深圳楼市调控政策收紧 土地市场率先响应

　　国庆长假结束后，深圳楼市的成交量迅速回升，万象新天日前在恒丰海悦酒店开盘，推出234套房源，均价2万元/平方米，吸引了众多人抢购，当日即售罄。价格方面，专业机构统计显示，今年以来深圳二手房价格涨幅接近14%，且仍有加快上涨的势头；新房价格涨幅已达18.84%。值得注意的是，深圳市公布的房价调控目标为“全市新建商品住房价格涨幅低于深圳市人均可支配收入的实际增长速度”，显然实现这一调控目标深圳面临巨大压力。作为四个一线城市之一，深圳的房价一直是全国楼市的风向标。中国指数研究院认为，在经历数轮调控之后，各城市房价已显现出明显的分化趋势，一线城市价格上涨压力依然巨大，市场分化加剧或促使地方政策调整。

　　日前，深圳市常务副市长吕锐锋在深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议上提出八项调控房价措施，包括：继续严格执行住房限购、限贷政策；确保今年普通住房用地供应；加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率等。不少业内人士预测四季度深圳楼市调控政策或加码。

　　深圳收紧调控

　　日前，央行新闻发言人表示，央行近期并没有调整房地产信贷政策，部分银行房贷紧张主要是前9个月房贷业务快速增长所致。虽然这轮放贷紧张并非央行主动调整所致，反观以前历次房地产调控，真正能够让房价下降的手段就是贷款。

　　而为完成全年房价调控目标，深圳已经开始配合贷款调控政策，在国庆节后出台了“深八条”：“从10月8日开始，深圳各大小银行均已抬高首套房和二套房的贷款利率，五大国有银行首套房利率均上浮10%-15%，二套房上浮20%，多个中小商业银行已暂停贷款业务。”

　　此外，深圳还在国庆节前后两次发出紧急通告：继续加大房地产调控力度，通过增加商品房和保障房供应，研究调整二套房贷首付和利率等八条措施多管齐下降房价。深圳规土委有关负责人表示，要力争完成全年房价调控目标。

　　据统计，截至10月初，深圳城区住宅成交均价仍徘徊在2.2万元/平方米高位。要完成全年房价调控任务，四季度房价必须再降到2.06万元/平方米左右。

　　多位业内人士认为，银行收紧贷款，将对市场成交量产生影响，不过开发商今年前三个季度销售业绩好，资金充裕，四季度并没有降价压力，紧缩贷款能否抑制房价，还不可知。

　　土地市场率先响应

　　“深八条”对市场的作用首先体现在土地市场上。日前，龙华新区民治街道的一块商住用地挂牌出让，这也是今年出让的第二块商住用地，而上一次商住用地的出让时间还是在今年1月份。

　　此次土地出让共吸引了14家房企到场竞拍，最终由中海地产以38.2亿元的价格竞得。据悉，该块用地将拿出9.8万平方米用于安居型商品房建设，而且也已确定安居型商品房的销售基准价格不变，为10450元（含装修）、最高销售价格11740元（含装修）。

　　该地块的成功出让也拉开了深圳四季度住宅用地出让的序幕。根据“深八条”规定，将确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，而且四季度还要供应约60公顷住宅用地。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋认为，在深圳土地资源十分紧张的情况下，“深八条”中专门提到了要增加普通住房用地供应，显示了政府稳定房价的决心。通过增加普通住房用地，来加大保障房和安居型商品房的供应力度，将为建立房地产长效机制奠定基础，同时起到稳定房价的作用。

　　国土资源部相关负责人日前也表示，一直以来，国土资源部在房地产用地管理和调控工作中，始终把做好土地供应工作放到首位，今年更是要求各地根据市场的情况着力“稳供应”，增加住房有效供给，实现住宅用地供应量增加。

　　四季度房价调控压力仍大

　　CRIC分析师杨晨青认为，深圳八条的颁布无论从时间点还是从内容来看，都是一项值得肯定的地方性政策，对于其他几个房价上涨过快的城市（如北京、上海、广州、南京等）具有借鉴意义。

　　但深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析，不能单纯从数据的涨跌来判读市场的冷热，9月份深圳一手住宅成交均价为21820元/平方米，看似环比下跌1.9%，但同比仍上涨4.9%；成交量虽然环比分别下跌1.9%和6.7%，但同比分别上涨27.8%和23.4%。四季度房价调控压力仍大。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，新国五条细则当中提及的二手房交易需缴纳20%增值税、房产税扩围等相关政策，可能会在11月份十八届三中全会召开后公布并逐步具体执行。

　　杨晨青认为，考虑到长效机制难以在短时间内建立，不排除更加立竿见影的短期政策的使用，而这样的过渡性调整将更多地落实到地方。四季度重点城市的政策面相比三季度将出现局部性收紧，在这个基础上，企业供应和成交将随之出现小幅下降，三季度房价快速上涨的势头将得到稍许平抑，但整个市场热度不会被打断。

　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙也表示，虽然10月上半月多个城市楼市成交量环比下滑，但目前整个房地产市场也依然处于上升通道。能改变这一趋势的，只有看11月十八届三中全会之后与房地产有关的政策取向。