上海“因城施策”加强房地产调控:非户籍限购需社保缴满5年 二套房贷款首付最低50%

　　针对去年下半年以来上海房价加速上涨的现象，3月25日，上海市发布并实施《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，将非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限提高至连续缴纳满5年及以上，二套房贷款首付比例最低为50%。

　　楼市出现非理性过热现象

　　上海市住建委主任顾金山介绍，去年下半年以来，特别是进入2016年，上海房地产市场出现了非理性过热的情绪，房价形成了加速上涨的趋势。“大宁板块、迪士尼板块等部分区域房价上涨明显。”顾金山说，仅大宁板块，一年房价上升了160%，“呈现非理性趋势”。

　　顾金山分析房价上涨的原因，一是流动性相对宽裕，一线城市的楼市成为主要的流向。根据房地产市场交易等资料分析，去年尤其是下半年以来，不少资金通过信贷或从股市转移到楼市，还有较多二、三线城市资金流入到一线城市。二是去年的信贷、税收政策宽松，激发了楼市升温。其中刚需的快速入市也引发了部分透支性消费，原本没有预期购房的，看到房价上涨，也提前入市。三是供求关系比较紧张。这两年除刚需外，投资投机性需求有所回潮，而商品住房可售面积略有下降。“和前两年同比，单月可售面积少了大概十几万到二十几万平方米。”

　　同时，顾金山也不否认，部分企业及从业人员违规操作，也助推了楼市过热。“一些开发商和中介机构通过P2P平台开展了一些业务，通过首付贷、过桥贷以及购买不过户等做法，规避了限购，使部分没有条件购买第二套房子的消费者实现了买房。”顾金山说，这些违规操作不仅助长了楼市投机行为，还助长了市场以及金融风险。

　　限购从严，差别化信贷从紧

　　根据上海实际，《意见》推出了从严从紧的调控政策。

　　首先，要求从严执行住房限购政策。提高非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。

　　其次，强调从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入上海公共信用信息服务平台。

　　“在上海市整体房屋供给紧张的情况下，我们要首先保证没有房子、要购买第一套房的消费者需求。”中国人民银行上海总部调查统计研究部主任王振营解释道，对这部分消费者上海继续保持相对的金融支持，首付比例维持在30%。同时，为了控制高企的房价，减少甄别工作，此次第二套住房的贷款标准直接提高。与第一套房子的商业贷款是否结清没有关联度。“这样能够促使上海的房地产市场尽快回归到供求平衡的水平上。”

　　违规企业中介信息纳入信用平台

　　为了维护市场秩序，确保房地产市场平稳健康发展，上海将建立进一步加强房地产市场监管工作的联席会议制度，增强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时研究完善相关政策措施并协同推进落实。

　　《意见》明确进一步强化房地产市场监管，规范从业行为，严肃查处违法违规行为。

　　根据规定，上海将依托全市统一的商品房预售许可信息管理系统和商品房销售合同网上备案系统，加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。按照上海存量房经纪合同和交易合同网上签约制度，强化房产中介机构和从业人员管理。

　　同时，建立二手房交易资金第三方监管制度。顾金山表示，为了防范二手房交易风险，防止中介机构挪用、占用客户资金，甚至是卷款逃跑，以及设立资金池等违规现象，上海已在松江区进行第三方监管试点，接下来上海市住建委将会同金融监管部门在总结经验的基础上，加快二手房资金第三方监管在上海全面实施。“目前我们正在制定相关政策，主要由银行和政府部门联手实施第三方监管。”

　　上海还将加大执法力度，依法查处房地产开发企业和房产中介机构相关“捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易”等违法违规行为，并将相关信息纳入全市公共信用信息服务平台。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

　　顾金山表示，今年上海将开展房地产专项整治行动，住建委将会同工商等部门加强执法力度，重点查处虚假房源、虚假广告、炒作房价，利用不正当手段诱骗消费者交易等违法违规行为。对违法违规的中介机构可依法取消相关门店的网签资格，情节严重的将取消区域网上签约资格。

　　根据《意见》，上海还将建立统一、规范的房地产市场信息定期发布机制。加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。同时，推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行、多渠道筹措人才公寓住房，开展新一批共有产权保障住房申请受理，加快旧区改造和“城中村”改造，着力扩大符合政策的住房困难群体受益面。

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