揭楼市松绑潜规则：不能公开救市可暗中执行

         从4月份以来，包括福建、铜陵、沈阳、无锡等多个省市，都陷入了救楼市“政府放风—舆论聚焦—反响强烈—政府辟谣”的怪圈。

        然而，呼和浩特的两次公文发布，直接撕开了地方政府迫切救市的遮羞布。记者获悉的政府文件内容是，居民购房不再要求提供住房套数查询证明，意即完全取消限购。

        至此，呼和浩特成为第一个真正扛起救楼市大旗的省会城市。市场的解读是，中央或对地方救市行为开始默认。现在的问题是，呼和浩特之后，有多少跟风者？曾经疯涨的楼市，真的容不得下跌吗？救楼市是避免市场崩盘还是强拉房价？

        “呼和浩特楼市接近崩溃，有其特殊性，原则上，住建部仍要求省会城市不能公开放松限购，更多只能暗中执行。”一位参加5月底住建部广东座谈会的人士告诉《华夏时报》记者。

        目前，广州、沈阳、无锡等城市都已在暗中放松限购，“只做不说”。据不完全统计，今年以来，已有杭州、天津、长沙等约20个城市通过放宽落户条件、大学生购房补贴、调整公积金贷款等方式，直接或间接地实行了“宽松”。

        蹊跷的取消限购

        呼和浩特公开救市过程充满了戏剧性。

        6月20日，呼市房地产开发监督管理处官网发出《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知，提出居民购买商品住房(含二套住房)时，不再要求提供住房套数查询证明。

        尽管全文回避了“取消限购”几个字，但不再对购房人的房屋套数进行查询，意味着彻底放开限购，由此引发舆论高度关注。

        5天后的25日，呼市房管局称，因出现两个字打印错误而紧急收回了上述《通知》，其文件也从官网撤销。

        对此，就连某地方规划国土委内部人士也对本报记者表示，地方文件成文都是字斟句酌，打印错误只是借口，呼和浩特的救市可能又是“一日游”。

        “先让媒体报出来，结果反响过大，政府心里没底，就向住建部请示，住建部明确表示不允许，呼市只能以打错字为由收回去了。”某市国土局人士向《华夏时报》记者透露，这是他从呼和浩特房管局内部了解到的情况。

        但意外的是，呼和浩特在26日晚间，把上述《通知》改动了一个字后重新发出。呼市房地产开发监督管理处正式发表“更正声明”称，将第七项第二行括号内“含二套住房”改为“含二手住房”。

        这也意味着，此前被认为是救市禁区的限购“红线”，由呼和浩特率先打破。

        “很可能是又和住建部反复沟通了，住建部也知道呼和浩特存在的问题，最终只能默认放行吧。”上述国土局人士对记者说，呼和浩特编出打印错误的插曲恰恰也说明，地方与中央的艰难博弈。

        “按道理，只改一个字，是不需要收回文件的，何况二手住房也不是大问题，原本商品住房里没有单指新建商品房，已经包括了所有商品房。”北京中原地产市场部研究总监张大伟分析称，这只能说明地方政府的谨慎和纠结心态。

        而在呼和浩特之前，公开发文救市的城市还有铜陵和沈阳。

        安徽铜陵被称为“裸奔”救市，但从5月1日起实施的文件被媒体报道后，立刻从网上撤销，此后再未公开。沈阳市房管局人士则告诉记者，没有放开限购，“不是我们说了算，沈阳放不放开，要问市里，要问中央。”

        更早前，福建的“闽十条”，以及宁波、无锡、长沙、杭州等地都传出救市版本，但最终政府主管部门均予以否认。

        市场深陷调整

        上述参加广东座谈会的人士告诉记者，住建部的风向是，要求省会城市原则上不能放开限购。作为省会城市，呼市何以能成功突围？

        “呼和浩特虽属于省会城市，但从人口规模上，还不及很多三线城市，且产业结构单一，属于典型的资源型城市。如今放开，只能说明呼和浩特房地产太供过于求了。”上述人士说。

        统计数据显示，呼和浩特常住人口300万人，其中城市人口仅200万人。

        中原地产根据呼和浩特房地产官网统计，今年1-5月，呼和浩特新建商品房成交套数为3780套，而目前可售库存高达约12万套。按照目前的去库存速度，需要10年之久。但最近5年，政府出让住宅用地合计2120万平米，未来潜在供应还有10万套以上。

