上海自贸区金改有望扩大存款利率上限 9股极度兴奋

　　自贸区金改有望扩大存款利率上限

　　今天，中国(上海)自由贸易试验区正好“满月”。证券时报记者从有关人士处获悉，尚未公布的金融改革方案细则或将涉及多项重磅内容，如扩大人民币存款利率上限、允许区内机构自由进入沪上证券和期货交易所进行投资交易等。

　　上海自贸区9月29日正式挂牌，到今日运行已满一个月。上海市市长杨雄评价称，这一个月总体运行顺利，同时他还透露区内四方面金融改革措施也会审时度势逐步推出。杨雄所指的四方面金融改革措施，即资本项目开放、人民币跨境使用、金融利率市场化以及外汇管理体制改革。

　　有关人士介绍，为了支持建立资本项目开放体系，在区内境外机构的区内结算账户管理上，境外机构可以在区内银行开立境外机构本外币结算账户，而这个区内结算账户资金可以自由兑换。

　　金融市场业务方面，区内企业和金融机构可以自由进入上海地区证券和期货交易所进行投资和交易，区内金融机构也可参与国际金融市场衍生品的交易。区内金融机构可以为区内和境外主体提供多样化的人民币产品和风险管理，但区内金融机构参与境内金融市场平台或者衍生工具交易时，视同跨境处理。自由贸易区金融开放的同时，也将对区内主体实施负面清单管理。

　　未来，上海自贸区内设立跨境及国际人民币金融资产交易结算平台，向区内及境内外机构投资者开放；区内设立大宗商品交易平台，同步向境内外投资者开放，区内交易平台属于市场化运作，参与国际收购兼并。

　　人民币跨境使用体系的主要利好是便利跨国公司的贸易结算。据透露，未来区内银行可以直接办理经常项目下的人民币跨境结算业务，区内企业为境内外关联性企业，提供集中结算服务，区内企业可以开展人民币双项资金池业务。区内企业根据经营需要，在境外融入的人民币资金在境内使用，可以存在区内银行开设的人民币一般存款账户中，而且利率由市场决定。区内企业发行债券，从境外发行人民币债券所筹的资金，可以从境外汇回区内，可以存到在区内银行开户的一般人民币存款账户中，而且存款利率也由市场决定。

　　在建立与自贸区相适应的利率市场化体系方面，上海自贸区有望在区内进一步扩大人民币存款利率上限；允许小额外币存款利率上调；允许有条件的金融机构发行与区域经济发展相适应的一定规模的市场化定价人民币大额可转让存单。

　　爱建股份中报点评：信托业务维持高增长

　　爱建股份 600643

　　研究机构：东方证券分析师：王鸣飞撰写日期：2013-08-16

　　事件：爱建股份发布中报。

　　投资要点

　　公司业绩维持高增长：爱建股份中期实现归属于母公司的净利润2亿元，同比增长81%，2季度单季环比一季度增长47%，保持了良好的增长势头，符合我们的预期。公司业绩高增长主要缘于信托业务的高增长及公司固有资产的投资收益。

　　信托规模增长符合预期，报酬率降幅好于同业：根据公司披露的数据，爱建信托今年上半年资产管理规模较年初增长70%至304亿元，我们预计公司全年信托资产管理规模有望达到450亿元左右，且未来三年有望保持30%以上复合增长的潜力。公司信托报酬率由去年全年的2.06%降至今年中期的1.88%，降幅为9%，好于行业18%的降幅，判断是公司主动调整管理资产结构，降低通道类信托产品占比所致。不过考虑到日趋激烈的资管竞争环境，我们预计公司信托报酬率仍将跟随市场下滑。

　　金融平台搭建已基本完成，融资租赁有望成为又一盈利增长点：从公司半年报及之前发布的公告来看，公司金融平台搭建已基本完成。除信托板块外，爱建资产管理公司已率先实现近一千万元的盈利。我们判断，随着公司融资租赁公司的成立，该平台通过与信托平台的联动有望在短期内贡献业绩，并将有望在中期成为爱建股份的另一盈利增长点。

　　拨备转回仅是时间问题：根据中报披露，公司哈尔滨项目的拨备尚未转回，但由于资产处置已接近最后环节，我们维持今明两年该项目拨备有望转回的判断。

　　财务与估值

　　由于信托业竞争趋于激烈，我们小幅下调公司2013-2015年EPS至0.63、0.69、0.84元，公司当前股价对应的动态PE为11X。目前公司估值不仅过度反映了信托行业后续不利因素，且未考虑其综合金融平台各项牌照的价值。根据RI模型，对应目标价8.86元，维持公司买入评级。

