北京朝阳驼房营地块5.5万楼面价拍出 仅历一次举牌

   2月3日下午，北京土地市场迎来了2016年首宗宅地入市，位于朝阳区将台乡驼房营村的宅地出让，该地块在挂出后一度被业内人士视作是地王级别地块，然而拍卖的结果却让业内人士措手不及。最终，中交绿城九龙仓联合体以51.35亿元竞得，可售商品房部分楼面价约5.5万元/平方米。

    仅一次举牌即成交

    根据挂牌出让公告，驼房营地块的位置在近期出让的土地中算得上是比较优越的，临近东坝、798艺术区，因此起始门槛也较高。据了解，该地块总建筑面积12.4万平方米，起价就高达50.35亿元，还需配建2.1万平方米公租房，回购价格5000元/平方米。按中原地产首席分析师张大伟计算，其住宅部分起始楼面价高达5.4万元/平方米。

    由于该地块优越的区位条件，不少业内人士一度认为将再度引来房企之间的夺地大战。而昨日来到国土局拍地现场的泰禾、万科、中交绿城九龙仓联合体以及招商首创联合体四家企业也的确拥有雄厚实力。九龙仓集团副主席周安桥甚至亲临现场坐镇。

    但拍卖开始后，仅有中交绿城九龙仓联合体进行了一次举牌，拍卖主持人在三次报价之后，犹豫了两秒才落槌宣布成交。仅经过一轮竞价，这宗被业内普遍看好的“准地王”地块被中交绿城九龙仓联合体以51.35亿元竞得。据张大伟计算，该地块可售商品房部分楼面价5.5万元/平方米，仅在起价的基础上上涨了1000元/平方米。

    据了解，该地块很大可能最终由九龙仓实际操盘。

    楼面价仍超周边二手房价

    尽管如此，该地块的楼面价依然远高于周边二手房价。

    据中原地产市场研究部统计数据显示，目前地块周围二手房均价在3.9万元/平方米，其中亮马家园在3.8万元/平方米，燕莎后在4.5万元/平方米左右，较老的电子城小区二手房均价则在3.3万元/平方米。

    而整个酒仙桥板块的二手房价在2015年的涨幅高达18.2%。按照北京房地产市场上项目售价在拿地楼面价两倍左右的规律，未来这一地块上的项目最终售价依然将超过10万元/平方米。

    近年来，朝阳区五环内住宅用地已较为稀缺，仅有农展馆地块在2013年9月推出，被融创以7.3万元/平方米的楼面价拿下。昨日出让的土地虽同在五环内，但也存在一定不足。张大伟分析认为，该地块位置虽然处于东四环、五环之间，供应不多，但是位置相比目前在售顶豪相差较大，并非成熟传统的豪宅区域。

    他还透露，在亮马桥附近板块，未来合计将有73公顷土地整理建设出让，其中居住类22万平方米，混合用地7万平方米，在2月3日地块出让之后，预计还将有两宗地随后出让。

    ■ 分析

    宅地供应稀缺致楼市高端化

    事实上，自去年10月北京土地市场密集出让优质地块开始，就已有业内人士预测，由于北京土地供应的日渐减少，地价也一路走高。从去年年初的亚林西、白盆窑地块一直到去年下半年的樊家村地块，按照行业的一般规律，售价需是地价的两倍才能保证企业利润——这些高价地的出现将预示着一个单价10万+的“豪宅世纪”到来。

    北京房产协会秘书长陈志表示，土地供应的减少是推升地价的重要原因之一。“在土地供应总量减少的前提下，住宅供应的总量也在减少。而在仅存不多的住宅土地供应总量当中，60%以上的土地是要用于保障房和自住型商品房的。”

    据亚豪机构统计，2015年成交的50宗宅地当中，实际楼面价低于1万元/平方米的仅9宗，实际楼面价1万-3万元/平方米之间的有15宗，而实际楼面价超过3万元/平方米的则多达26宗，占比高达52%。

    “北京土地市场的需求在日益增加，大型房企战线回缩，外地房企大举进京，使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况。”亚豪机构副总经理任启鑫认为，“因此大多数宅地均引发争抢，甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区也出现楼面价3万以上的地块，高价地范围出现广泛外延。”

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