多地掀起下半年推地潮 土地市场溢价率明显回落

　　7月14日，北京土地市场迎来断供两月以来的首次土地出让。位于昌平区沙河镇北沙河北侧一宗地块和顺义新城第21街区地块，于当天下午挂牌并进入现场竞价环节。

　　据悉，此次土地拍卖现场共吸引了首开、万科、金地、融创、懋源、鲁能、北科建、天恒等多家房企参与竞拍。

　　最终该两宗地均成功出让，总成交金额达52.6亿元。其中，昌平区沙河镇北沙河北侧地块，由北科建以总价23.3亿元竞得；顺义新城第21街区地块，由鲁能以总价29.3亿元竞得。值得一提的是，两宗地块的最终成交价均未达到合理土地上限价格。

　　资料显示，今年上半年，北京市供应住宅及商服用地共计982公顷，完成计划的45%。其中，已供的714公顷住宅用地中有387公顷为保障性安居工程用地、151公顷为自住型商品房用地，民生住房用地占总住宅用地面积的75%。

　　“北京土地市场结束了连续68天无经营性用地成交的局面”。链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报(微博)》记者，这两宗地块合计建筑面积为18 .2878万平方米，成交总价为52.6亿元。楼面价为28762元/平方米，平均溢价率仅为10.04%。

　　张旭分析认为，与昔日居住类地块动辄吸引十几家房企，经过几十轮竞价以高溢价率成交的情况不同，此次土地出让意外遇冷，无论是吸引房企的数量，竞拍次数还是溢价率均出人意料的跌至较低水平。

　　记者注意到，与北京类似，在上半年土地成交整体乏力的情况下，7月份以来多个城市先后有供地计划推出。

　　7月14日，根据武汉国土资源局公告显示，15日将现场挂牌出让5宗地块，总净用地面积22.57万平方米，起始总价13 .20亿元。数据显示，今年上半年，武汉共出让49宗地块，成交总额约为190 .8亿元，与去年同期相比降幅达35.2%。

　　此外，重庆市国土资源与房屋管理局将于7月29日公开出让3宗商住用地，供应面积7.33万平方米，起始总价4 .0054亿元。据统计，2014上半年，重庆主城区共计成交土地118宗，同比减少21宗，环比减少89宗；总面积910 .9万平方米，同比上涨407.62万平方米，环比下降1032.08万平方米。

　　记者还了解到，沈阳、东莞、大连等地方近期也有不同规模的土地供应计划推向市场。来自中指院的监测数据显示，6月，全国300个城市共成交土地1884宗，成交面积7268万平方米，环比减少18%，同比减少43%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)518宗，成交面积2600万平方米，环比增加12%，同比减少46%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，从上半年尤其是第二季度土地市场表现来看，房地产开发投资及土地购置面积呈现下降特征，这意味着全国重点城市土地市场遇冷。比如2014年4月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块近乎绝迹。

　　另外，张宏伟分析表示，从中指院数据来看，2014年6月，全国300个城市土地平均溢价率5%，较上月下降6个百分点，较去年同期下降7个百分点；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率6%，较上月下降4个百分点，较去年同期下降10个百分点。土地市场溢价率已呈现出明显回落的趋势。

　　他进一步认为，从2014年第三季度土地市场趋势来看，上半年土地市场溢价率逐渐回落可能致使更多的底价成交，甚至出现更多的流拍现象。而土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为中长期房价下行增添新的变数。

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