北京商住房调查:无学区、税费高 限购传言炒热市场

　　进入6月以来，北京商住房项目的调控传言让该类型楼房成交暴增。据亚豪君岳会统计，截至6月19日，北京商品住宅本月共实现成交11100套，超出5月全月成交量37%，商住房成交占比超七成。

　　6月被“炒热”的北京商住房市场，吸引了众多购房者，其中不泛刚需购房者的“跟风”购买。但商住房与普通住宅产权有何不同？价格为何低于周边普宅？税费如何征收？转手成本是否更高？

　　【政策】

　　普宅：全市范围内限购

　　商住房：除通州外 均无限购政策

　　记者从北京市住房和城乡建设委员会网站了解到，根据现行北京地区对自住型商品房的限购规定，在全市范围内实行限购举措，并且，对在通州购房人群提出了附加条件。

　　除通州地区外，已婚京籍家庭无房的可在北京地区购买两套住房，已有1套住房的可再购买1套；单身京籍家庭(包括未婚、离异、丧偶家庭)在京无房的，可购买1套住房；在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税的非京籍家庭，可购买1套住房。

　　相比而言，商住两用项目在全市(通州除外)范围内并无限购政策。通州地区于今年5月5日发布了《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，规定仅三类人群可在通州购买商住房。

　　限购政策的存在，将购买商住房和普通住宅的群体划分开来。“购买商住房的人群，一是部分受制于限购政策不能再购买普通住宅的投资者，无奈转移投资方向；二是部分刚需购房人因没有普通住宅购房资格，通过商住房来过渡。”一位从事北京市场地产咨询的业内人士告诉中新网记者。

　　【产权】

　　普宅：70年产权 可自动续期

　　商住房：50年产权 未明确续期方式

　　另一方面，普通住宅和商住房在产权期限、续期方式上也存在着明显差异。

　　按照国家现行规定，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成：房屋所有权的期限为永久；而土地使用权根据用地性质不同在40、50年或70年不等。

　　根据2007年国家出台的《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权最高为70年，届满后自动续期。

　　而非住宅建设用地使用权期限届满后，并无“自动续期”的规定。商业项目土地正是属于这一类型，一般使用期限是50年，却在续期问题上存在政策风险。产权到期后能否续期、如何续期等问题都尚未明确。

　　【配套】

　　普宅：能落户、带学区

　　商住房：无法落户、水电煤气价格贵

　　所谓商业住宅，是指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房，即酒店式公寓、商铺、写字楼等。

　　由于用地性质的不同，商住两用项目楼房的水、电、燃气、供暖、物业费用都是按商业标准征收。

　　一位安居客经纪人告诉记者，“一般来讲，商住项目楼房水电费基本上是民用的两倍，且没有燃气，维护成本较高。商业项目普遍是开放式的，配套、绿化均无法与普通住宅项目相比”。

　　“落户、学区等资源是购房者最为看重的要素。”上述经纪人表示，普通住宅一般带有学区，这一点对于很多有特殊需要(如购买解决子女的上学问题)的人群非常关键；同时，购买新建普宅的非京籍人士满足相关条件还可把户口迁入。

　　商住房可注册办公，却不可以迁入户口，也没有配套学区。“商住房确实没法落户，而周边普通住宅的总价又太高，根本买不起，买商住也算是个退而求其次的选择。”在北京马家堡购买了一套二手商住房的李女士对记者道出了自己的无奈。

北京一商住楼盘售楼中心。中新网 种卿 摄

　　【户型】

　　普宅：户型较大，适宜居家生活　

　　商住房：户型偏小、居住密度大

　　普通住宅和商业住宅在户型设计上也存在颇多差异。

　　记者此前探访位于西南五环外的一处商住楼盘时发现，其主打39、45、69平的两到三居精装LOFT户型，从样板房来看，卫生间设计非常狭小、单层层高也比普通住宅要低，且每层都有十多户。

