部分地产商“囤地生财” 专家建议采取措施抑制

　　国家对开发商囤地、捂地行为三令五申、严令禁止。但记者近期调研发现，仍有一些开发商和土地监管部门打“太极”：囤地20多年房价上涨近百倍，一些省份清查出的闲置土地甚至逾十万亩……

　　业内人士指出，楼市调整期“低价拿地、囤地惜售”背后，是开发商的暴利和高房价怪圈。专家建议，监管部门应严明法纪，严厉打击囤地、捂地行为。地方需配套出台闲置土地处置细则，抑制囤地惜售乱象，同时加强对地方政府监管部门自身的监督和督促，从源头上解决囤地生财的现象。

　　不盖房比盖房更赚钱

　　大地产商“囤而缓建”坐等土地增值

　　中骏置业9月2日以总价16.67亿元、楼面价20654元／平方米拿下位于上海普陀真如城市副中心的一幅地块。而早在2006年，真如副中心推出的第一幅核心地块，被长江实业以22亿元底价将其收入囊中，折合楼板价仅3055元／平方米。10年之间，地价上涨近6倍。

　　据易居房地产研究院监测，真如板块目前在售的住宅成交均价为5万元左右，附近二手房均价为每平方米31559元，是长实拿地价格十倍之多。

　　“真如城市副中心”是上海市重点建设的第四个城市副中心。长实拿地3年后，项目才正式开工。长实宣称，集团在该地块上的项目预计2018年完工。也就是说，从拿地到建成，长实需用12年时间才能完工。

　　长江实业集团董事局副主席李泽钜曾表示，真如项目将包括住宅、高端办公楼、商业、星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。但记者在现场发现，拿地9年之后，长实在地块只建成切割成小面积散卖的廉价公寓式办公楼，规划中的高级写字楼、商场、超过300米高的“浦西第一高楼”目前均未落实。

　　业内人士分析称，该项目的竣工时间已超出“合理”区间。以目前的市场价计算，长实集团已净赚超过100亿元的土地溢价。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，第一个进入区域开发，最后一个开盘，这是长实等大房地产商的一贯套路。通过这种操作模式，资金雄厚的房企可以坐等项目周边商业配套做成熟，再坐享渔翁之利，并且稳赚取土地溢价，以至于捂盘的利润是盖房的几倍。“不盖房比盖房更赚钱。”

　　记者查阅资料发现，长实缓慢开发由来已久。从1992年进入内地开始，长实系在上海拥有的项目已经超过10个，其中多数项目均在2008年以前拿地，但大多仍在开发中。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》规定，两年不开发的土地逾期无偿收回。但在部分住房热点城市或区域，借长期囤地获取高利润依然存在。有市场人士透露，不少房企拿地后，往往根据楼市行情或有可能的政策判断房价走势，再确定开盘时间。楼市回暖期就加紧开盘，房价低迷盘整时期，就以种种理由大量囤地。

　　一线城市的黄金地块捂地收益胜过“捂金”，很多闲置土地在几年间身价有的翻了几倍，甚至上百倍。有报道称，以国土资源部2010年后陆续披露的1457宗闲置土地名单为例，总闲置面积约9772公顷，合同总价款256亿多元，按国内重点城市住宅均价涨幅，保守估计目前土地已升值至少3倍，也就是说，仅土地一项政府已批未建的地块就形成了大量的沉淀资产。

　　“很多楼盘不是拿完地就开建，能拖则拖仍是‘潜规则’。”上海万科房地产有限公司总经理孙嘉等人介绍说。

　　多手段炮制“囤地生财”

　　政府监管失责助推

　　根据2012年修订的《闲置土地处置办法》，开发商原因造成的闲置土地，未动工开发满一年的，按土地价款的20％征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

　　记者调查发现，有多重原因造成了“坐地生财”囤地现象持续出现：

　　第一，在实际中，一些开发商采取缓慢开发、“换装入市”等做法，规避《闲置土地处置办法》等法规监管。如果开发商拿地多年而开发进展缓慢，或闲置多年再开发、捂地捂盘，又或者是一些烂尾楼换装重新入市等情况都会直接导致产权严重缩水，影响购房者利益。

