地方面临债务压力很着急：总问开发商需要什么刺激

　　随着一些城市调整限购政策，“不限购”成为许多商家宣传的噱头。图为郑州市限购令放开后，一家楼盘外面的广告。 人民视觉

　　全国46个限购城市多数已经解限——

　　限购松绑救得了楼市吗(民生视线)

　　本报记者 陆娅楠

　　8月16日，哈尔滨宣布楼市限购松绑，至此全国46个限购城市中，只剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚等9个城市尚未松绑，而已经解除限购令的城市超总数八成。

　　“限购松绑潮”会刺激楼市成交量大幅回暖吗？会带来房价的大幅反弹吗？调控新政会给调整期的楼市带来哪些影响？记者进行了调研。

　　限购松绑的拉动效果有多大

　　——30多个城市陆续松绑，但对楼市拉动效果有限。价格、供应量是促成部分城市楼市短期反弹的决定因素

　　“厦门环境好，饮食好，教育资源也不错，还是有升值潜力的。现在不限购了，周末就去看看盘。”8月15日，厦门调整住房限购措施一出台，常年奔波于闽浙两地做纺织生意的浙商吴先生就订了高铁票，和朋友组团南下看房。

　　在北京金融机构工作的厦门人李小姐却对家乡解除楼市限购表示不理解。“厦门房价多高啊，今年也没怎么跌，为什么解除限购啊？福建就福州、厦门这俩大城市，现在都不限购了，省里其它城市的有钱人都会跑去买房的，房价还不被抬得更离谱了？”

　　厦门不是唯一引发热议的限购松绑城市。自6月26日，内蒙古呼和浩特打响地方楼市限购松绑第一枪后，杭州、济南、南宁等30多个城市迅速跟进。截至8月16日，全国46个限购城市中，只剩北京、上海、广州、深圳等9个城市尚未松绑。

　　此轮楼市限购松绑并非“一刀切”，松绑到什么程度，以何种方式松绑，各地标准不一。呼和浩特、郑州等城市属于取消限购型，任何人在买房时不再需要提供住房套数以及居住、纳税、社保等情况证明；而以杭州、宁波等为代表的二线热门城市，则主要是局部松绑，对规定区域或规定户型不再限购，如苏州对90平方米以上的住宅取消了限购，杭州则对萧山区、余杭区全面解除限购。

　　尽管放松限购被认为会刺激楼市回暖，但各地实际效果却不大相同。像天津、长春、温州等多地，楼市依旧趋冷，其中温州7月商品住宅成交量环比下跌18%，贵阳环比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限购放松初期，则出现了一波回暖，例如，7月呼和浩特商品住宅成交面积环比上涨了68.62%，同比上涨42.55%。

　　值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限购松绑发挥了决定性作用。“放松限购后，部分城市市场网签数据大幅反弹，如济南7月成交量环比骤增1.5倍，然而这些表象并不意味着成交量是由放松限购带来的，价格、供应量才是决定因素。”中原地产首席分析师张大伟举例，厦门取消限购后，标杆房企的销售面积出现了爆发式的增长，但去库存率却明显下滑，这说明成交量的增长主要是房企集中推盘所导致的。而福州限购放松后，标杆房企去库存速度明显回升，但成交均价却近8周来首次跌破17000元/平方米，说明以价换量才是这波热销的主要因素。

　　张大伟指出，目前楼市转冷是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，仅靠限购松绑难以拉动市场成交。国家统计局8月公布的数据显示，7月末，商品房待售面积比6月末增加802万平方米，库存仍处于历史高位。

　　实际上，信贷政策依然被认为是能够左右楼市走向的唯一因素。链家地产[微博]市场研究部张旭分析，近期非一线城市放松限购的步伐明显加快，但全国范围内的信贷政策并未出现明显的放松，加重了市场观望，多数松绑城市的成交量与房价尚无明显反弹，市场各方仍旧处于深度博弈之中。“除非中央政府放弃调结构努力，再次大规模降准降息，否则市场的趋势很难改变。”

　　地方政府为何急着松绑

　　——土地财政吃紧，地方债还债压力陡增，地方政府松绑意愿强烈

　　“其实今年楼市调整对提升产业集中度，促进产业健康可持续发展是好事。对于整个楼市现状我们是不急的，反而是地方政府急得很，总在问我们需要出台什么政策刺激一下。”7月，在人民网财经频道的一场内部座谈会上，一位房地产开发商如是说。