　　上港集团：短期内股价存在预期过高风险

　　上港集团 600018

　　研究机构：瑞银证券分析师：饶呈方撰写日期：2013-09-16

　　股价自8月23日以来已反弹262%

　　8月22日国务院宣布已正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区。受此消息刺激，上港集团股价自8月23日以来连续上涨，已经反弹了262%。

　　我们认为短期内股价存在预期过高风险

　　我们在之前报告中已指出自贸区的设立对上港有三点潜在影响：1)如果实施15%所得税试点，则可能增厚上港业绩约7%；2)长期来看有望提升上港的箱量增长空间；3)或带来上港相关土地价格升值。我们估算上港洋山港的土地使用权约为2300元/平方米，外高桥、宝山等港区的土地由于历史上行政划拨土地使用权，估算成本为500-600元/平方米的较低水平。我们认为不论是箱量提升还是土地升值的利好均是长期影响因素，且土地升值能否转换为贴现现金流需要看上港的地产开发节奏，当前股价可能包含了过高于期。

　　国际比较：不同国家地区的自贸区各有特点

　　我们看到不同国家和地区采取的自贸区具体模式和政策各有特点，通常与自身的地理特点、经济禀赋和发展路径相配合：韩国模式是自贸区带动城市发展，新加坡模式是自贸区加上自贸协定，迪拜模式是多个自贸区相辅相成。

　　估值：下调评级至“卖出”，维持目标价4.33元

　　我们维持目标价4.33元。我们的目标价按现金流贴现部分加总法得出(WACC8.3%)，对应PE18倍。我们认为当前股价可能存在预期过高风险，我们下调评级至“卖出”。后续需待自贸区细则出台，我们将紧密跟踪进一步的政策并进行评估。

　　浦发银行：战略转型恰逢历史性机遇

　　浦发银行 600000

　　研究机构：国金证券分析师：贺国文撰写日期：2013-09-23

　　投资逻辑

　　战略转型稳步推进，将有效修复公司保守、无特色的资本市场形象：1) 发展战略明确：12 年底确定投行业务、资金市场和金融同业业务、中小和小微企业业务、财富管理及移动金融为五大重点发展战略；2) 组织架构深度调整：从效率和质量角度均衡考虑，减少层次，推进公司由中小型银行向大中型银行组织架构调整，降低总分行及总行对外沟通协调成本，使得一级部门能快速反应(包括产品开发、业务处理)和决策；3) 新管理层务实专注、个人能力及资源协调能力突出：行长朱玉辰有完整的教育背景及丰富金融业经验，行事偏企业家风格，个人能力非常突出，思路比较开阔，期货业经历凸显变革作风且将有效推进和商品期货、金融衍生品市场等合作深度和交易能力，增强定价能力，提升资金业务发展的高度。

　　恰逢中国(上海)自由贸易试验区建设历史性机遇。从重视程度、发展历史、股东背景、公司地位、地域优势、业务规模、人才储备等方面综合考虑，我们认为浦发银行会较早受益于中国(上海)自由贸易试验区建设，带动升级转型跨入下一个发展层级。1) 朱行长亲自挂帅，与自贸区金融改革相关业务部门组成领导小组的主力军；2) 公司为浦东开发开放而生，占到市属金融资产的一半以上，实际控股股东上海国际集团有意强化其上海国际金融中心建设独特的地域性银行平台的旗舰地位；3) 离岸金融业务领先，自贸区分行有望最早成立，香港分行或将提供专业人才支持；4) 与外资银行比异在客户群，与中资银行比贵在先机。

　　未来公司的特色将体现在对公优势强化及与中移动移动金融合作拓展零售业务。1) 大客户债务承销、中小客户信贷下沉，依托实际控股股东及政府背景和卓越的对公客户基础，投行业务及中小客户贷款有望大幅提升；围绕中移动上下游供应链开展对公业务及因权益法核算长期股权投资收益将推升中移动集团层面存款动力。2) 依托中移动在客户资源、网点共享等方面有实质性进展。随着中移动支付标准问题解决，在受理环境变化下双方合作的NFC 支付有望爆发式增长，从股权纽带、中移动需要掌握移动支付产业链及借用金融资质规避政策风险等角度考虑，我们认为双方合作虽然没有排他性，但深度和广度会优于中移动和其他行。NFC-SIM 与现有东方卡和信用卡关联将有效维系零售客户，联名信用卡将拓展新的零售客户。

