雨润成拿地高手 祝义才手握两家上市公司输血忙？

　　今年，入行12载的雨润控股集团有限公司地产集团（以下简称“雨润地产”）新晋地产业500强第49名。好消息的背后，是雨润地产深陷三四线城泥潭、无力抽身的现实。

　　不久前，有媒体以《雨润地产：深陷三四线城市死循环》为题，对雨润地产的市场定位、运行模式、资金链等现状进行报道。

　　其实，雨润的拿地方式一直就备受质疑。雨润利用物流产业的配套开发，从地方政府获取大量低成本土地用于商品住宅开发的“伤疤”也曾多次被揭。有分析人士指出，雨润的产业走到哪，雨润地产就开发到哪，这就是最好的证明。此外，公开材料显示，拿地高手雨润的方式，都巧妙避开了招拍挂的竞争。

　　在项目开发上，雨润地产频频受挫。曾经，雨润地产学遍国内各大开发商，但至今亦未形成自己的品牌。近期，终于把碧桂园推上了“梦想导师”的转椅。雨润地产内部人士也称，雨润希望通过此次改革，走上快速发展的道路。

　　“半路出家专业性缺失、没有房地产基础积累、房地产开发定位摇摆模糊、资金链紧绷、管理理念的错位，诸多问题困扰之下，短时期内无法期待雨润地产实现更大奇迹。”一位分析人士认为。也有业内人士指出，雨润地产的造血功能太差，主要靠其实际控制人祝义才手中的上市公司雨润食品和中央商场输血维系。

　　公开数据显示，雨润食品近三年业绩逐步下滑。另外，中央商场的股权多处于抵押状态。中央商场的诸多公告信息还显示，其多数资金均用于房地产开发业务。两座血库的不景气，也是雨润地产后期乏力的原因之一。此外，雨润还曾因大建屠宰场套取政府补贴遭到媒体质疑。

　　雨润控制人祝义才，以火腿起家，掘得第一桶金。2002年，恰逢房地产黄金十年初期，祝义才举兵入境。“一个卖火腿的，去卖房子，从一开始就没几个人看好。”一位从事快消行业近十年的销售经理告诉中国经济网记者。

　　中国经济网记者致电雨润董事会秘书办公室，对方电话一直无人接听。

　　以招商引资之名 雨润成拿地高手

　　雨润，以成熟的肉制品加工和物流产业为市场所首肯。同样，这也成了雨润地产跑马圈地的制胜法宝。

　　据一位研究员表示，雨润的产业扩张走到哪，雨润地产就会跟到哪；产业扩张为雨润提供了大量低廉的土地资源。

　　另外，数据显示，雨润地产的地块来源主要包括：收购大量国有老厂，随着城市发展，这些老厂搬迁后留下来的土地；雨润在当地建设加工厂时，作为招商条件，政府提供一部分土地，供雨润开发房地产项目；建设工业项目配套的房地产项目。然而，雨润地产通过正常的招拍挂途经得来的土地量基本为零。

　　“雨润和地方市场博弈的资本，那就是农副产品全球采购中心。作为招商引资的地方政府，一般都会适当的给企业优惠政策。这样一来，雨润拿地就顺利成章了。下一步操作就是工业改商住。转一圈后，商品开发用地就到手了。”北京一位不愿透漏姓名的业内人士告诉中国经济网记者。

　　以沈阳为例，雨润拿地12块，其中8块开发建设采购中心或者物流中心，4个用作房地产开发，总面积超2000亩。另外，沈阳沈北新区农副产品全球采购中心旁边，有一个雨润的住宅项目——雨润中央公园；西安农副产品全球采购中心旁边，亦有一个住宅项目为雨润星雨华府。雨润地产跟着雨润产业走的道路，清晰可见。

　　另外，今年初，雨润与美国梦工厂合作，进其旗下一部动画电影《驯龙高手》实景舞台剧在华演出。发布会上，很少露面的雨润董事会主席祝义材对此显示出极大的热情，对雨润进军文化旅游行业的蓝图细细做了一番规划。

　　但是，这并没有脱掉同行的“有色眼镜”。“文化产业现在受到国家大力扶植，但凡和文化产业搭边，政府是给地又给钱，现在很多地产商都想和文化产业扯上关系，雨润打的也应是这个算盘。”一位熟悉雨润集团的人士说。

　　业内人士还直言，“有了这块招牌后，雨润拿地更方便了。”

　　当然，由于雨润所依托的产业布局均位于城市较为偏僻的地段，且周围市场需求相对较小，所以雨润地产的项目也大都远离闹市喧嚣，这为其后期资金回笼慢埋下伏笔。

　　好学习未必是好学生 雨润地产入死循环

　　“从雨润地产的发展来看，最初雨润是在用食品工业的方式来运作地产，现在是在用三流的理念和管理方式来尝试一流的项目开发。”此前，辽宁房地产协会一位不愿具名的专家曾表示，雨润做地产，几乎不具备专业性。