　　“今年大规模地方政府债偿还在即，地方政府肯定有限购松绑的冲动。像宁波，一天要还1个多亿的债，政府怎么会不着急？”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学教授张慧芳感慨。

　　今年初国家审计署上海特派员办事处和宁波市、县两级审计部门联合发布的《宁波市政府性债务审计结果》显示，2014年，宁波市政府负有偿还责任的债务为468.25亿元，这意味着宁波市政府在2014年每天需要偿还1.28亿元。

　　长久以来土地出让金都是政府偿债的主要途径。比如宁波，截至2012年年底，市级和10个县级政府承诺以土地出让收入金偿还的债务余额，占所需偿还债务余额的六成。然而，今年一季度，宁波市土地成交面积同比下降了17.16%；土地出让收入同比下降了45.26%。土地财政吃紧与还债压力陡增叠加，让地方政府楼市松绑的欲望强烈。

　　不仅是宁波，今年上半年全国土地市场先热后冷，3月以来土地市场明显降温。据我国最大的房地产数据平台、中国房地产指数系统(CREIS)报告显示，今年二季度，全国300个城市土地成交面积同比下降了29%，土地出让金收入同比下降了15%。7月，300个城市的土地成交面积同比减少44%，土地出让金同比减少了49%。像杭州、贵阳等多个二、三线城市都出现了土地流拍。

　　土地市场降温还意味着楼市风险与金融风险、地方政府债务风险交织，局部风险可能引发系统性风险。不少地方政府出台松绑限购政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持楼市平稳运行，防范楼市风险。

　　不过，值得注意的是，一些地方在松绑楼市限购的同时，还采取了财政、税收等措施。例如，成都向对首套房实施基准贷款利率的金融机构发放贷款金额3%的财政补助。包头市向当地“房交会”期间购买新建商品住房的购房人给予2000元/套的财政补贴；购买首套新房的，契税全免；购买二套以上(含二套)新房和非住宅，给予所纳契税50%的补贴。

　　“现在要警惕一些地方可能会对楼市采取刺激措施，甚至是中刺激、强刺激，干扰楼市正常调整。因此在把握调控力度上应加强监管。”张慧芳说。

　　楼市预期变了吗

　　——调控逐步加码，预期出现分化。应做好预期管理，防止楼市大起大落

　　在各地楼市调控政策调整逐步加码的情况下，楼市预期也开始出现分化。

　　刚在福州郊区添置了新房的俞先生一家，对楼市走向很是担忧。“这不就表明楼市真是出问题了？全国各地都在出台取消或放松楼市限购的政策来托市。中国人都追涨杀跌，政府放出这种信号，是不是意味着真要崩盘了？”

　　在青岛做房地产中介的孟先生却对楼市回暖表示乐观，“过去很多改善型需求一直被限制。限购取消后，限贷政策也可能跟着调整，交易量肯定会回暖。政府不会让楼市冷下去的。”

　　“市场的问题要交给市场解决，对于这次市场自发的调整，地方政府不宜过多干预。更不要刚开始调整就急于救市。但同时也要管理好预期，防止楼市大起大落，顺应趋势引导市场理性回归。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，供求状况变化是导致此次房地产市场调整的主要原因。目前全国商品房库存要消化完需要50个月左右，这比1年半左右消化商品房库存的正常时间要多2倍左右。楼市调整有利于消化2010年以来的过度库存，稀释楼市泡沫。对于二线、三线城市，应该逐步放松这些城市限购，通过市场机制的主导作用促进住房市场的深化调整。

　　除了管理好楼市预期，不少专家也建议地方政府抓住楼市调整机遇，根治土地财政“痼疾”。张慧芳指出，目前二、三线城市土地市场趋冷，主要是土地供应无节制增加、价格累计升幅过大、有效需求不足等市场内生性因素所导致。地方政府应正确认识当前土地市场回调趋冷的性质，顺应趋势引导市场理性回归，建立新的土地出让金分配机制，减低地方政府推高地价的强烈欲望。

　　“由于土地财政依赖和土地金融需求，地方政府具有推高地价的强烈欲望。这使得我国多年以来地价指数远在房价指数之上，且地价领跑房价越来越快。”张慧芳建议，为减低地方政府推高地价的强烈欲望，以及遵循土地“涨价归公”的理念，建议将楼面地价年增长率超过房价年增长率所增加的土地出让金上交中央财政，用以补充社会保障基金或补贴“三农”等。

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