　　与腾讯的战略合作存在较大想象空间但需要观察，尤其是微信支付及财付通方面的合作值得期待。微信重在用户数量、质量和社交性，如果将网银接口打通，即可完成全流程的闭环支付操作，会大幅增长银行的零售业务吸引力及中间业务收入。财付通与支付宝功能上类似，理论上支付宝和银行的合作方式均可以被借鉴。

　　投资建议

　　中报略好于市场预期，尤其是拨备前利润。我们看好自贸区历史性机遇下的战略转型，对公及零售业务将双轮驱动。目前股价对应1.14x 13PB 和1x14PB，维持“增持”评级。

　　风险

　　未能入围中国(上海)自由贸易试验区首批试点银行。

　　战略转型不能形成如民生小微、兴业同业、招行零售等标签式的特色，资本市场给予的估值溢价或不达预期。

　　战略转型推行深度和广度以及在业务和业绩层面取得实际效果低于预期。

　　浦东金桥中报点评：是金子总会发光

　　浦东金桥 600639

　　研究机构：东北证券分析师：高建撰写日期：2013-08-30

　　8月28日，浦东金桥公布了中期业绩报告。公司上半年实现营业收入6.59亿元，同比增长18.61%；实现归属于母公司所有者的净利润1.97亿元，同比增长4.25%，每股收益0.21元。

　　预计未来2年房地产租赁业务保持平稳小幅增长，而房地产销售业务则基本保持稳。公司在临港新城的住宅开发项目尚未进入大规模开发阶段，且该项目暂时不具备较高的获利能力。

　　上半年，S3地块银杏苑项目也就是碧云别墅六期项目如期完工，增加投资性房产原值7.08亿元，增加可租赁房产建筑面积5.67万平方米，满租后预计可每年带来7200万元左右的租金收入。该房产预计将使公司权益重估值增加20亿元以上。

　　公司的货币资金距离短期债务有较大的资金缺口，但公司的资产负债率仅有50%左右，而且公司的资产质地优良，价值重估后增值空间巨大，因此公司基本没有财务风险，且存在放大杠杆的空间。

　　我们对公司未来3年的业绩预测为：预计、2014年和2015年的每股EPS为0.40元、0.45元和0.49元。短期内公司涨幅过大存在技术调整的需要，但由于公司价值依然被低估，继续给予公司谨慎推荐的投资评级。

　　风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险

　　上实发展：平稳增长

　　上实发展 600748

　　研究机构：中信建投证券分析师：苏雪晶撰写日期：2013-08-29

　　上实发展发布2013年中报，营业收入21.84亿元，同比增16.85%；归属于母公司所有者的净利润为2.91亿元，同比降44.35%；基本每股收益0.27元。

　　毛利率回升符合预期，销售略低于预期。公司上半年营业收入稳步提升，但利润大幅下降，主要源于去年同期投资收益4.47亿，泉州项目也获得1.54亿补偿款，因此净利润基数较高，实际扣除非经常性损益利润同比增长226%。毛利率明显回升，随着今年上海区域海上湾等高毛利项目结算占比提升，预计毛利率能够继续回归。今年营业收入目标30亿，从目前情况来看，完成全年目标无虞。上半年整体销售同比有明显增长，销售额接近10亿，销售主力区域为哈尔滨、天津等地，随着哈尔滨等项目进入销售尾期，上海、成都会形成主力，目前上海两项目以及成都项目开工销售如期开展。青岛啤酒城是今年下半年主要关注焦点。这部分新增货值有望助力下半年扩大销售规模。

　　区域布局调整，资金充裕有望下半年扩充深耕区域。去年公司通过收购母公司朱家角资产大幅扩充上海区域储备，而今年上半年公司有以0.88亿价格将两项湖州项目出售，可见公司的布局战略继续调整，强化深耕一二线城市。在新增土地储备方面今年尚无斩获，然公司资金状况大幅改善，财务杠杆空间十分可观，我们了解到公司有意向进一步拓展上海区域，下半年或能看到公司进一步深耕优势区域的努力。

　　盈利预测与投资评级。公司这两年经过资源整合，引进各类战略投资者，特别是公司青岛啤酒城项目以及泉州项目较大幅度改善了公司资金状况。公司仍然拥有较大的优势资源，特别是在上海区域。下半年新增货值体量较大，为销售提速铺垫。我们预计公司未来13、14年EPS分别为0.35、0.40元，维持“增持”评级。