　　这也是雨润地产发展至今面临的最大困局。

　　据雨润地产内部人士介绍，雨润也早已意识到这一点，专业性不够是地产集团运营艰难的极大软肋，意欲逐渐摆脱半路出家的烙印，向一线地产开发商学习。所以，雨润地产一路走来，四处拜师学艺不停。

　　“学习龙湖的景观、世贸的产品设计、恒大的开发模式、万科的配套。”一位雨润内部人士介绍，为了保证能够学习到位，雨润地产从恒大高薪引进了两位高管，但目前均已离职。

　　但是学习的成果并不乐观，雨润地产至今仍然没有一个能拿出手的品牌。相反，业内对其“山寨”的评价却与日俱增。

　　在提到地产开发模式时，雨润地产的工作人员表示，“上边一味要求把产品做高、做大，在建筑方面投入大量成本，结果导致我们的产品过于高端，脱离了市场。”上述工作人员表示，在此情况下，销售无从谈起。”

　　“鞍山的现象在雨润地产并非个例，成本比当地商品房售价还高是雨润在全国的普遍问题，”上述知情人士表示，成本管控能力不足并不是雨润地产的最大问题，“更为致命的是，雨润地产的资金来源一直在玩拆东墙补西墙的游戏，最终将陷入必有一个揭不开锅的死循环。”

　　各大“门派”都学了一遍之后，雨润地产并没有“成一家之言”。中肯的说，雨润地产是个好学习的学生，但不算是个好学生。

　　据雨润内部人士透露，雨润已经确定新的学习目标——“全方位复制碧桂园”。媒体报道称，碧桂园2013年的突破性增长，深深刺激了雨润地产。雨润地产全面复制碧桂园的改革是全方位的，从管理方式到团队建设，再到采购、设计、销售等体制的重新调整。

　　与此同时，雨润地产也重新定位，包括到一二线城市拿地；要运作商业地产；要做改善型住宅。

　　显然，祝义才意欲通过这样的改革，拔出深陷三四线城市泥泞的双腿，并走上另一条腾飞之路。

　　“任何一种成熟的经营模式，都是从市场打拼出来的。邯郸学步可以，但要有特色。没有特色，就很难走远。”一位业内人士告诉中国经济网记者。

　　雨润食品、中央商场 雨润地产的血库？

　　此前，据媒体报道称，雨润地产项目的开发资金主要是由集团统一调拨。而集团公司层面的资金渠道主要是祝义才手中的两个上市公司——雨润食品和中央商场。

　　先看雨润食品。近三年的市场业绩表明，这家香港上市公司的业绩正在下滑。

　　据雨润方面公告显示，2011年，雨润食品销售额达到323亿港元，净利润为17.99亿港元；2012年雨润食品全年营业额267.82亿港元；2013年，雨润食品录得营业额约214.4亿港元。

　　另，中央商场年报显示，2013年实现营业收入731864.3万元，较同期增加21.41%；实现净利润57236.16万元，归属于母公司所有者的净利润57028.57万元。

　　给地产板块的输血上，中央商场远逊于雨润食品，但其却扮演了造血者的角色。

　　公告显示，截至今年1月15日，祝义才共持有中央商场无限售流通股238,343,708股，占公司总股本的41.51%。其中处于抵押的股份为234,244,400股，占公司总股本的40.80%。祝义才和其控制的江苏地华实业集团共持有中央商场71%的股份，其中70.29%处于抵押状态。

　　中央商场的诸多公告信息显示，多数资金均用于房地产开发业务。抵押股权，祝义才具体拿到了多少融资，雨润方面一直都没有披露。

　　除去两家上市公司之外，雨润靠建屠宰场套取政府巨额补贴的做法也备受质疑。据雨润食品2013年半年报显示，雨润食品毛利率为4.1%，2012年上半年的毛利率只有2.2%。对于一个销售额近百亿元的龙头企业，其半年净利润还不到2000万元。而同期雨润食品获得的政府补贴就达2.9亿元。

　　据媒体统计，相比同行双汇发展，雨润每年获得的政府补助几乎是20倍。数据显示，2007-2009年，双汇平均每年获得政府补贴1000万左右，而雨润平均每年获取的政府补贴可能已接近2亿。

　　此外，中国经济网记者还注意到一点。2009年，坊间传出消息：雨润集团正在积极筹划雨润地产项目上市。雨润地产已经开始独立的运作,从地华实业中脱离出来,目标是为了上市。至今，分离上市仍未实现。

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