房价涨幅还将扩大 杨红旭：房价上涨才能救经济

    昨天,统计局公布了4月份的经济与房地产数据。结果,股市有了一些微妙的反应:一方面上证指数下跌,另一方面地产股板块大涨。这其中,有何玄机?

    总体来看,股市经济的晴雨表,虽然本轮中国牛市被称为“杠杆牛”、“改革牛”,但当月度经济数据超预期的糟糕的时候,股市表现一下也属正常。今年一季度,GDP增幅已跌至7%,这是09年二季度以来的新低。而新公布的1-4月数据:消费品零售总额、工业增加值、固定资产投资等数据皆差。尤其是固定资产投资增幅下滑至12%。

    而地产股走强,则反应了楼市复苏势头。地产股对两个因素敏感,一是政策变化,二是新房成交量变化。新公布的数据表明,全国房地产市场,形成了一种反差:潜在供应端收缩,而需求端扩张。

    从供应端看,1-4月份,全国待售商品房面积继续攀升,现货供应比较充足。但是,全国房地产投资、开发企业土地购置面积、房屋新开工,这三个期货供应指标皆低迷,说明开发企业扩张节奏放缓,不愿加大购地与投资。这也隐含着一个信号:明后两年新楼盘供应将偏少。当前不购进“面粉”,未来“面包”就难放量。

    从需求端看,1-4月全国商品房销售面积同比下降4.8%,降幅比1-3月份收窄4.4个百分点,比1-2月份收窄11.5个百分点,这是过去一年最小的累计跌幅。而单看4月份,商品房销售面积同比增长7%,这是2014年以来首次出现单月正增长。说明全国的房屋销售正在复苏。

    其实,一二线城市的住宅成交量,早在去年10月就开始复苏了。9.30房贷放松政策一出台,市场预期便发生了明显改变,购房者入市积极性不断提高。如今,包括了三四五线城市的全国成交数据,也出现了整体的复苏,说明市场回暖态势,已是板上钉钉。

    关于房价。如果看一线城市房价,则去年年底就已开始止跌反弹。估计今年下半年,多数二三线城市的房价也都会随之上涨。从全国也来看,1-4月份商品房成交均价同比上涨1.8%,这也是2014年以来的最大涨幅。按此趋势,将今年和明年全国房价涨幅,还将有所扩大。尤其是明年,需求继续释放,但新盘供应放慢(主要是去年和当前购地量偏小),则房价将加速上涨。

    上述只是分析市场走势。接下来,探究房地产与经济的关系。2003年,“国18号文”首次明确房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。后来持续的进行房地产调控,官方不再提“不合民意”的“支柱”二字了。但事实上,无论是发展中国家,还是发达国家,房地产业都是国民经济的重要组成部分。

    经济有三架马车,投资、消费和净出口。当前,我国经济低迷,主要原因是投资降速。投资当中又包括三块:基建、房地产、工业。今年1-4月投资增幅下滑至12%,其中基建仍保持20%的高增长,但工业投资和房地产投资皆差,其中房地产投资只有6%,而2014年1-4月份还高达16%,过去十几年的均速更高达20%以上。房地产正在严重拖经济后腿!

    所以,要想经济稳增长,必须稳定房地产投资。但要想稳定房地产投资,必须要让商品房成交活跃。其逻辑是,开发商只有通过销售回笼资金,才有钱去购地;只有房价上涨,开发商才能赚到钱,才愿望扩大再生产;而只有拿地、建房,才能稳住房地产开发投资。

    因此,房地产与经济的相互关系及作用机制,注定了:房地产调控必须放松,住宅成交必须反弹,房价必须上涨。当然,我们都不希望房价大涨,不要重现2007、2009、2013年这样的大涨。考虑到我国住宅库存较大的现状,今明两年全国房价不可能大涨。但一线城市和少数二线城市的房价,仍具有较大的上冲动能。君不见,过去半年深圳房价已经涨红了眼么。

相关链接：