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自贸区满月以来房地产及物流工业等已初见红利

海口网　http://www.hkwb.net　时间：2013-10-31 17:11

　　这份联合说明中直接提到了上海自贸区的建设，“中方将积极推进行政审批制度改革，转变政府职能，减少微观事务管理。作为改革的重要内容之一，中方将逐步减少和下放外商投资核准事项，中方将最大限度缩小此类审批核准范围，促进企业和个人的投资自主决策，进一步提高投资便利化程度。”

　　借开放之际促成审批放权，通过开放来倒逼改革，成为重构趋势下新的契机。“如果对中资实行审批制，也可以对外资实行审批制，这就是国民待遇。对中资不实行审批制的，如果要对外资继续保持审批制，就要列入负面清单。但是我们尽量把审批制减少，尽量把它转到后面的事中、事后的监管当中去，这是便利化的问题，先从这里做起。”

　　内因强烈，外因迫切，在28平方公里土地上拉开帷幕的改革承载了许多人的中国梦。

　　序曲刚刚开始。

　　火爆的楼市

　　除了住宅、写字楼，就连在房地产领域相当受冷落的物流、仓储和工业地产，竟然也成了抢手货。

　　记者｜金姬

　　住宅：房子基本靠抢

　　高桥镇位于上海浦东新区东北角，与1990年建立的外高桥保税区仅仅隔着一条杨高路。如今走在高桥镇上，如果听到一个人在打电话，他不是在说自贸区注册企业的事，就是说在附近买房的事。

　　由于自贸区的4大区域中有2个设在外高桥，这里也是自贸区管委会的所在地，因此高桥板块受自贸区利好因素影响也最为直接。高桥板块9月合计成交二手房356套，环比(较8月)提升54.7%，高于同期上海市二手房市场24%的增幅。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，自贸区主要涉及高桥、临港新城、川沙和祝桥住宅板块。9月份，上海二手房成交量涨幅排名前十的板块中，有6个位于浦东，其中就包括分别外高桥、临港和川沙。

　　21世纪不动产高桥店王经理告诉《新民周刊》，高桥地区在浦东一直属于房价洼地，2010年二手房均价也只有每平方米1万出头，整个板块75%都是1996年前建成的房子。而当自贸区宣布成立后的半个月，这一区域的二手房价格整体上涨了10%－20%。“最抢手的是小户型，有的涨了30%。”乘着自贸区的东风，生意好的时候，房子早上挂牌，晚上就卖了，门店9月的成交量也达到了平时的2倍。

　　进入10月以后，房东普遍捂盘惜售，还会报出离谱的价格。王经理说：“一套40多平方米的老公房都会要价130万。60平方米的开口160万，而去年同期这样的房子是在90万－100万。即便有客户想要付定金，房东就会跳价。现在高桥板块一般老公房均价都在每平方米2.2万-2.5万，是历年最高价了。”

　　中原地产外高桥分店经理宋沪雄告诉《新民周刊》，现在高桥板块的疯涨，挤走了一批刚需客，而投资客开始入市。“9月初一套97平方米的2005年建成的商品房挂牌价240万，9月底成交价290万。原来的刚需客已经凑不足首付，就拿刚才那套房子来说，现在同样户型的挂牌价是330万-340万。”宋沪雄说，10月下旬开始又有房源慢慢放出来了，上涨幅度没有之前那么大，但房价也不会跌。总体而言，高桥板块的二手房价在高位趋稳。

　　二手房供不应求，一手房也水涨船高。高桥板块9月开盘的1个楼盘，均价4.3万元/平方米，一个月就卖了131套房源；另一个楼盘8月底一期开盘时2.6万-2.7万元/平方米，二期在10月18日开盘时虽然价格上涨到3.2万元/平方米，也成了“日光盘”。

　　与此同时，临近自贸区洋山保税港区的临港新城受益也非常明显。据21世纪不动产统计，截至10月20日临港新城今年新房的成交量高达20.3万平方米，是去年全年成交量4.5万平方米的四倍多。而在自贸区正式落地后的9月份至今，该区域新房的成交量就达到7.6万平方米，占今年前8个月这一区域总成交量的六成，并超过这一区域去年全年的成交水平。

