海南旅游地产项目备受垢病 卖房获利被指挂羊头卖狗肉

　　近年来，每年的北京房展会都会有数十个甚至百余个海南旅游度假地产项目进京揽客，而这一数字还在逐年刷新。但是任志强不久前曾毫不客气地向媒体放言，海南没有真正的旅游地产。

　　在业内人士看来，以经营为主获取利润的才能定义为旅游地产。但是在海南楼市快速增长的存量背后，大多自称旅游地产的项目事实上仍以卖房为主要获利来源，而与旅游相关的服务和配套设施建设则乏善可陈。

　　从“抢房潮”到“高库存”

　　海南近年来正在进行国际旅游岛建设，以旅游兴岛，而“海南热”也引发了一场声势浩大的圈地运动，海南岛的海岸线上充斥着住宅、酒店、高尔夫球场。在很多业内人士看来，好的位置基本已被一扫而空。

　　根据克尔瑞机构《中国旅游地产发展报告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096个旅游地产项目。

　　另据统计数据显示，2013年，房地产开发投资占海南全部投资的比重为49.8%，同比提高了2.2个百分点，对投资增长的贡献率为58%，同比提高6.7个百分点。

　　这些不断增长的抽象的数字，最终都变成了海南岛上密密麻麻的楼盘。而海南的旅游地产泡沫也在“国际旅游岛”的概念逐渐退烧时开始显现。

　　经历了2009年到2010年初的一轮“抢房潮”后，海南楼市开始步入低谷，并一度遭到投资客甩卖。买房的人变得越来越精明，海南楼市则陷入了“高库存”的尴尬局面。到2014年，在不增加新增供应的前提下，仍然需要两年时间才能消化库存。

　　中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮曾指出，海南旅游地产目前泡沫量极大，稍有不慎或将出现崩盘。

　　海南的旅游地产有泡沫吗？“有，但确切地说，那是地产项目盲目开发带来的楼市泡沫，与旅游地产无关。”在2014博鳌房地产论坛的会议间隙，观澜湖地产集团营销总经理洪刚在接受中新网房产频道专访时说，在海南的地产项目里面，真正意义上的旅游地产项目，“少之又少”。

　　“海南旅游地产不缺需求”

　　每年的冬季，都有很多北方人来到温暖的海南岛过冬，而很多海南旅游地产项目的销售人员也并不讳言，北京以及东北地区的购房人是很重要的一部分购买力量。这一部分人群也被称为“候鸟族”。

　　而当雾霾问题困扰着中国越来越多的城市，一个新的购买群体也随之产生，洪刚在采访中把他们称为“环境难民”。事实上，这也是诸多海南旅游地产项目大打“无霾”牌的原因。

　　“但是，这些购房者买了海南的房子，难道就是为了整天在家里对着同样一片海、同一个风景？”洪刚说，很多打着旅游地产旗号的项目以景观为卖点向外地购房者兜售，但是却在提供应有的旅游配套服务方面十分欠缺，他更是直言不讳地把这样的开发模式形容为，对自然资源的野蛮占有。“很多开发商占用了海岛资源，但是他们显然没有为这里的旅游开发和提供就业等方面作出应有的贡献。”

　　洪刚认为，海南旅游地产并不缺少需求，“一到冬季，酒店就不够住，这证明需求是有的。”但是他担心，在配套资源缺失的情况下，并不能对海南旅游地产市场的发展形成长期的支撑。

　　中投顾问研究总监郭凡礼也曾指出，海南旅游地产泡沫背后除了供需不平衡之外，还有片面进行地产一支独大开发的错误思维。诸多旅游地产项目“挂羊头卖狗肉”，开发商不注重旅游的服务功能和旅游价值，不注重旅游地产本身的服务价值，而只注重卖房子。

　　赚快钱思维下的“伪旅游地产”

　　海南省房地产业协会秘书长王静认为，尽管各大开发商逐渐意识到，不能只依靠一次性卖地产赚快钱，要持续进行物业开发，提供更多的增值服务，但是目前大多数旅游地产项目提供的服务还是比较低端，例如打扫卫生、洗衣服等，真正的服务还没有跟上。

　　对于业内专家将海南旅游地产发展的困惑归结于，“缺乏一个成熟的模式或者是理论来指导开发商。”洪刚并不认同，他说，“发展旅游地产，国外已经有很多成熟的经验可以借鉴。”

　　有业内人士透露，目前旅游地产开发商至少面临三大挑战：第一，旅游地产的资金需求量更大；第二，周期要很长，尽管后期投资收益非常好，但融资成本非常高，对于开发商的资金压力非常大；第三，门槛越来越高，地方政府也对开发商提出更多的要求，不只是卖房子，同时也希望给地方政府带来繁荣的城市新区和良好的税收。

　　“就观澜湖自己而言，我们已经开发了五年多的时间，仅在海口的资金投入就超过了100亿元，而且现在还处于净投入阶段。对于很多开发商来说，这很难做到。”洪刚说。

　　在海南国际旅游岛的发展路径上，政府希望开发商在地产开发的同时帮助完善城市旅游设施、开发旅游资源，但是显然，对于很多习惯赚“快钱”，把资金高速运转起来的房企而言，这并不符合他们的赚钱逻辑。

　　原博鳌亚洲论坛秘书长龙永图曾提醒开发商，海南的旅游地产必须要走服务的路子。目前，一些国人度假舍近求远，去了国外，为什么？因为，国外有更好的服务。他认为，海南非常适合打造高端旅游地产，但要做好高端旅游地产项目，不仅要懂得如何针对客户群体建优质房子，更要懂得针对这些客户群体提供优质的售后服务。

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