        “呼和浩特楼市濒临崩溃，问题远不止库存过大，而是城市的有钱人现在手里都没钱了。”张大伟说，在房地产和经济调整双重叠加时期，呼和浩特的需求急剧萎缩。

        与海口、武汉、贵阳等城市以推进城镇化、购房落户的名义曲线救市不同的是，呼和浩特虽然也是打着新型城镇化的旗号，但却没有解决落户问题，很显然只是为了刺激楼市。

        地方政府绞尽脑汁刺激楼市背后，一个原因在于，房地产确已进入深度调整期，除一线城市降幅相对偏低外，二三四线新楼盘已经从4月份前遮遮掩掩地暗降，转变为如今大张旗鼓地明降。房地产市场突如其来的逆转令整个行业始料未及。

        中原地产的统计显示，今年1-5月，54个城市共销售住宅96.8万套，同比下调幅度达到了22.5%。

        “现在土地难卖，流拍现象普遍，各地房地产投资增速更是大幅下降，这些都令地方政府坐立不安。”浙江某市国土局内部人士表示，由于银行去杠杆，过去开发商利用高杠杆率投资过度的长三角地区，成为库存积压的重灾区。

        记者发现，江苏、浙江、上海三地上万宗房地产不良资产，均放在淘宝网上拍卖，但竞拍者寥寥无几。温州中级法院一位法官告诉记者，很多都是二次挂牌，仍然无人问津。

        多地“只做不说”

        值得注意的是，最近宏观风向开始转变，中央“微刺激”政策已经明确，重提保住7.5%下限。

        6月份以来，黑龙江、河北、四川、广东、山西等多个省份均出台了力度颇大的稳增长措施；其中，包括棚户区改造、基础设施等投资占据着打头阵的位置，成为稳增长最重要的砝码。

        但房地产作为经济支柱产业，现在又成为敏感词，地方公开救市容易激起民怨，且将背负重走过去老路的骂名，因此更多地方政府采取“只做不说”的策略。从“多地被曝出已事实上放开限购，但官方均对外否认”就可看出端倪。

        一位业内人士告诉记者，沈阳在收回放松方案之后，转入了“地下”。具体操作就是跟开发商打好招呼，如果有购房者来买房，确实有诚意下单，才能告诉对方可以放松，而不能在售楼处明目张胆地张贴限购取消的通知。

        上海易居研究院副院长杨红旭认为，市场机制与新型城镇化是中央的大政方针，“双向调控”和“分类指导”又是今年国家房地产政策的导向。类似呼和浩特这样楼市萎靡、房价止涨的城市，取消限购，理由倒也充分。

        不久前，住建部总经济师冯俊对于未来地方政府如何调整楼市政策表态称，各地调整楼市政策的总基调是，“始终鼓励保护消费需求，遏制投资需求”；而是否取消限购，每个地方应根据自己的实际情况做出判断。

        从供应数据来看，无论是天津滨海新区，还是沈阳、呼和浩特，楼市的通病都是库存过大，供求关系失衡。在业内人士看来，当初作为控制房价快速上涨的短期性、行政性应急措施，限购已经不适应目前楼市下行的大环境。

        但令人不解的是，既然决定权在于地方，多个城市又确实面临供应过剩、房价下跌问题，为何地方政府对于取消限购和救市措施如此惶恐？

        “一方面来自舆论压力，另一方面其实还是中央暗自给的阻力。”深圳市规划国土委内部人士告诉《华夏时报》记者，2008年和2011年两次救市，均是从刺激需求端着手，而这次，中央希望地方政府从供给端解决供求关系失衡的问题，而不是提前透支未来需求，但很多地方仍在走老路，因此地方也有顾虑。

        一位接近住建部的人士表示：“目前的‘潜规则’是，多地仍不能公开放松限购或堂而皇之救市，地方政府暗中执行，只做不说就没事。”

        但在呼市之后会有变化吗？张大伟认为，限购政策可能会在除一线城市和超1000万人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐渐被取消，预计30个以上城市的限购可能将在年内取消。

        “敢不敢救，公不公开，都太微妙了。”上述深圳市规划国土委人士则对记者说，如今多个地方救市和放开限购的措施，依然在走老路，这与中央的“调结构，促转型”大方向不符，因此地方免不了瞻前顾后，只要中央能坚持这条路线，就不会允许地方政府随意放松限购。

        而房地产自身的确走到了十字路口。房地产“带头大哥”王石近日再次发声：目前调整程度还不够彻底，调整期可能会持续2-4年。如果市场不进行调整，可能房地产市场泡沫真的会破，像日本当年那样就会非常糟糕。

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