兴润置业崩盘祸起2700亩违规征地 牵涉众多公务员

　　多家银行、地方政府公务员被牵涉

　　兴润置业“猝死”：祸起浙江奉化2700亩违规征地

　　近日，浙江宁波奉化龙头地产企业浙江兴润置业投资有限公司(以下简称“兴润置业”)崩盘一事被外界高度关注。至3月26日，宁波奉化市政府仍没有拿出如何处置兴润置业35亿元巨额负债的明确方案。

　　据奉化市政府办公室副主任陈光辉介绍，因兴润置业27亿元资产与35亿元债务之间有8亿元之多的缺口，在很难找到接盘者的情况下，破产清算或是兴润置业的最后结局。

　　官方发布的数据是，在这35亿元债务中，银行贷款约24亿元，民间借贷约5亿元，非法吸收的公众存款7亿多元，另有3亿多元工程款未支付。有19家金融机构牵涉其中，其中建设银行的债权达12.4亿元，为最大债权人。

　　此前，兴润置业实际控制人沈财兴、法定代表人沈明崇父子因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关控制。在7亿多元公众存款中，有众多公务员及企事业单位人员牵涉其中。目前沈氏父子的案件已移交至奉化市人民检察院，何时会送审目前不得而知。

　　《中国经营报》记者获得的资料显示，原本富甲一方的沈氏父子事发于去年11月香山美邸项目合作人方亮之死，而在明知不可为、有先行牺牲者的情况下还参与奉化市长汀村旧村改造项目则最终令“兴润置业系”魂断。

　　令人难以理解的是，兴润置业被送上断头台正是因当地政府的一纸违法征地令，长汀村民在告赢浙江省政府后将被圈占的2700亩土地收回之后纠纷不断。在长达10年旧村改造长跑中，兴润置业倒下——当地政府则称其“内部管理混乱”。

　　兴润之死：牵涉众多公务员

　　因牵涉到众多公务员，当地政府官员在优先偿还民间借贷还是银行贷款问题上持不同立场。

　　最早发布沈氏父子被调查的消息是奉化市政府，在3月14日发布消息的前一天，政府组织办案单位及债权银行等机构商讨兴润置业债务和处置问题。

　　根据奉化市政府的消息，3月11日，浙江兴润置业投资有限公司、奉化兴润茗都置业有限公司实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公众存款罪移送奉化检察机关审查起诉。

　　此前，2人先后于2013年11月23日和2014年1月24日因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关刑事拘留。奉化市政府称，近年来，“兴润置业”及关联企业经营管理混乱，资金链条断裂，经对该几家公司资产债务情况初步核实，已经资不抵债。

　　对于为何政府要介入企业经营的问题，奉化市委宣传部副部长徐猛挺对记者说，因沈氏父子债务涉及到近百名公众，影响社会稳定。据称，目前查出的99名公众存款名单中有多名公务人员。

　　当地政府部门将沈氏父子出事的原因归咎于经营不善和高利贷，兴润置业从民间融资的年利率高达18%至36%。

　　不过，外界对此说法存有疑虑。长汀村一位村民说，民间借贷在江浙一带盛行，在奉化当地也不只是兴润置业一家，为什么偏偏是沈财兴出事？

　　“我们了解到的情况是，很多公务人员主动要求放贷给沈财兴。”另一村民说，目前被查出的用本人姓名借钱给沈财兴的只是极少数，多数人是以亲友名义放贷的，而且利息要得很高，沈财兴如果不借就会“有很多麻烦”。

　　据知情的村民称，与沈财兴合作建设“香山美邸”的项目负责人方亮就是死在民间借贷和银行债务问题上。传方亮负债3.5亿元，因业主拉横幅维权，2013年11月7日上午方亮被当地公安机关传唤，当天下午死在公安局。死因是“自杀”，公安机关至今仍未有明确说法。

　　“香山美邸”位于奉化市锦屏街道茗山北路西侧，建筑面积13.8万平方米，占地8万平方米，土地出让价为4.5亿元，为高端住宅项目，开发商为兴润置业，主要投资人为方亮。

