中央再提房地产去库存 为低迷的投资开辟空间

　　对于相当依赖高周转的房企，库存的堆积很可能成为一副致命的毒药，对于严重依赖土地财政的地方政府，库存同样是一副致命的毒药。因此去库存这个关键词从企业的业绩报告，登堂入室成为中央的重要议题。

　　继本月上旬中共中央政治局会议之后，在刚刚结束的中央经济工作会议上，去库存继续作为中央的重要议题而出现，采取各种方式去库存将成为未来房地产市场发展的重要内容。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对无界新闻（微信ID：wujienews）记者分析称，今年中央两次明确提到去库存的政策导向，比较罕见。实际上已经不是单纯从活跃市场交易的角度出发，而是因为高库存影响了投资节奏的加快。从购房消费层面看，今年购房市场总体活跃，但房地产投资没起色，原因在于高库存的负面影响。中央经济工作会议再次提出要去库存，既要刺激需求，更要为国内低迷的投资开辟新空间。

　　两次中央级别会议强调的内涵

　　中共中央政治局12月14日的会议已经指出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。

　　在中共中央政治局会议的基础上，中央经济工作会议对去库存化的议题进一步细化，并提出了原则性的去库存方案。

　　12月18日至21日在京举行的中央经济工作会议，与房地产相关的内容主要包括：化解房地产库存，通过加快农民工市民化，扩大有效需求;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户;以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口;鼓励开发商适当降低商品住房价格;促进房地产业兼并重组，提高产业集中度;要取消过时的限制性措施。

　　严跃进认为，加快农民工市民化的重心是新型城镇化，新型城镇化的节奏加快和农村土地制度改革同步，将打造出未来房地产市场中一个可以开发的大世界和大平台，即农村购房需求。取消过时的限制性措施，是供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现，主要是刺激供应，而非刺激需求。鼓励房企在新开工和投资方面有所作为，后续包括开发贷款的审批、房企既有土地的开发等方面会有一些相对宽裕的政策供选择。

　　2015年中央频提化解房地产库存，去库存的攻坚战已开始。2016年，多途径去库存以及不同城市房价走势将引发关注。

　　克尔瑞研究员杨科伟对无界新闻表示，当前我国的过剩库存大多集中在人口少、净流出为主的部分二线和绝大多数的三四五线城市，依靠现时的存量需求已难以消化严重过剩的住房库存。在鼓励农民进城买房上，各地购房直接补贴政策有望快速跟进。其中将包括对于在城镇购房的农民给予直接的财政现金补贴、税费减免等，直接从资金上减轻农民购房的负担。

　　事实上，早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下属市县已出台了鼓励农民购房的相关优惠政策，从政策形式上看，财政补贴以直接补贴1-2万元或每平米补贴100-200元不等，最高一般不超过2万元，而购买普通住房的，部分市县还给予契税的全额补贴。

　　杨科伟认为，收入低下、资金不足是当前农民进城购房的最大障碍，将农民工纳入公积金缴纳体系，能大幅减轻其购房压力，但农民工就业单位不稳定，需要更加灵活的公积金政策，如允许农民工自行缴纳公积金。在中国城乡二元体系下的户籍制度，农民工虽进城就业，却无法享受城镇的社会保障、子女教育等福利，是农民扎根城市的一大障碍。而最根本的问题还在于解决农民工在当地的就业。

　　不得不去库存的投资困境

　　中国指数研究院为无界新闻提供的《中国房地产市场2015总结与2016展望》显示，当前销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，库存压力较小;部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，仍需要多种手段助力库存去化。

　　中国经济增速趋稳，但下行压力仍存。上述报告显示，2010年劳动力人口占比达到峰值，此后逐步回落，人口红利开始消退，新一届政府主动性的结构调整措施也加大了经济下行压力。从经济指标看，今年以来通货膨胀率在1.5%上下波动，未见明显通缩趋势，表现相对平稳。11月，官方制造业PMI及财新PMI均收于收缩区间，显示出整体经济动能仍然偏弱。2015年前三季度，GDP同比增长6.9%，增速趋稳但下行压力仍然存在，预计2016年小幅回落至6.7%左右的水平，为二十多年来最低。

　　受房地产业投资增速下滑拖累，固定资产投资增速显著放缓。今年前11个月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比前10个月回落0.7个百分点。与此同时，中国城镇固定资产投资同比增长10.2%，预期增长10.1%，前10个月增速已降至10.2%，继前三季度增速后再创十五年来新低。

　　从各线城市住宅库存去化情况来看，一二线代表城市商品住宅库存平均消化时间已降至合理水平，当前库存压力多集中于三四线城市。

　　报告显示，截至11月末，一二线城市库存消化时间已缩短至10个月左右的合理水平，三四线城市库存消化时间下降最为明显，较年初缩短11.8个月，但依然高达20.1个月，由于多数三四线城市前期快速扩张，住宅用地成交规模突出，存在过度开发、人口外流、有效需求不足等问题，当前市场库存去化压力较为突出。

　　中国指数研究院指出，长期库存去化仍有赖于产城融合、一体化发展和房地产长效机制逐步健全。中长期助力库存去化、维持房地产长期稳定发展将主要通过产业发展，地方政府可以通过产业升级、创新及经济的长期发展吸引人口流入并实现稳定就业，进而推动房地产需求，打好化解库存长期攻坚战。

　　同时，加快区域一体化和新型城镇化进程将是地方推进产业发展的有效途径，环渤海地区、京津冀城市群协同发展将不断落实，长江经济带顶层设计继续推进，中西部城市群发展提速，相关地区特别是三四线中小城镇抓住新型城镇化和区域一体化的机遇求发展进而从长期化解当地库存。此外，包括农村土改、税改、户籍制度改革在内的房地产长效机制建立健全，也是市场平稳运行的保障。

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