　　外高桥深度报告：真龙出海，自贸区开发主体唯一上市公司

　　外高桥 600648

　　研究机构：海通证券分析师：涂力磊，谢盐撰写日期：2013-08-30

　　事件：

　　2013年8月30日，公司第七届董事会第二十二次会议决议通过了《关于公司符合非公开发行A股股票条件的议案》。公司拟采取非公开发行的方式向特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十二次会议决议公告日(2013年8月30日)。经董事会讨论决定，本次发行股票价格不低于13.20元/股，发行股份数量不低于10,000万股(含10,000万股)，不超过26,732万股(含26,732万股)，募集资金净额不超过27亿元，其中21亿元计划用于跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、专业物流平台、高端现代服务业平台、功能性贸易平台，以及6亿元用于补充流动资金。本议案尚需提交公司股东大会审议，其生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。

　　公司公布2013年半年报。报告期内，公司实现营业收入39.83亿元，同比增加37.18%；归属于上市公司股东的净利润5.26亿元，同比大增400%；实现基本每股收益0.52元。

　　投资建议：

　　公司属自贸区开发主体唯一上市公司，重要地位不言而喻。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度，公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平)，有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.68和0.88元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下我们得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日，公司收盘于13.5元，对应2013、2014年PE分别为19.83倍和15.32倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，我们以RNAV的80%折，即22.6元作为6个月目标价，上调公司至“买入”评级。

　　主要分析：

　　上半年，受土地转让收入确认15.95亿元的推动，公司营收增加37%；土地转让毛利率高使得净利润大幅增加400%：2013年上半年，公司确认了A10-3地块转让收入15.95亿元。受此推动，报告期内公司实现营业收入39.83亿元，同比增加37.18%；同时，土地转让毛利率高达70%，由此，报告期内公司实现净利润5.26亿元，同比大增400%。

　　2013年，公司预计实现营业收入76.88亿元，上半年实际完成39.83亿元，完成率为51.81%；预计实现归属于母公司的净利润4.63亿元，上半年实际完成了5.26亿元，已完成全年目标；预计基本每股收益0.46元，上半年实际完成0.52元，已完成全年目标。

　　2013年以来公司启动森兰项目48.4万平；2011年来公司已启动森兰项目开发权益建面合计90.96万平：2013年以来，公司继续加快森兰·外高桥项目开发。2013年4月，公司同意启动森兰·外高桥商业商务区D1-4项目、D4-4办公楼项目、D3-2办公楼项目的开发建设。上述项目合计开发面积为10.78万平，总规划建面为36万平，总投资额达56.1亿元。2013年6月，公司同意启动森兰·外高桥A12-1和A5-1地块商品住宅项目，占地面积合计9.61万平，地上计容建面合计12.38万平。2011年至截至报告期末，公司合计启动森兰项目面积41.16万平，总规划建面90.96万平，预计总投资额达122.81亿元。我们认为，这些项目的开发将推动公司未来几年租赁收入保持较快增长。

　　公司已签订的物业合同剩余未结算资源达23亿元，这将增厚未来公司净利润1.63亿元：2010年报中，公司披露与浦东高行镇人民政府签订《重大工程配套商品房定向供应协议》，出售总建面2.33万平的配套商品房，截至今年上半年，公司收到9141万元，我们预计未来还有0.5亿元等待结算。2010年半年报中，公司披露与浦东河道署签订《高南河水系工程项目投资建设与政府回购协议书》，该项目投资规模8.5亿元，回购期6年，按年支付。截至2013年1季度，公司共收到回购款4.76亿元。我们预计未来还有3.74亿元等待结算。2012年9月，外联发与上海市锦江航运公司签署《物流二期4-1地块房地产定向转让协议》，转让价2.99亿元。截至年报报告日，公司已收到预付款2.39亿元。我们预计尚有0.6亿元等待结算。2012年10月，公司董事会同意上海外高桥物流中心有限公司为普高公司定制建造约21万平的仓库，并以不低于5800元/平价格转让。截至2013年上半年，桩基施工已完成50%，公司已收取项目进度款1.24亿元。我们预计未来还有11.15亿元等待结算。2013年8月6日，公司同意在森兰·外高桥D4-4地块(南临洲海路，北临绿地，西临兰嵩路，东临D4-5森兰国际项目)引进全球最大的体育用品零售商迪卡侬公司总部，后者将以6亿元租赁、购买该物业。

　　由上可知，目前公司在手合同尚有22.89亿元资源等待后期结转确认。我们预计上述剩余物业转让合同有望在2-3年内增厚公司净利润1.63亿元，给公司累计增厚EPS合计约0.16元/股。

