卖家卖房“说反悔就反悔”：购房者被要求补差价

　　卖出的房子卖家“说反悔就反悔”：购房者被要求补差价

　　央广网广州4月12日消息(记者徐菁高敏)据中国之声《新闻纵横》报道，广州市民冯先生有着投资房地产的丰富经验，三年前他以233万元的价格购入一套房产，交易顺利完成并成功过户。原本指望稳赚一把的冯先生，却没想到这套房子竟然变成了大麻烦。

　　这套房子位于广州市越秀区，面积130平方米。原房主是已经90多岁的两位老人，当时两位老人在两个女儿的陪同下，在南方公证处进行委托公证，委托了某人全权处理这套房产。

　　交易完成，成功过户之后，原房主却后悔了。当时适逢国家楼市新政出台，房价飙升，原房主的儿子马先生向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求，不过被驳回。

　　然而让冯先生没想到的是，2014年3月，广州市仲裁委员会又受理了马先生的仲裁申请，马先生以当年房屋交易价格明显低于市场价格显失公平为由，申请冯先生支付房屋差价款。今年2月25号，广州市仲裁委仲裁庭经审理后裁定，因马先生的父母在签订合同时处于劣势，缺乏经验，双方的权利义务不对等，可以认定为显失公平，房屋总价格应认定为评估价277万4683元，冯先生应向申请人补偿差价款44万4683元。

　　对这一仲裁结果表示异议的冯先生向法院提出撤销仲裁裁决的申请。今天(12号)，广州市中级人民法院将开庭审理此案。已经成交过户的房产买卖说反悔就反悔，这是不是违背了市场公平的交易原则和法治精神呢？

　　昨晚记者试图联系双方当事人，买房人冯先生透过中间人向记者表示，由于案件即将开庭审理，不方便接受采访。

　　这一事件昨天在网络上也引发热议。《中华人民共和国仲裁法》第九条规定：仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。

　　有观点认为，前后两次仲裁与仲裁适用“一事不再理”原则相矛盾。对此，北京市京师律师事务所房屋买卖部主任律师梁志强认为，前后两次仲裁的并非同一个纠纷，不违反“一事不再理”，因为它是针对两次特定的事件，第一次是针对双方的买卖合同是否有效，经过裁判，认为这个合同是有效的。而第二次仲裁是说，是否显失公平。老人这一方，他们第一次卖房，而且也不了解市场行情。经过评估，评估价格明显高于成交价格。所以我们认为，显失公平这个定性是没有问题的。两次仲裁裁决和过程，也并没有违反“一事不再理”。

　　北京兰台律师事务所律师包华分析，前后两个仲裁的关系值得斟酌。单就仲裁结果本身是要尊重的，因为法律规定仲裁是一裁终局的，具有法律效力。这个已经有两次仲裁裁决，第一次被驳回，驳回的理由还是因为合同是有效的。在这个情况之下，第二次又以“显失公平”来进行价格调整，至少说明在这个合同中关于价格条款的部分是待定的，可以通过法定程序进行修正。在商品房买卖合同中，价格条款几乎是所有条款中最重要的，如果这个条款无效，进行修订或进行变更，其实整个合同就变化了，整个合同的效力就无从谈起。

　　近期，个别城市房价飙涨，甚至一天一个样，在这样的现实背景下，该如何去认定“房屋交易价格明显低于市场价格显失公平”。梁志强律师说，首先我们看到，仲裁委把价格是否显失公平委托给第三方进行评估。评估的价值，既考虑了政策之后的价格上涨因素，也考虑到了房屋的位置、楼层、年代，甚至包括学区等因素。另外，评估价一般低于市场价，是一个保守价值，并不只取决于一个政策的变化，即使说，政策没有变化，那么它的价值也是显失公平的。

　　而包华律师坦言，仲裁的结果可以放在更大的背景之下去探讨。商品房买卖的双方，是否一定要以第三方机构评估的价格作为交易价格？双方是否可以自由协商交易价格？随着时间节点不同，评估价格也会发生一些较大的变化。在这种情况下，根据《合同法》的规定，双方当事人通过协商方式进行价格确认，既不违反法律的规定，同时也符合双方自由协商的原则。这毕竟不是一个国有资产的交易，如果是国有资产交易，由法律规定一定要进行相应的评估，进行招拍挂。

　　购房者或者卖房人在签署房屋交易合同之后又反悔的新闻并不少见。2015年，深圳的购房者陆小姐在拿到房产证之后，遭遇原业主反悔，向陆小姐索要50万。

　　2012年，王女士将北京丰台区一套房屋以150万元的价格卖给丈夫的哥哥后，又心生反悔，称自己因常年生活在美国不了解国内行情而低价售卖，为此起诉要求确认房屋买卖合同无效。一审败诉后，王女士继续上诉。

　　那么房屋买卖双方如何规避潜在风险，避免遭受意外损失？梁志强律师建议，首先是要找一些比较知名或者正规的中介，虽然收费高一点，但是提供的服务相对比较完善。第二，要对双方的责任进行明确的划分，对于违约行为要有高额违约金的约定，甚至可以按日(计算)，包括对方延迟过户，延迟交房，都可以约定高额的违约金，以促使对方达成交易。如果说，对方房子不卖了，或者涨价想违约怎么办，这个违约金可以高到他违约没有利益可以获得。还有，房屋买卖虽然是常见的交易，但是风险很大，建议还是由专业人士陪同签约。

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