　　临港新城某个酒店式公寓，去年开盘时的报价仅9500元/平方米，平日里的成交并不理想，但是今年8-10月共计成交了近400套房源，成交价涨到1.2万元/平方米。滴水湖旁的2个项目，公寓基本售罄，仅有少量的别墅房源在售。

　　而距离自贸区上海浦东机场综合保税区不远的祝桥板块，二手房市场基本为刚需房，单价、总价较低，一房总价60多万元，两房总价80多万元，三房总价在130多万元。但在自贸试验区概念落地后，祝桥板块的二手房价格也出现了普涨，二手房均价在1.3万-1.35万元/平方米，短短1个月内涨了20%左右。购房者主要是在张江、唐镇、机场综合保税区工作的人。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，长期来看，随着自贸区模式的复制开来，届时对楼市的影响就不会仅仅局限在眼下自贸区的几个板块中了，资本弥散的机会很大。现阶段集中炒作的外高桥和临港板块价格带有一定盲目性，短期内涨幅过大，不仅透支了未来的升值空间，价格的夯实也需要时间去沉淀。后续买家应提高置业理性。宋沪雄相对乐观，他认为，虽然自贸区可能只有3年概念，但至少会导入一部分新人口，这就让住宅市场有了机会。

　　而DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏建议大家从“大浦东”住宅市场来看自贸区楼市。首先，“自贸区”的规划并非锁定一个集中型区域，而是分散在 “大浦东”沿长江一线 60 多公里的多个区域，这就预示着更多板块将直接获得这一重大规划利好的辐射影响。其次，从区域经济规划的叠加效应来看，自贸区将整体提升“迪士尼”、“后世博”等一系列规划的等级与辐射力度，“大浦东”绝大部分居住板块的市场价值潜力都随之提升。

　　写字楼：租金一天一个价

　　自贸区内注册企业都需要一个区内注册地址，写字楼一时成了稀缺资源。

　　世邦魏理仕(CBRE)的研究数据显示，今年七八月份自贸区内写字楼日平均租金报价为2.1元/平方米，而在9月底自贸区挂牌日前后和现在已经出现了两波大幅调租涨价。目前自贸区内写字楼的日平均租金已升至4.2元/平方米，一个月内租金翻倍，而部分写字楼在这一时段内的租金涨幅甚至超过200%。如外高桥自贸园区内目前最贵的写字楼——汤臣国际贸易大厦9月份租金报价为每日3元/平方米，9月底受自贸区设立消息影响日租金涨至4.5元/平方米，目前该办公楼的报价已调至7元/平方米。这个价格虽然比上海核心区域的甲级写字楼还有一定差距，但已经是外高桥地区历年最高价了。

　　有些入住自贸区的企业，最着急的就是找到合适的办公地点。例如，外高桥集团的土地主要是为物流、贸易企业提供仓储用地，以及一些企业租用的办公楼。这也限制了很多企业在自贸区办公的可能。随着保税区上升为自贸区，相关政策的出台意味着以后自贸区内更多的可能是服务性企业，以后可能会将一些仓库用地变为办公楼用地，并配合自贸区的推进进行理念创新、管理创新和功能创新。

　　RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦认为，目前来看，上海自贸区尚不具备发展为市级商务区的基础条件。金融企业的入驻，主要业务在于离岸金融交易，以及区内企业融资需求，作为真正意义的管理型总部几无可能。而商贸物流及科技类企业基于成本控制，对办公物业品质要求有限。因此，自贸区办公楼市场的发展速度与规模不会出现“井喷”。

　　相比之下，DTZ戴德梁行华东区写字楼部项目服务团队主管沈洁更看好自贸区的写字楼市场：“原来的外高桥保税区，虽然同样有转口免税，但很多企业仅仅是注册外高桥，办公地却设在陆家嘴或人民广场等地。自贸区成立后这种现象还会持续。不过，某些类型的企业可能整体搬至自贸区，实现注册地和办公地的统一。”DTZ戴德梁行华东区研究部数据显示，截至三季度上海外高桥的研发办公楼的空置率低于全市平均空置率5个百分点，未来可能出现供不应求局面。