　　方亮“自杀”仅半个月后，沈财兴即被当地公安机关以涉嫌集资诈骗罪拘捕，两个月后其子沈明崇亦被同样罪名收监。

　　资料显示，沈财兴现年61岁，为浙江省宁波市象山县人，事发前为奉化市政协委员和奉化市房地产协会会长。沈财兴于1971年8月起从事建筑业，泥水匠出身，后转型做工程承包及房地产开发，当地人习惯称其为“财兴泥水”。

　　沈财兴先后承建、开发过阳光茗都、阳光水岸、香山美邸、桃源府邸、龙樾湾等十余个楼盘，控制着兴润置业、沈氏建设等多家企业，事发前沈财兴名下各企业总资产约30亿元，“兴润置业”一度成奉化最大的本土房产企业。

　　据了解，奉化市政府对于如何处置兴润置业35亿元债务问题有两种不同的方案，一是找人接盘化解债务，二是直接破产清算。因兴润置业27亿元资产与35亿元债务之间有8亿元之多的缺口，在很难找到接盘者的情况下，破产清算或是兴润置业的最后结局。

　　至于外界传“政府承担70%、银行核销30%”的债务化解方案，奉化市金融办、中国人民银行[微博]奉化支行等机构有关负责人均未明确回应。

　　因牵涉到众多公务员，当地政府官员在优先偿还民间借贷还是银行贷款问题上持不同立场。奉化一家银行副行长说，沈财兴父子一天要偿付的利息有“几百万”，其债务处置可能需要一段时间。

　　祸起长汀：奉化市政府土地出让程序违法

　　受近几年房地产调控的影响，资金链本就吃紧的兴润置业最终被长达七年的长汀村旧村改造“持久战”打垮。

　　在沈氏父子事发后，奉化市人民法院及宁波鄞州区人民法院等司法机构密集审理涉及兴润置业及关联人员的民间借贷纠纷案件。

　　记者在奉化市人民法院了解到，仅3月21日，奉化市人民法院在三个半小时工作时间内就开庭审理了七宗相关案件。上述七宗案件的被告人均为葛建伟，而葛建伟又将兴润置业及沈财兴推上了被告席。

　　案卷显示，葛建伟起诉沈财兴的案名是“房屋合同纠纷”。和方亮与沈财兴合作的方式稍有不同，葛建伟是以预付购房款的名义向沈财兴购置长汀村旧村改造项目新建楼盘的8000多平方米店面，付款金额不明。

　　沈财兴承诺房屋建成后以高价回购方式作为回报，但因长汀村旧村改造项目失利，沈财兴未能兑现合约。在沈财兴被拘后，目前葛建伟也不知所踪，葛建伟位于奉化市西坞镇金水路4号的万余平方米厂房将被法院拍卖偿债。

　　“如果按正常的进度，沈财兴和我父亲都能赚到钱，哪会想到政府拍卖的土地竟然是没有经过审批非法圈占的地。”葛建伟之子葛武(化名)说，因政府违法出让土地，多数村民难以拆迁，长汀村旧村改造项目不能顺利推进，他父亲跟着沈财兴一起被项目拖垮，现在也不知道爸爸去哪儿了。

　　据了解，长汀村旧村改造始于2003年，因奉化市政府在2004年违反程序将该村2700余亩转为国有土地出让而引发村民强烈不满，村民最终将浙江省政府告赢，后者于2006年12月28日撤消了将长汀村集体土地整体转为国有土地的行政行为。

　　长汀村民张召良、张明耀等人对记者说，上述“民告官”的过程复杂而又曲折，简单地说，“是奉化市政府在村民没同意、国务院没有批准的情况下，直接以‘撤村建居’的方式，将全村的集体土地全部转为国有土地再高价出让给开发商，这显然是在抢夺百姓的土地。”

　　奉化市人民政府办公室2004年5月21日发下的抄告单显示，长汀村公开挂牌出让的净用地面积20.3674万平方米(土地总面积22.9659万平方米)，属商住用地，总建筑面积为26.9292万平方米，其中安置用房15.815万平方米。

　　该地块挂牌出让的起始价为33722.5万元，包括以实物形式抵冲安置用房面积总折价23722.5万元及贷币形式支付的10000万元。

　　奉化市政府土地出让程序违法，村民最终赢得官司。但在这场“民告官”的艰难博弈中，之前进入的宁波洛滋置业有限公司(知名服装企业浙江洛滋集团直属子公司，以下简称“洛滋置业”)成为第一个“被死亡”的牺牲品。

