租金最高可增值2成 北京“商铺改写字楼”成新趋势?

　　每经记者 冯彪

　　随着网终购物日益普遍，实体商铺正受到冲击。7月7日，房地产服务商戴德梁行发布分析报告称，在北京，商铺改造为写字楼已成房地产市场新趋。

　　网购拖累普通商业地产租金？

　　中国网购市场交易规模逐年增长。数据显示，截至2015年，网络交易额为3.8万亿元，增长率为36.2%。预计到2018年，中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%。

　　据戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管严区海介绍，在网购快速发展的局面下，普通商业地产租金增长缓慢。

　　而与之对应的是写字楼租金却在高位保持稳定，而且空置率保持低位。

　　严区海称，从2010年第4季度到2012年第4季度，北京写字楼租金增长了约80%。自2013年开始，北京写字楼租金一直保持稳定。2016年第二季度，北京全市甲级(含顶级)写字楼市场平均租金继续保持坚挺，为每月每平方米378.1元。

　　另外，由于第二季度，北京五大核心商圈暂无新增供应入市，核心区空置率下降0.8个百分点达4.4%。从商圈层面来看，除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席难求，空置率仅为0.8%。

　　写字楼受到互联网冲击较弱

　　戴德梁行北中国区研究部主管魏东向《每日经济新闻》记者表示：“第三产业发展对写字楼的需求量大。但目前，北京核心商圈已经饱和且几乎没有新供应，带动本季度五大核心商圈甲级(含顶级)写字楼市场平均租金环比上升0.5%。”

　　而且，在严区海看来，相对于商铺而言，写字楼管理及运营成本较低，受到互联网的冲击也较为微弱。另外，受营改增政策特点的影响，开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣，开发商不仅改变或提升了自身资产价值，同时避免了因重复纳税带来的多余支出。

　　“直观来看，在租金收益及资产溢价方面，开发商也获得明显收益增长，其中租金收益增加可达10%-20%。因此，‘商改写’可以有效增加业主方的租金收益，有利于缓解北京写字楼的有限供应量。”严区海称。

　　但是在严区海看来，“商改写”也存在一些挑战。例如，从政策层面看，虽然商铺和写字楼均为商业用地，但是，如果当初拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼。另外，“商改写”也需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求，大楼内原有租户的退租，续租工作复杂繁琐。