　　公司成立控股60%的森兰能源公司，为森兰·外高桥商业商务区创建上海首例零碳环保区域：2013年8月，为提高中国(上海)自由贸易试验区核心区域外高桥保税区及其配套项目森兰·外高桥的区域品质，公司同意与申能(集团)有限公司下属上海市张江高科技园区新能源技术有限公司合资组建上海森兰外高桥能源中心有限公司，负责建设上海首例零碳余热利用能源供应项目-森兰能源供应项目，从而将森兰·外高桥商业商务区创建为上海首例零碳环保区域。森兰能源公司注册资本为6000万元，公司出资3600万元，占60%股权。

　　公司定向增发募集资金投向外高桥自贸区五大平台建设。项目完成后中国(上海)自由贸易试验区一期建设项目内部收益率为10.10%，静态投资回收期7.58年，项目经济效益良好。

　　1)拟募资27亿构建五大自贸区战略平台。2013年8月30日，公司第七届董事会第二十二次会议决议通过了《关于公司符合非公开发行A股股票条件的议案》。公司拟采取非公开发行的方式向特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十二次会议决议公告日(2013年8月30日).

　　经董事会讨论决定，公司拟发行股票价格不低于13.20元/股，发行股份数量不低于10,000万股(含10,000万股)，不超过26,732万股(含26,732万股)，募集资金净额不超过27亿元，其中21亿元计划用于跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、专业物流平台、高端现代服务业平台、功能性贸易平台，以及6亿元用于补充流动资金。本议案尚需提交公司股东大会审议，其生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。

　　我们认为，在探索中国(上海)自由贸易试验区的关键进程中，作为自由贸易试验区核心区域-外高桥保税区、外高桥保税物流园区的独家“开发商、营运商、服务商”，公司承担了特殊而重大的历史使命。目前，公司是中国(上海)自由贸易试验区开发主体中的唯一上市公司，肩负着中国(上海)自由贸易试验区开发建设的融资任务。本次公司通过非公开发行募集资金投入自贸区及其配套区域的开发建设，是全面有效推进自贸区建设的需要，是实施国家战略的重要举措，将有利于加速推进自贸区试点进程，增强自贸区的国际竞争力；有利于为自贸区的健康有序发展打下坚实基础；将更加巩固中国(上海)自由贸易试验区在改革开放中的排头兵和主力军的地位，实现五大功能平台的跨越式发展。

　　2)相关融资投入项目地理位置。外高桥保税区位于长江入海口的南岸以及浦东新区的东北角，紧邻外高桥港区。该地块北临威斯路；东以外环运河为界；南面以东靖路为界，西面以杨高路为界，规划用地面积10平方公里。外高桥保税区地理位置优越，临近上海市主要交通枢纽及市中心(距离人民广场22公里，距离陆家嘴19公里，距离浦东机场34公里，距离虹桥机场36公里，距离外环线仅2公里).

　　外高桥物流园区二期地块位于上海浦东新区越海路以南、港建路以西、明港路以北、华东路以东，紧邻外高桥港区四、五、六期，占地规划2.73平方公里。该地块地理位置优越，距离外高桥保税区2公里，距离沪崇苏隧桥出口2公里，临近规划中的浦东铁路和外环线等快速干道，正对外高桥港区。

　　3)相关融资投入项目发展前景。中国(上海)自由贸易试验区一期建设由5大平台合计30个子项目构成，计划建设30栋高标准的办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展销中心等物业及配套基础设施，总建筑面积819,839.66平方米。项目建成后将主要满足跨国公司、国际采购及分拨企业、大型物流企业、高端服务企业以及高端进口产品展销商的经营需要。