　　除了住宅、写字楼，就连在房地产领域相当受冷落的物流、仓储和工业地产，竟然也成了抢手货。一家希望购买自贸区内土地的企业，以前看中的一块仓储用地只有4000元/平方米，自贸区挂牌前夕涨到了6000元/平方米，挂牌后又涨到1万元/平方米，10月中旬报价再次被提高到1.4万元/平方米。而公司要购买这块土地，只是看中了在自贸区内的身份和升值潜力。

　　目前，洋山区域的日租金为1.1元/平方米，而外高桥区域的日租金则为1.46元/平方米。相比外高桥、浦东机场等区域，洋山区域工业物流土地和设施价格均处于自贸区内的一个洼地，同时区域内可开发土地相对丰厚。不少国外投资机构已将其投资的下一个重点，放到与自贸区相关的工业地产上来。

　　自贸区，寸土寸金

　　记者/金姬制图/刘绮黎

　　9月29日，中国(上海)自由贸易试验区正式挂牌。试验区总面积为28.78平方公里，范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。受地理因素影响，自贸区附近的地产市场进入黄金时代。

　　此前，在上海房价整体攀升的背景下，外高桥和临港多年未挤入热门板块的行列。如今，外高桥板具备人气，但商住楼和住宅的市场投放量比较有限，整个板块的成熟度不足。

　　静悄悄的自贸区试验

　　随着自贸区政策落地，便利的年审制成为打开企业心结的第一把钥匙。

　　记者｜任蕙兰

　　自贸区是个试验室。让我们近距离目睹一次试验的过程。

　　签字，换衣，刷卡，开门，再刷卡，进入内道门……经过一系列安全措施，工作人员才进入试剂保管室。

　　在外高桥区域的一家医药服务外包企业药明康德，上海检验检疫局的几名工作人员正在检查企业上一批进口的试剂。检验检疫人员从货架上取下装有试剂的特殊保存箱，先核对了包装上的产品批号、进口方地址等信息，然后打开盒子，观察了一下试剂的保存状态。检验检疫部门正是通过这样定期或不定期的上门查验，进行对享有年审待遇企业的监管。

　　自贸区挂牌后，上海检验检疫局卫生检疫部门推出了一项出入境特殊物品管理的便利措施，就是对诚信度良好的企业，以年审制代替逐批审批进出口产品。

　　中国进口的特殊物品风险程度差异性很大，按照2005年制定的检验检疫法律法规，很多风险低的产品都划进审批范围，每一批进口产品都要审批。“近几年生物产业发展很快，2005年每天受理几份特殊物品单证，现在一天要受理200份，所以过去制定的滞后管控方式，不适用于现在情况，很多积压的产品在口岸等候。”上海检验检疫局卫生检疫监管处科长娄亚婷介绍。

　　卫生检疫部门找到了一个对策，通过对自贸区企业进行基本状况考核，综合衡量企业的硬件软件环境以及管理水平，对符合条件、信誉良好的企业开辟了一条绿色通道，将其进口产品按照风险程度分类，严格把控重点关注的高风险产品，对低风险产品简化审批。

　　“企业年初会制定进出口计划，向检验检疫局申报，我们对它的进口产品进行风险分析，高风险产品持续监控，但流程可以简化；我们认为企业完全有控制能力的低风险产品，不太可能造成传染风险的，就不需要每次审批，耽误口岸通关速度，改成一年审批一次。这样企业就节约了成本，因为货物积压在口岸要产生仓储费用。”娄亚婷表示。

　　监管部门的一个转身，带给企业的可能是天翻地覆的变化。

　　药明康德是上海口岸进出境血液样本量最大的一家企业。它是一家向全球生物制药和医疗器械制造公司提供实验室研发和研究生产的外包服务企业，其中一项主要业务是为新药做效力分析。企业接到医药公司订单以后，会收集全球血液样本，分析新药在不同血液中的代谢以及效力持久性，进行数据积累。

　　企业实验室用到的特殊物品主要是生物试剂，2005年时，一年进口的试剂还只有3个批次，去年已经达到1000多个批次。“公司一年40亿元的业务量，一半需要试剂来支撑。” 药明康德生物分析副总裁邢金松表示。