　　张召良等人告知，政府给村民的补偿款是自留地每亩3万元、水稻田每亩不足5万元。在房屋拆迁方面，是按“拆一还一”实物补偿，不要实物补偿的在2005年之前是每平方米1280元折算进行货币补偿。

　　因农村建房多数占地面积大，而补偿标准偏低，加之政府违法征地，长汀村的旧村改造项目一开始就遭到众多村民的集体抵制。地方政府迟迟不能交地的情况下，长汀村旧村改造项目进展缓慢，洛兹置业在建成一期部分安置房后不得不撤出。

　　2007年年初，兴润置业在当地政府的“邀请”下花费6亿元接盘长汀村旧村改造项目。在投资近7亿元建成872套安置房(弥勒一苑)后，当地政府依然未能按期交付后期土地。到目前，长汀村迁出的村民尚不足三分之一。

　　知情者称，受近几年房地产调控的影响，资金链本就吃紧的兴润置业最终被长达七年的长汀村旧村改造“持久战”打垮。洛滋置业在2012年5月以强制清算的方式告终，兴润置业紧随其后实将面临“被破产”的命运。

　　债务深渊：银行信贷及民间融资深陷其中

　　在后期房地产调控、信贷资金吃紧的情况下，兴润置业依然需要靠银行信贷及民间融资维持项目开发。

　　葛武对记者说，沈财兴父子和他父亲均因长汀村旧村改造项目而深陷债务泥潭。其父之前与方亮、沈财兴合作香山美邸项目，因为懂房地产操作而退股，后转为购买长汀村改造项目店面这一保守投资方式，谁知会身陷其中。

　　葛武说，他父亲现在负债总额是9000多万元，都是找亲朋好友借的，从2004年的2000多万元开始滚动，10年来利息滚了多少他本人都说不清楚。据称，沈财兴也在外面借了很多钱，刚开始月息是1.5分、2分，后来到了4分、5分，都是在“借新还旧”，现在估计要破产了。

　　据了解，在法院对兴润置业启动破产程序之前，除前文提到的葛建伟外，众多债权人除到法院诉讼进行财产保全外，亦在期待政府部门能出台一个具体的处置方案。

　　记者联系到当地一企业负责人戴幼玉女士，戴女士于3月17日在奉化市人民法院起诉兴润置业，要求偿还其100万元本金及利息。据称，四年前，在朋友介绍下她将这100万元借给方亮及兴润置业，当初只说周转一个月用于偿还银行贷款，谁知到现在都未能偿还。

　　事实上，四五年前正是沈财兴资金吃紧的时间段。在2010年前后，沈财兴除接下长汀村改造的烂摊子外，还投入近6.6亿元拍下位于奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧210.33亩土地，每亩地价约314万元。

　　此外，兴润置业还同时在建设位于奉化市江口街道、甬临线江宁路段西侧、江口中学北侧的龙樾湾项目，该项目占地42000平方米。加上长汀村改造项目的逾20万平方米土地，兴润置业四五年之内累计拿地约50万平方米。

　　如按平均每亩拿地价300万元计算，兴润置业近几年仅土地出让款即超过20亿元。即使是兴润置业在2006年房地产高峰期获得25亿元收入，在后期房地产调控、信贷资金吃紧的情况下，兴润置业依然需要靠银行信贷及民间融资维持项目开发。

　　沈财兴四处拿地甚至高息举债开发普通住宅及高端房地产项目缘于他对房地产市场的过度乐观。以“兴润·桃源府邸”为例，这一项目包括双拼及独栋别墅共223户，双拼最低570万元一套，独栋最低2500万元一套。

　　根据兴润置业的可行性研究报告，该项目总投资成本为13.66亿元，其中土地成本6.8亿元，工程成本4.37亿元，期间费用3446万元。预计销售收入18.82亿元，税前利润5.35亿元，利润率40%。