　　从项目的发展前景看，首先，伴随着城市化进程的推进，周边交通基础设施的完善，外高桥保税区产业经济的发展，区内总部经济获得了长足的发展。公司拟使用募集资金进一步加强跨国公司地区总部平台的建设，积极引进卡尔蔡司、玛涅蒂-马瑞利、斯坦威等项目，并为相关企业提供定制物业和专业配套服务。第二，目前外高桥保税区内已初步形成了进口型分拨中心、出口型分拨中心、转口型分拨中心、内贸型分拨中心、进口型集拼配送中心、出口型集拼配送中心、综合型分拨配送中心等运作模式。为满足上述跨国公司客户的需求，公司拟使用募集资金进一步加强亚太分拨中心平台建设，为相关企业提供定制物业和专业配套服务。第三，公司为满足区内自营物流企业中医药、医疗器械、机械类、维修配件类等对仓储、管理、配送专业化程度要求高、发展前景良好的行业专业物流企业业务发展的需求，公司拟使用募集资金着力拓展专业物流定制物业建设。第四，公司重点选择发挥外高桥保税区“境内关外”的政策特色、体现城市服务功能、具有上海综合优势以及发展潜力大、智力要素密集、产业关联带动效应强的功能型和知识型服务业进行重点突破，着力打造一批各具特色的现代服务业。第五，近年来，公司已逐步在外高桥保税区内搭建机床展销平台，该平台既具备机床展示的功能，又具备商务会议、技术交流、用户培训、零部件保税仓库等功能，成为国内采购商了解世界最新机床制造技术和信息的窗口以及采购高品质进口机床设备的良好渠道。公司拟使用募集资金进一步加强机床展销平台的建设，满足德国、瑞士等地先进机床企业入驻保税区的需求，巩固公司在该领域的竞争优势。

　　假定出租期为10年，根据该类物业合理的租金或售价水平测算，中国(上海)自由贸易试验区一期建设项目内部收益率为10.10%，静态投资回收期7.58年，项目经济效益良好。

　　本次拟发行不低于10,000万股(含10,000万股)、不超过26,732万股(含26,732万股)人民币普通股(A股)。本次非公开发行完成后，发行人控股股东合计持股比例将有所下降，从原来的63.22%下降至50.00%(按最高限26,732万股计算)。公司控制权不会发生变更，股权结构不会发生重大变化。

　　1. 公司基本面正迎来实质性反转：国务院总理李克强8月16日主持召开国务院常务会议。会议强调：为推进中国(上海)自由贸易试验区加快政府职能转变，探索负面清单管理，创新对外开放模式，会议讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关于授权国务院在中国(上海)自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施外资、中外合资、中外合作企业设立及变更审批等有关法律规定的决定草案。我们认为，中国(上海)自由贸易试验区建设将带来政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。

　　香港自由港政策下住宅价格和月租金年复合增速分别达18.5%和10.4%，说明未来自贸区地价和租金将快速上涨：目前，香港地区由香港岛、九龙司和新界三个部分组成，总面积1061.8平方公里。早自1841年6月7日，英国商务监督义律曾宣布商人可以“自由进入香港”，从香港“进出口货品均不必课税”以来，香港即实行自由港政策。1997年香港回归前的5年时间内，香港私人住宅价格指数增长了154%，5年间年均复合增长率达18.48%。

　　同样，香港港岛私人住宅月租金从1984年的69.3港元/平增长至1997年的263.7港元/平，13年间增长了2.81倍，年均复合增长率达10.41%。

　　我们认为，随着中国(上海)自贸试验区政策的逐步推行，包括外高桥在内的区域地价和租金水平将出现明显上升。

　　投资建议：定向融资推进五大平台建设，自贸试验区建设下公司有望受益五大利好，维持“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司，重要地位不言而喻。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度，公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平)，有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.68和0.88元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下我们得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日，公司收盘于13.5元，对应2013、2014年PE分别为19.83倍和15.32倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，我们以RNAV的80%折，即22.6元作为6个月目标价，上调公司评级至“买入”评级。

　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。

　　陆家嘴：投资收益高，利润增幅大

　　陆家嘴 600663

　　研究机构：中金公司分析师：宁静鞭撰写日期：2013-10-28

　　1-3季度每股盈利0.58元，同比上升67.6%

　　陆家嘴今日公布三季报，1-3季度实现营业收入24.8亿元，同比上升9.9%，实现净利润10.8亿元，同比上升67.6%，合每股收益0.58元。如果剔除当期录得3.9亿元非经营性损益，公司核心净利润为6.9亿元，合每股收益0.37元，同比上升15.7%，符合预期。

　　3季度营业收入保持稳定。由于当期房地产项目结算占比较少，公司3季度实现营业收入8.1亿元，其中我们估计租赁收入达约3.5亿元，与1、2季度平均水平基本持平，符合预期。

　　3季度利润大幅上升源于投资收益。公司3季度实现净利润5.9亿元，同比上升53.1%，主要由投资收益贡献，其中，处置招商银行股票贡献税前收益2.3亿元，转让陆景置业贡献税前收益3.1亿元。

