政府对地产调控主要目标：防止大起大落

　　近日，中原地产市场研究部统计数据显示，北上广深四个一线城市住宅用地成交额首次突破3300亿元大关，这创下新的历史纪录，同时全年将有望突破3500亿元。

　　在过去一年，对楼市的宏观调控在逐步地让市场承担更大的调节作用，比如地方“限购”松动、“限贷”放宽、“限价”消失，第二套房的认定、公积金政策等都有调整，甚至，还鼓励对住宅抵押按揭消费实施优惠政策。

　　统计局刚刚公布的数据显示，今年前11个月，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。与此同时，截至11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。这意味着地产业的去化率正在降低。

　　住建部政策研究中心主任秦虹说，截止到今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史最低点(最高点的时候是16%)，这也意味着在建房屋中90%未卖出去。这种行情也影响了地产企业拿地的热情，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%，1-10月份为增长1.2%；土地成交价款8657亿元，下降0.1%，1-10月份为增长20.4%。这说明经过大半年的坚持之后，在11月地产企业的预期开始变化。

　　房地产业的这种表现是市场规律决定的，在2008年后，大量资金流入地产业，尤其是非地产领域的大企业纷纷介入，在大部二三线城市造成了供大于求以及价格过高的现状。由于推动房价非理性上涨的投资行为因宏观经济平稳压力而退场，刚需又承受不了这么高的价格，因此，一些地方的供需之间发生了断裂，部分地产商继续幻想救市，造成了楼市缓慢下行的趋势，而政府调控逐步松绑，也是正确地维护这一下行过程不至于突然塌陷，这对地产市场来说是必要的适当的措施，很好地防止了市场的大起大落。

　　另一方面，地产业在经济发展中的地位也发生了变化，以前是支柱产业，是拉动经济增长最大的动力之一，但最终进入了调整周期。目前，中国提出适应经济新常态，就是通过改革塑造新的内生性的可持续的发展动力，同时去杠杆化以及“去地产”。也就是说，地产业在未来发展中的地位会更加理性与合理。

　　事实上，地产业在“稳经济”中仍然占有重要地位，市场过快的衰退可能会带来金融系统的风险，因此，今年以来的一些松绑政策就是为了结束对地产业的制约，稳定行业的发展，并逐步退出行政调控，让市场决定其未来。但不能将这些行为视为“刺激”或“救市”，因为这不是想推动地产业向上，而是正确地延缓该行业下行。

　　考虑到整个宏观经济减速之势仍然继续，这将从人们实际收入增长以及心理预期与信心等方面对地产市场构成影响，即使明年的货币环境可能比今年稍宽松一些，但地产业的风险性决定了其融资成本仍会居高不下，这些因素都需要开发企业尽可能打折销售回款，若是继续观望会失去调整机会。对于我国地产市场来说，防止大起大落仍然应该是政府首要任务，相关措施也是朝这个方向努力的，如果实施得当，地产市场必会实现软着陆。

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