　　李女士购买的商住房也存在类似情况，她说，当时考虑给父母居住就买了30多平米的单层小户型，一梯十几户，感觉就是住公寓。

　　“商住房每层的套房数量普遍要比普通住宅多，现在新建普通住宅商品房一般都是一梯两户或者四户，高端住宅甚至会提供一梯一户的设计”，上述业内人士告诉记者，相比之下，密度大、转租出售频繁、人口流动快是商住房居住体验的普遍特征。

　　【价格】　

　　普宅：每平米房价高　　

　　商住房：同地段均价较低

　　正是由于配套和户型方面的不同，与同一区域内普通住宅相比，商住房在售价上更具优势。

　　以北京房山区长阳地铁站附近楼盘为例，身处五环至六环之间，首开熙悦双子座的商住楼盘均价只有每平米21000元左右；而相同与区域内，中粮万科长阳半岛的普通住宅项目均价已经飙升至每平米38000元以上。

　　李女士称，2013年购入的七克拉三期商住项目，赶上房价高点，每平米均价达到38000元，尽管如此，还是比周边普通住宅价格低了近万元。

　　“同一区域内，商住项目价格会比普通住宅便宜60%左右。”上述安居客经纪人直言。

　　【房贷首付】　

　　普宅：公积金、商贷均可 最低首付20%

　　商住房：只能商贷 一般最低首付50%

　　从现行规定来看，在北京购买首套商品房(普通住宅)且使用公积金贷款的情况下，最低首付比例为20%；商业贷款的最低首付比例为30%。

　　记者拨打北京公积金管理中心客服电话12329咨询得知，目前，在北京购买首套房且使用公积金贷款的情况下，最低首付比例为20%；借款人还清首套房公积金贷款后，再购买二套房的公积金贷款最低首付比例依然为20%。从贷款额度方面，借款申请人购买首套和第二套住房，贷款最高额度分别为120万元、80万元，贷款年限最长30年。

　　不同于普通住宅固定的最低首付额度，商住房首付额度较为“灵活”。近期，北京商住房市场火爆，有不少开发商还打出了“10%”超低首付的噱头来引客。

　　“开发商有时会搞类似签约优惠的活动，先交10%-20%的首付款，完成网签后，剩下的30%-40%首付在3个月内补齐，这种情况在大兴、顺义最为明显。”上述业内人士称，目前，购买商住房不可使用公积金贷款，新房的首付比例一般为总房价的50%，商业贷款年限不超过10年。

　　购买二手商住房则没有最低首付要求，一般会考虑贷款审批额度、房主意愿等因素，最终与中介协商而定。“当时购买二手商住房的首付是30%，不想月供压力太大，就尽力多付了些。”李女士称。

　　【转手费用】

　　普宅：享有契税、增值税征收优惠

　　商住房：多交印花税、土地增值税

　　鉴于购买商住房的群体很多都是以投资为目的，“转手成本”也成为他们关注的焦点。

　　“契税费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，其转让契税税率为3%。”链家地产一位兼有新房和二手房销售经验的中介人员告诉记者。

　　不仅如此，上述中介人员称，商住房交易除了要和普通住宅一样缴纳个税、契税、增值税以外，还要多征收土地增值税和印花税，且不享受满2年后的税费优惠政策。

　　记者从某地产公司咨询得知，目前，北京对商住房征收土地增值税，税率为30%-60%不等，计算公式为：增值额(申报价-扣除项目金)*税率；二手交易的中介费用也比普宅高，所收中介费为房屋总价的8%。

　　相比而言，普通住宅在交易环节则享有契税、增值税等多方面的税收优惠。

　　根据2月22日施行的房地产交易环节契税优惠新政，北京居民个人购买家庭唯一住房，建筑面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；建筑面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　在增值税方面，根据北京地区的现行规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　所谓非普通住房，即建筑面积大于等于144㎡、住宅小区容积率小于1或者实际成交价格高于该区市场指导价的住房，如别墅等。