　　第二，个别有实力“捂地”的知名房企成为囤地主角。“仅海南省，2014年就清查出闲置土地13.92万亩。”海南省国土资源厅厅长陈健春说，仅12家知名房企闲置土地就有4.47万亩，时间最长达20多年。

　　遭遇“囤地”的上海真如城市副中心开发建设投资有限公司相关负责人表示，地方政府对知名企业更是“颇为无奈”，“往往就是拿鞭子抽它也是没用的。一是在地下动工，大家看不到；二是因为地价对他们是九牛一毛，有资金实力捂得起。基本拿它没办法。”

　　第三，热衷囤地背后，还存在个别企业以土地融资、拉高估值作为资本运作的“发展思路”。有业内人士认为，一系列规章在前，而捂地、囤地问题严重，规则沦为儿戏，与地方开发商的大地主心态，以土地融资、拉高估值的发展思路密切相关。

　　“正是因为囤地的没有受罚成为潜规则，现在不少房企拿地后，往往根据楼市行情或有可能的政策判断房价走势，再确定开盘时间。”孙嘉表示，楼市调整期低价拿地、囤地惜售背后，囤地更是成为个别开发商“潜规则”。“很多地块在城市中心，开发商却长期不开发，别的开发商又无地可开发，往往使得土地供应流于形式。”

　　房企囤地侵害购房者权益

　　宜出台措施解决

　　囤地最终都要由购房者埋单。记者在北京、上海等地调研发现，伴随着我国城市基础设施及周边配套的完善，一些知名开发商所囤地块急速增值、同时也带动了住宅价格的飙升。

　　同时，囤地还带来住宅产权缩水，侵害购房者权益。北京市住建委网站披露的数据显示，位于通州区宋庄镇的鲁能“格拉斯小镇”项目拿地10多年目前仍在开发销售。据销售人员透露，按2005年前就已拿地计算，京郊一些正销售规划中的住房产权或已缩水10年，“买房者还没住进产权就先缩水”。

　　多位受访人认为，应从几个层面对房企囤地生财乱象清理整治，保护消费者权益，促进市场供给相对平衡。

　　地方需配套出台闲置土地处置细则，并加大监管力度。除了要严格遵守《中华人民共和国土地管理法》和《闲置土地处置办法》，地方政策也需给力。海南省2013年底即出台《海南省闲置土地认定和处置规定》，为接下来闲置土地处置行动打下政策基础，使得闲置土地尽快得到确认和处置。

　　易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进建议，对于土地闲置的判断，不宜按照“是否开工”为标准，而应按照项目完成度考核。

　　对于热点地区宜加大调控力度，有针对性地抑制“捂地惜售”现象。“北京宣布行政职能迁入通州后，燕郊等区域房价涨幅较大，目前部分项目均价相比去年涨幅已近一倍。这些区域就可能成为囤地惜售高发区。”中原地产首席分析师张大伟说，在各地差异化调控的背景下，楼市进一步分化将是大势所趋。但对于部分违规或局部过热现象，仍需出台政策抑制炒作房价预期，防止房价过度背离市场。

　　加强对地方政府监管部门自身的监督和督促，将“无偿收回闲置用地”的禁令落到实处。多地国土监管部门也表示，尽管国家三令五申叫停，但由于巨大的利益诱惑和招商引资需求，众多开发商及个别基层地方政府仍对囤地视而不见。应该出台相关规定，对地方执法部门的处理过程及结果进行相对应的奖惩措施，尤其对于政府部门的违规行为应重罚。

　　专家指出，要启动立法工作，重点推进土地闲置清理，将因“政府原因”造成的囤地具体化，推动一宗一宗解决“囤地”乱象。根据公开数据，海南省截至去年底已无偿收回11192亩、征缴闲置费2413亩闲置土地。为了进一步推动当地土地闲置工作，海南省政府日前决定对95宗闲置地块公开挂牌督办，土地面积约为3.23万亩，公开挂牌督办的宗地须在今年底前完成处置。