海南"营改增"5月1日实行 建筑业及二手房交易税负降低

办税服务大厅内人很多。

　　海口网4月27日消息（记者林韦玮 摄影报道）记者从海南省海口市地方税务局获悉，今年营业税改征增值税（简称“营改增”）工作将从5月1日起全面推开，建筑业、房地产业、生活服务业和金融业四大行业新增纳入其中。据悉，“营改增”的最大特点是减少重复纳税，例如建筑业和二手房交易的税负就因此降低。

　　建筑工程老项目税负只减不增

　　“营改增”政策规定，5月1日后一般纳税人为开工时间在2016年4月30日前（含）的建筑工程老项目提供建筑服务，均可以选择按简易计税方法依3%的征收率计征增值税。建筑工程老项目的开工时间以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为准；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或未取得《建筑工程施工许可证》的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。需要注意的是，纳税人是否在地税机关办理建安项目立项登记备案不是界定建筑工程老项目的标准。

　　因增值税是价外税，在计税时需将销售价格换算为不含税的计税价格。同一应税行为，在税率相同的情况下，增值税税负低于营业税税负。

　　例如：甲建筑公司承包一项工程，工程含税总价款100万元，开工时间2016年4月25日，甲建筑公司营改增后少交税费约1,000元。

　　具体算法如下：

　　1.按营业税政策及相关规定，甲建筑公司的计税营业额为100万元，依3%的税率计算，应交营业税3万元、附征城市建设维护税0.21万元、教育费附加0.09万元、地方教育附加0.06万元、应交税费合计3.36万元。

　　2.按增值税政策及相关规定，甲建筑公司需将上述含税价款按征收率换算为不含税的计税销售额97.09万元，即100万元+（1+3%），再依3%的征收率计算应交增值税约2.91万元，附征城市建设维护税0.2万元、教育费附加0.09万元、地方教育附加0.06万元，应交税费合计3.26万元。

　　综上，营改增后纳税人少交税款合计约0.1万元。

　　二手房交易税负降低

　　据悉，营改增后，二手房交易涉及的增值税减免政策保持与现行营业税减免政策一致，即“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率金额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”

　　另外，营改增后转让二手房涉及的增值税、契税、土地增值税、个人所得税等税种的计税依据均为不含增值税收入，并据此计算应交税款，因此个人交易二手房税负不仅不会增加，反而略有降低。

　　例如：小李将购买不足2年，建筑面积为160平方米的住房转让给小陈，转让价格为100万元，但小李未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和据实计算个人所得税应纳税额。营改增后小李转让房产少交税费约3,619.1元，小陈购买房产少交契税约1,428.57元。

　　具体算法如下：

　　1.小李“营改增”前应交税费情况：转让房产应缴纳营业税50,000元，附征城市建设维护税3,500元。教育费附加1,500元、地方教育附加1,000元、核定征收个人所得税20,000元，应交税费合计76,000元。暂免征收土地增值税及印花税。

　　小陈购买房产应交契税30,000元，暂免征收印花税。

　　注：此处计税依据以营业税、个人所得税及契税按转让价格1,000,000元确定。

　　2.小李“营改增”后应交税费情况：按增值税的计算方法，应交增值税约47,619元，附征城市建设维护税约3,333.33元。教育费附加1,428.57元、地方教育附加952.38元、核定征收个人所得税19,047.62元，应交税费 合计72,380.9元。暂免征收土地增值税及印花税。

　　小陈购买房产应交契税约28,571.43元，暂免征收印花税。

　　注：此处计税依据为增值税、个人所得税及契税的计税依据为不含增值税收入952,380.95元，即不含增值税收入=含增值税销售 +（l+增值税征收率）=1,000,000+（l+5%）。

　　综上，小李转让房产少交税费合计约3,619.1元，小陈购买房产少交契税1,428.57元。

　　营改增后地税机关不再代开营业税发票

　　据悉，自5月1日起，地税机关不再代开营业税发票。纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

　　同时，地税机关也不再向试点纳税人发放发票。纳税人已领取的地税发票可继续使用至2016年6月30日，但应按增值税相关规定向国税机关申报纳税。

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