　　生物试剂进口对企业一直是件头疼的事，因为试剂价值很高，有效期很短，在前置性审批情况下进口时间难以把握。试剂进口批次多，每次数量很少，很多精力花在重复审批上。大部分试剂要低温存储，对入境验放速度要求又很高。

　　“过去我们只能在审批额度内和有限窗口时间操作，进口受到一定限制。”邢金松说，企业往往提前两个月申请批文，拿到批文立即通知国外企业生产试剂，但批准的进口时效只有两周时间，等试剂生产好已经过了时效。但在批文到手前就通知国外企业生产，风险又太大。

　　进口试剂的供应难以保证，结果就是提高了企业运营成本，降低了运营效率，很多新订单倒在了这个环节，因为国外合作方不敢轻易将订单交给未必能完成任务的企业。自贸区设立前，李克强总理曾到药明康德做过一次调研，关心政府可以从什么方面帮助企业发展，邢金松记得，当时提的建议就是企业发展需要可延续的制度支持。

　　随着自贸区政策落地，便利的年审制成为打开企业心结的第一把钥匙。

　　特殊物品进口审批放权促进了贸易便利，但口子打开之后，生物风险会不会随之而来？娄亚婷表示，审批简化并不意味着企业成为脱缰的野马，只是把事前监管放到事中，检验检疫部门的监管职责从口岸延续到境内。申请绿色通道的企业要经过一套严格的考核标准。企业对风险要有控制能力，建立生物安全实验室。而完善的风险管理制度是对企业的软件要求。每个企业要有一名生物安全负责人，监管每个工作环节，具备突发事件的处置能力。企业对废弃物的处置也是考核指标。

　　从货物管理转变为对运营企业实行备案管理、诚信管理，这是为了促进试验区贸易便利化，检验检疫部门所做的根本转变。

　　“很多企业会反映，我们诚信的公司老老实实申报，结果货物积压在口岸，通关速度慢。瞒报逃漏检的企业，逃过了抽验比例反而没事。”娄亚婷说。因此检验检疫部门愿意对诚信公司应该给予一定便利。对不守法的公司在处罚之余还要去研究，它们为什么瞒报？是程序太复杂还是简化通关时间太长？在控制风险的同时，尽量给予企业便利。

　　事实上，对于年审制这一项创新，检验检疫部门已经打了很长时间腹稿，但在自贸区设立前都未实现，原因在于现有的法律法规框架很难突破。按照相关法律法规，进口产品行政审批的有效期最长为三个月，也就是说企业如果多次进口同一种物品，可以先打包审批，每批产品进口时再到口岸核销，但时效只有三个月。年审制相当于把时效从三个月延长到一年，这个突破因为自贸区而提前实现。

　　“自贸区内的政策可以突破一定框架，我们打算在这里先行先试，如果试验下来确实有助于贸易便利化，促进产业发展，而风险没有显著提升，就可以在全国推广。”除年审制以外，检验检疫部门还有一些考虑成熟的改革，由于法律法规的修改有滞后性，被放在自贸区先行先试。原先考虑不周全的细节会在试行中反映出来，并不断改善。

　　无数类似的试验，正在自贸区里静悄悄地进行着。这是一个多么令人激动的试验室！

　　自贸区能带来哪些红利

　　专访上海市发改委副主任肖林

　　自贸区释放的改革红利和开放红利，是长期的红利。

　　记者｜任蕙兰

　　上海自贸区挂牌以来，国内外各界涌现了巨大的热情：负面清单解不解渴？自贸区的主角是谁？自贸区能给普通人带来哪些红利？……各种问题都在求解。为此，《新民周刊》专访了上海市发展和改革委员会副主任、上海市发展改革研究院院长肖林博士，请他就一些较为集中的热点问题答疑解惑。

　　外资准入的大利好

　　《新民周刊》：目前大家对于自贸区公布的外资准入负面清单的议论还是比较多的，当然也很关心何时会推出更具创新性的细则标准。

　　肖林：这次自贸区制度安排里关于投资制度安排，很重要的内容就是外资准入前国民待遇加负面清单，负面清单是在现有的产业投资目录基础上做的，自贸区外资准入体制改革是由现有的正面清单管理改为负面清单管理，而开放的力度会是一个逐步的过程。