海南旅游地产需“配套”开发 包括旅游产品运营管理

        海口网3月26日消息（海口晚报记者 李银)由中国银行海南省分行联合省农村信用社举办的“金融支持海南旅游房地产”银企座谈会24日在海口举行。会议邀请到了国内多位金融领域知名学者、专家及房地产企业代表，就“房产税征收”“房产市场政策走向”等议题展开探讨与交流，为海南旅游房地产的发展献计献策。

        房地产税法已着手起草

        中国政法大学财税法研究中心主任、教授施正文介绍，房地产税改革与立法中的难题与思路表现在房地产税的功能定位、征税范围、计税依据等。影响房价的因素在于，税收因素、市场供求、居民住房理念、限购政策、土地政策、金融政策、城镇化、经济社会发展水平、区域经济协调发展、政府住房保障职能、国家治理现代化等。

        今年已经成立了“中华人民共和国房地产税法”起草小组，现已着手展开调研、起草工作方案指定等立法工作，有望2015年底前完成法律草案，预计最早2016年通过《房地产税法》，各地在实施中享有较大自主权限。

        偏紧货币政策或难维持

        “过去十五年，房地产成为中国经济的支柱产业。投资大幅增长，占固定资产投资比例高达20%以上；2008年以来，房地产年均销售10亿平方米；2013年全国住房均价超过6000元/平方米。”中国银行国际金融研究所副所长宗良说，2014年以来，由于偏紧的信贷环境、高企的资金利率、人民币汇率的大幅波动、居民预期的悄然转向加大了房地产市场的趋势性、周期性和结构性调整的压力，房地产市场将小幅渐进下滑。同时，在新的“分类指导”调控政策作用下，区域性的供求失衡矛盾有望得到缓解，银行业对首次置业、保障性住房建设等领域的信贷支持仍将保持稳定，房地产市场发生大幅逆转可能性不大。

        宗良指出，以融资体系促房地产融资。2013年下半年监管机构股票市场发行与监管制度改革提速，2014年年初股票市场快速扩容，其它的直融渠道还有债券、基金等。房地产直融占比在未来将会持续上升，其中股票和债券融资之和占比在2015年可达到10%，2020年可达到20%左右，2030年可达到25-30%左右。

        预计未来，会有新的推进手段，加大试点额度的规模，特别是加大用于房地产信贷资产证劵化的额度；放松关于基础资产的信用质量约束，将资产的信用级别从优质级放宽到投资级；建构与房贷资产证劵化相配套的二级市场交易制度体系，提高房贷资产证劵化产品的流动性等。

        房地产贷款证劵化对房地产融资的贡献将有稳步提升。在2015年可达到2%，2020年可达到10%左右，2030年可达到20%左右。

        海南要发展旅游房地产

        “我国房地产市场明显分化。”国家住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴说，2013年商品房销售面积增长20%，销售额增长30%，是近十年房地产第三个高增长年。进入2014年，市场分化明显，1到2月房地产开发投资7956亿元，同比增长19.3%，其中住宅5426亿元，增长18.4%，占比68.2%；商品房销售额7090亿元，下降3.7%。一线城市和大部分二线城市供需仍紧张，但三、四线城市出现供大于求状况。目前，房地产市场已降温，但土地市场依然很热。今年房价走势将保持平稳，调控政策保持持续和稳定。

        未来以住房为主的房地产市场将发生变化，商业、写字楼、养老、旅游类服务型地产日益发展。旅游地产不是简单到旅游区进行房地产开发，还包括旅游产品的开发、运营、管理和旅游服务体系的建设等一系列内容。

        采访中，一位不愿意透露姓名的房产人士表示，发展旅游地产，要组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构，以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度。同时，保障消费者的权益，健全旅游房地产的法律法规，完善行业制度，对旅游房地产的发展给以科学的规范和引导，做到旅游房地产业有法可依，有章可循。

        此外，海南作为国际旅游岛，应将传统的观光旅游升级为休闲度假。针对消费群体的不同需求，开发出一系列旅游地产产品，打造生态度假、都市娱乐、滨海休闲、养生旅游等。

        海南开维集团董事长李黎明也表示，海南发展旅游房地产应该提升项目质量，瞄准高端市场，充分发挥海南国际旅游岛特有的资源优势。

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