住宅平均环比上涨0.72%，继续处于上涨通道中。

与去年同期相比，在70个大中城市中，仅温州9月新建商品住宅价格下降，其余城市均同比上涨。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市9月房价同比涨幅均超过20%，北京继续成为领涨者。平均来看，70个大中城市新建商品住宅价格9月平均同比上涨8.7%，创今年以来新高。

业内人士表示，与2007年的一轮房价大涨相比，目前的房价上涨有所不同。2007年时，房价上涨较普遍，不同城市房价涨幅差距不大，而目前区域市场分化较明显，在一线城市大幅领涨同时，部分二三线城市存在供应压力，房价上涨后续动力不足。

中原地产报告显示，9月，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。一线城市与二三线城市涨幅差距正逐渐拉大。

市场人士表示，导致这种分化的主因是土地供应。近年来，一线城市和部分二线城市土地供应不足，但市场需求持续增加，市场出现供不应求局面，而众多三四线城市在土地财政驱动下大量供地，给市场带来消化压力。

在房价快速上涨背景下，部分城市可能难以完成今年的房价控制目标。9月，在全国70个大中城市中，有15个城市新建商品住宅价格同比上涨超过10%，24个城市涨幅在8%-10%之间。

地王助推房价上涨预期

在热点城市房价上涨的原因中，供应不足首当其冲。华远地产董事长任志强（微博）认为，近几年北京商品房供地规模始终处于负增长状态，虽然供地总规模不小，但剔除保障房和其他基础设施建设用地后，纯商品房用地面积不足，再加上配建制度将保障房用地成本转嫁到商品房土地上，推高商品房地块价格。北京市住建委数据显示，9月下旬以来，北京楼市库存已降至6万套以下的历史最低水平。

预期管理失效进一步助长房价涨势。7月以来，一线城市频繁出现“地王”，且“地王”潮逐渐蔓延至二线城市。“地王”带来的房价上涨预期导致市场出现一定程度恐慌情绪，恐慌性需求加速入市又进一步推涨房价。

近几个月一线城市成交区域分布显示，高价地对房价有明显影响。近两个月来，北京部分区域的土地价格均超过该区域历史峰值，这些区域正是近期房价上涨较快的热点区域。

业内人士认为，在当前供需失衡和预期管理失效的背景下，要想在短期内止住房价上涨势头恐非易事。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一二线城市集聚过多资源，房价易涨难跌。2012年以来过多的信贷供应是房价上涨重要原因。这些影响房价上涨因素目前依然存在。由于热点城市房价具有更强的上涨动力，房企持续向热点区域集中，可能助推房价上涨。

张大伟表示，房价持续上涨的现实正在促使房地产长效调控机制加速出台。分析人士认为，作为调节市场供需重要手段，房产税改革试点扩围时点可能临近。

分析人士认为，楼市调控政策需加码，从而在短期内迅速抑制房价涨势，稳定市场预期。业内人士建议，热点城市可适度上调二套房首付比例和贷款利率，限购不严厉的城市需提高限购门槛。在有关部门窗口指导下，部分城市已出台微调政策。继郑州、南京先后收紧调控政策后，深圳近期推出稳定房价8条措施。北京市有关部门近日宣布，明年将供应超过5万套自住型限价商品房以平抑市场供需矛盾。