　　而实际情况是，因市场反映与预期相差很大，兴润置业不能及时获得预售回笼资金，加之信贷收紧，沈财兴不得不通过民间融资方式缓解资金困境。

　　记者查询到的资料显示，兴润置业的“融资”方式五花八门，只要能拿到钱，什么人的钱都借。只要是用于兴润置业项目，分公司的项目主管都可以用兴润置业的名义借款。这从侧面印证了奉化市政府所说的兴润置业“管理混乱”的说法。

　　法院案卷资料表明，沈财兴的财务危机早在2008年就已经出现。“(2011)甬象商初字第1178号”判决书显示，因工程项目建设资金周转所需，沈财兴通过浙江沈氏建设有限公司(以下简称“沈氏建设”)于2008年3月3日、3月21日分别向孙永亚借款16万元和14万元，但在约定的还款期限内不能偿还，以资金困难为由一拖再拖。

　　孙在催收无果的情况下于2011年8月向象山县人民法院起诉，要求沈氏建设偿还其本息合计432000元。不过，沈氏建设辩称没有收到过借款。

　　类似的借款纠纷在2009年之后频繁出现，被告不是沈氏建设就是兴润置业。至沈氏父子出事，其债务总额累计达到35亿元之巨。

　　谁善后？谁接盘？

　　兴润置业出事是因其本身经营管理不善所致，但到最后还要政府为其善后。

　　根据奉化市政府应急工作组的查证，沈氏父子名下各企业总资产约27亿元，其核心资产为桃源府邸项目及长汀村改造项目。

　　记者在现场调查发现，桃源府邸项目主体建筑已基本完成，原本定于2013年年底交房，现在被推迟到2014年年底。这也是沈财兴的优质资产之一，如果按兴润置业之前预测的18.82亿元销售额打六折出让，此项目估值约11亿元，已低于项目总投资成本近3亿元。

　　而如果按同一地块的其他项目投资成本及收益值测算，兴润置业在桃源府邸项目上的减值损益高达10亿元。有媒体由此将兴润置业倒塌的责任归罪于地方政府“畸形的土地财政”，并称四年前兴润置业的拿地成本比现在同一地块高出近60%。

　　不过，负责善后工作的奉化市政府办副主任陈光辉并不这么认为，他说土地出让完全是市场行为。徐猛挺亦对记者说，企业如果认为地价高可以不参与竞拍，而土地如果流拍，政府部门自然会降低价格再次拍卖。

　　奉化市政府认为，兴润置业出事是因其本身经营管理不善所致，到头来还要政府为其善后。而奉化市政府正在为如何善后犯愁，是找人接盘还是进行破产清算，各部门及有关官员意见不一。

　　找人接盘的一大难点是关于长汀村旧村改造项目的资产核算问题。以2013年挂牌的奉化长汀村东北、县江北侧一号、二号、三号地块共计19.98万平方米的起始价9.845亿元、楼面价每平方米3519元计算，兴润置业仅土地价值已近10亿元。

　　但当地政府给出的估价是，兴润置业长汀村旧村改造项目总价值约为6亿元，与其2007年接盘时所付的成本相当，还不包括其后期投入的费用及可售11万余平方米商品房的价值。

　　关于如何对兴润置业资产进行估值、如何偿还债务的问题，奉化市政府应急小组及奉化市金融办、奉化市人民检查院均未给出明确说法。

　　因长汀村项目估值难题及长汀村民搬迁难题，目前没有接盘者对兴润置业施予援手以避免其破产。陈光辉说，因兴润置业及各关联公司的27亿元资产与35亿元债务之间存在8亿元之多的差额，在没有人接盘的情况下，对兴润置业进行破产清算或是最后的方案。

　　目前沈氏父子涉嫌非法吸收公众存款罪的案件已移交奉化市人民检查院。该院相关部门负责人在记者提出的“民间借贷”与“非法吸收公众存款”的差异问题时说，“民间借贷不违法。”

　　据法律界人士介绍，如果沈氏父子最终以非法吸收公众存款罪起诉并判刑，因涉及金额巨大，轻则被判三至四年，重则顶格至十年，并处罚金。

　　而由兴润置业所引发的楼市风险问题已引起社会各界关注。中国社科院金融市场研究员曹红辉对此表示，从需求的角度来看，三四线城市流动性人口相对较少，产生的需求也会小于一二线城市，这样边际本身的需求风险就会首先爆发出来，但不会反过来引发一二线城市的萎缩。

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