　　财务风险可控：公司期末净负债率47.9%，较年初上升11.9个百分点，但仍处于A股上市公司中低端。公司在手现金为17.2亿元，一年以内到期长期负债为11亿元。

　　发展趋势

　　公司前滩项目稳步推进，目前已经预付前滩实业收购款22.6亿元，我们看好公司在前滩区域的发展前景，预期该项目将成为2-3年后公司主要看点。但业绩方面，由于公司已经逐步退出土地批租业务，房地产开发结算主要靠陆家嘴东银公寓及天津河滨花苑项目，而写字楼/商业租赁收入较为稳定，未来一到两年，公司业绩增长将主要依赖于投资收益贡献。

　　盈利预测调整

　　我们小幅上调2013、2014年公司业绩预测7.4%、10.4%至每股0.65元及0.68元，以反映公司转让招商银行股权影响。

　　估值与建议

　　公司股价对应2013、2014年市盈率分别为30.0和28.7倍，对2013年净资产值有25%的溢价。我们认为公司处于业务转型期，核心业务业绩增速有限，维持A股“中性”的投资评级。目前B股股价对2013年底净资产值仍折让38%，维持“推荐”评级。

　　风险

　　宏观经济下行风险。

　　张江高科中报点评：租售稳健，减持嘉事堂等推动净利润增长

　　张江高科 600895

　　研究机构：海通证券分析师：涂力磊，谢盐撰写日期：2013-09-02

　　事件：

　　公司公布2013年半年报。报告期内，公司实现营业收入6.11亿元，同比微降0.1%；归属于上市公司股东的净利润9119万元，同比增加23.14%；实现基本每股收益0.06元。

　　投资建议：

　　公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点，公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链，租售稳健且逐步提升工业用地容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元，对应RNAV是10.34元。截至8月30日，公司收盘于7.95元，对应2013、2014年PE分别为27.92倍和23.37倍。考虑到公司参股多家高新企业，PE投资链条日趋完善，“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大，我们以RNAV，即10.34元为公司6个月的目标价，维持公司“增持”评级。

　　主要分析：

　　上半年，公司租售收入同比基本持平；减持嘉事堂等资产获得投资收益使得净利润增幅扩大至23%：2013年上半年，公司租售收入与上年同期基本持平，报告期内公司实现营业收入6.11亿元，同比微降0.1%。同期，公司减持嘉事堂等可供出售金融资产获得7424万元投资收益，这使得报告期内公司实现净利润9119万元，同比增加23.14%。

　　上半年，公司完成2个房产项目竣工验收(公司今年计划完成4个房产项目竣工，建面100万平).2013年公司计划装修人才公寓1134套，上半年公司已完成装修860套，并逐步实施入住。

　　2013年初，公司回笼部分股权，减持嘉事堂增厚业绩，增持小贷公司，提高资金使用效率：2013年1月，公司同意全资子公司-张江浩成创投对张江汉世纪创业投资有限公司减少出资9300万元。减资完成后，张江浩成创投仍将持有汉世纪创投30%的股权(该公司注册资本变更为6.9亿元。张江汉世纪已投项目14个，投资金额7.45亿，已基本完成投资任务。目前，张江汉世纪已上市并完全退出项目1个，还有已通过证监会审核准备公开上市的项目，公司现积存大量现金。因此，该公司拟通过减资的方式提高各股东的资金使用效率).2013年4月，公司参股40%的上海张润置业有限公司因对拟开发项目地块的规划调整作深入调研，而减少注册资本金的闲置(由原先的1.2亿元减少至已实际出资金额6700万元)。为此，公司可收回资金2120万元，减资完成后，双方出资比例不变。2013年5月，公司公告称，公司于2013年1月1日至2013年5月27日期间，累计出售嘉事堂1200万股，占4.999%，回笼资金1.08亿元。扣除成本及相关税费后的净利润约为5010.55万元。这将增厚今年公司的EPS约0.03元。目前，公司尚持有嘉事堂2443万股，占10.18%。2013年6月，公司全资子公司张江浩成创投通过境外全资子公司张江开曼认购GalaxyCoreInc.(简称“格科开曼”)发行的A-1系列优先股，投资额340万美元，占格科开曼总股本的2.2950%。格科开曼通过其全资控股的格科香港持有格科上海100%股权。2013年7月，公司全资子公司张江集成公司拟公开转让展想电子25%股权，转让挂牌价为1.82亿元，预计可实现净利润约1亿元。这将增厚今年公司的EPS约0.06元。2013年8月，公司半年报称，公司对张江小贷公司增资6209.736万元，增资后持股比例增至19.67%，该公司注册资本变更为6.1亿元。我们认为，这些举措将理顺公司投资，提高公司投资资金的利用效率，有望增和公司今年EPS合计0.09元。

