土地财政风险显现 保护地价成多地政府救市思路

        通过松动“限购”刺激楼市上涨，保护地价成多地政府“救市”思路

        房价松动？

        最新出炉的上市房企一季度报业绩不容乐观，在杭州、长沙等地纷纷传出“松绑”限购之声，让“救市”之说甚嚣尘上。

        中原地产研究部统计数据显示，沪深两市共有103家上市房企披露了一季报及业绩预报，受毛利率下滑等因素影响，有55家公司业绩利润出现同比下滑或亏损，而103家房企的合计净利润为79亿元，同比下降27%，环比则出现了70家企业利润降低。

        对此，中国房地产研究会副会长胡志刚认为，随着土地价格的快速上涨，以及财务和人力等成本的增加，未来房企的利润率仍存下降空间。

        利润率下滑

        曾经是中国经济快速增长的“推动器”之一的房地产，在一季度的经济增长中拖了后腿。

        国家统计局数据显示，一季度，全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。

        其中，行业巨头的下滑尤其显示了现实的严峻。

        万科发布一季度报告称，今年前三个月，受到结算规模减少等影响，该公司的营业收入及净利润同比双双下滑。一季度实现营业收入95亿元，净利15.3亿元，同比分别下降32.16%和5.23%。

        此前公布业绩的招商地产一季度实现营业收入72.51亿元，同比增长18%；但实现归属于母公司股东的净利润为7.55亿元，同比下降6.82%。

        金地集团的一季报显示，该公司今年1至3月净利润为4934.38万元，同比下滑73.65%。期内营业收入为31.5亿元，同比下滑25.91%。

        千亿元规模的房企尚且如此，规模更小的房企自然也倍感承压。

        “在激烈的市场竞争下，百亿元房企和中小房企，正在经历一场大浪淘沙地分化，中小型房企将愈发艰难。特别是立足三四线城市的很多企业，在不断上升的库存压力下，或将出现经营困难。” 中原地产市场研究部总监张大伟表示。

        其中一个直接的压力来自于房地产市场的盈利水平下滑。

        《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，由于政府对房价涨幅的持续关注，且房价大幅上涨越来越难以得到需求方的支持，单纯依靠房价上涨带来的机会利润将难以持续，2013年500强房地产开发企业盈利效率低于2011年的水平，未来这一水平将持续下降。

        除此以外，不断收紧的银行信贷也成为房企利润被挤压的一个原因。

        在银行信贷紧缩的市场背景下，市场销售量趋于平淡，对于大型企业来讲，势必会先知先觉，尽早采取措施以先发制人。从目前市场表现来看，北京、常州、杭州、成都、无锡、广州等楼盘大幅降价的背后都出现了大型品牌开发企业的身影。

        限购政策“分类调控”开启？

        然而，开发商“以价换量”的策略似乎并没有让市场回归到“量”的轨道。

        万科副总裁毛大庆近日表示，房企以刚需盘拿地，却以“高价房”入市的情况成为供求关系难以平衡的一个原因。

        毛大庆告诉记者，现在市场上有两种类型的房企，一种是以万科为代表的企业，集中在2011年和2013年拿地的企业，土地溢价率在15%以上，开盘价一般在1.5万~2万/平方米，另一种情况就是2013年集中拿地的房企，由于地价较高，其开盘价都在4万~5万/平方米，目前这两类企业今年入市的项目差不多有30~40个，按照每个项目500套房源计算，差不多有两万套的房子推向市场。

        “本来两万套的房源，可以缓冲刚需压力，但对于2013年拿地的房企来说，地价高导致的开盘价也较高，但盘是刚需盘，从收入水平看，4万~5万/平方米的价格，很少有人能达到这个购买力，在不降价的情况下，短期内很难清盘。”毛大庆说。

        上述测评报告指出，一季度一线城市成交同比下降31%，二线城市同比下降28%。

        “当前部分地方政府因为楼市出现下行风险，土地财政出现了潜在风险，的确有松动调控的意愿和积极性。这种情况下，通过松动政策达到再刺激楼市上涨，保护土地价格的可能性非常大。”张大伟表示。

        财政部数据显示，一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。

        房市走软，地方政府“救市”似乎也有迹可循。

        4月28日，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

        同日，在滨海新区房交会新闻发布会上天津滨海新区有关部门负责人表示，滨海新区将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。

        还有媒体称常州市包括武进区、天宁区等各区的购房补贴措施正在酝酿之中。郑州则计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。

        从已公布的“松绑”路线看，购房资格中户籍放松和限购范围松动都是限购政策调整的手段。

        今年《政府工作报告中》，首度未提房价调控，取而代之的是针对不同城市情况分类调控。