　　2013年初公司签订近3亿元物业销售合同，目前在手合同15亿元，已结转11亿元，预计未来两年可增厚净利0.88亿元：2013年1月，公司签订2.78亿元的松涛路560号、春晓路289号“张江大厦”部分楼层的房地产权(建面合计1.10万平)销售合同。这笔销售款将在2012年底、2013年6月底分别以1.38亿元、1.38亿元入账。截至2012年底，公司已结转近11亿元物业出售收入，未结转收入预计将在今明两年产生净利润0.88亿元。

　　2013年，公司力争营收与上年持平。2013年，公司预算主营业务收入18亿元以上，争取与2012年基本持平。上半年，公司实际完成主营收入5.9亿元，完成率33%。其中，上半年公司实际完成房产销售收入2.16亿元，预计下半年集中成交；上半年，公司实际完成租赁收入2.09亿元，各出租物业经营情况保持稳定，公司将均衡完成年度租赁计划。

　　投资建议：租售稳健，“新三板”获批后投资收益增长，维持“增持”评级。公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获得“新三板”首批试点，公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链，租售稳健且逐步提升工业用地容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元，对应RNAV是10.34元。截至8月30日，公司收盘于7.95元，对应2013、2014年PE分别为27.92倍和23.37倍。考虑到公司参股多家高新企业，PE投资链条日趋完善，“新三板”获批试点后投资收益增长潜力大，我们以RNAV，即10.34元为公司6个月的目标价，维持公司“增持”评级。

　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。

　　世联地产：收购扩张与金融服务构成公司主要亮点

　　世联地产 002285

　　研究机构：华泰证券分析师：曹光亮，刘坤撰写日期：2013-10-25

　　短期仍以并购为主的代理销售业务未来三年市场份额力争再翻倍。代理销售业务作为公司的传统业务，近年获得快速发展，其实现的代理销售额从2007 年的287 亿升至2013 年预期的3000 亿，年复合增速47%，同比增速远高于全国房地产销售额。市场占有率从2007 年不到1%扩大至2013 年的4.2%。业务规模快速扩张主要得益于：

　　行业整体集中度在不断提高；公司收购扩张战略带来市场份额获得超越龙头平均水平的快速提升；优质专业化的服务相对低于行业平均的费率水平使得公司在市场拓展，持续深耕过程中获得一定竞争优势。公司目前正处于规模快速扩张期，未来市场份额力争达到8%-10%，主要着力点将在当前市占率较低的地区，若要短期内快速实现翻番，其可能的实现方式预计仍以并购为主，辅以深耕。

　　具有平台优势的金融服务业务为潜在爆发点。目前公司主要的业务包括为地产业主、投资者及金融机构提供按揭代理、融资担保、小额贷款、担保赎楼、现金赎楼等。其贷款利率能够高达15~24%之间。与竞争者相比，世联地产的金融业务依托于公司一手代理销售平台。其个人和机构客户的积累成为公司迅速拓展业务提供便利。目前面向业主的小额贷款，仍处于初步探索式推广、流程完善和风险防范强化阶段，该业务一旦成熟并全面铺开将成为公司业绩强力爆发点。

　　资产服务业务中长期提升专业品质和品牌价值。传统物业管理经营压力日益增大，盈利能力较差。而世联目标是将专业能力嫁接在物业管理基础上形成高端资产服务业务。未来公司主要集中于四类物管：写字楼、园区(总部)、高端公寓、商业综合体。此类物管因对专业能力要求较高而形成较高门槛的同时可获得相应较高的利润率水平。但是我们认为对传统物业升级到资产管理阶段，可能需要较长时间的磨合与探索，也需要中国地产行业的进一步成熟。

　　盈利预测与投资建议：公司近年高举收购大旗全面提升业务的广度和深度，我们判断公司短期仍处于收购窗口期。短期主要看点仍在于代理销售业务市场份额的快速提升，未来三年从4%再实现翻倍，以及依托公司强大资源平台的金融业务的爆发。长期下，构建于物业管理基础上的高端资产服务业务的持续发展除了能给公司带来较高附加值外将有助于公司品牌价值的持续提升。我们预计公司未来三年EPS 分别为0.80、1.06 和1.33 元，对应PE19、14 和11 倍。给于“增持”评级。若公司收购与小额贷款业务有所突破，我们将进一步上调公司评级。

　　风险提示：收购、业务扩张步伐慢于预期。

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