透视21城新政：楼市显露缩量苗头

　　2016年的“十一”将成为中国楼市又一个历史时刻。国庆期间，地方政府密集发布房地产调控政策。9月30日，北京率先发布“京八条”。随后天津、南京、厦门、深圳、苏州等21个城市相继发布房地产调控政策。

　　尽管政策频出令人眼花缭乱，但实际调控力度不一。前期房价涨幅较大的北京、深圳以及部分二线城市调控力度居前，限贷、限购“组合拳”纷纷出手。多位业内人士表示，各地调控政策密集出台释放了稳定市场预期、抑制投机性需求的信号。四季度热点城市楼市降温、成交量下滑的可能性大增。

　　一线城市大打组合拳

　　本轮房地产调控中，地方政府成为调控政策发布的主体，与因城施策化解房地产库存的思路一致。从调控力度较大的北京、深圳和上海等一线城市看，政策着力点各有差别。

　　“京八条”中最具杀伤力的当属两个针对非普通住宅的首付比例调整：将首套房首付比例提升至35%，非普通自住房比例上涨到40%，二套房比例提高到50%，非普通二套房首付大幅上涨到70%。二套房的认定标准也从2015年商业贷款的“认贷不认房”变为“严格认房”。考虑到北京对于非普通住宅的认定标准，本次调控明确对不同住宅实施差别化首付政策，将使北京“单价10万＋”遍地的现象明显降温，也将有效抑制投机购房行为。记者从北京地区房产中介处了解到，“京八条”中签约时点以网签时间为准，这意味着此前不少尚未网签的非普购房者将面临补缴首付款的压力。

　　前期炒房氛围浓厚的深圳此次出台的调控政策则是限购、限贷均大幅从严，推出的多项细化政策不仅严格规范“离婚”购房行为，还大幅提升投资性购房行为的门槛。本次深圳把非户籍购房资格从3年社保提高到5年社保。针对今年以来，通过离婚、结婚不断地获得购房资格来炒作楼市的现象，深圳规定，对于户籍单身人士（含离异）限购一套住房，成为首个规范“离婚”购房现象的城市。

　　贷款政策方面，深圳对无房有贷款记录者，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。从本次深圳的调控政策来看，炒房的资格和资金门槛大幅提升，炒房行为有望得到遏制。

　　除抑制投机行为外，北京、深圳的调控政策也兼顾满足普通居民住宅需求，均提出了执行“90/70”政策，有利于引导中低价位、中小套型住房的建设，满足普通居民的住房消费。

　　上海市则在10月8日晚公布了“沪六条”调控政策。由于上海已经在3月底发布的楼市新政中加强了限购和提高二套房首付比例，因此在“沪六条”中并未涉及到限购和限贷，主要提出增加土地供应和加强销售环节监管等措施。不过，值得注意的是，“沪六条”中专门对于房地产开发和存量房交易环节的资金来源作出严格限制，新政提出将进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此举说明上海对土地资金的审查力度逐渐加强，有望遏制房企高溢价拍地行为。

　　分析人士指出，今年以来，房地产公司通过交易所发行债券的规模已经接近1万亿元，大量低成本的资金使得房地产公司在竞拍土地时“弹药充足”。考虑到此前有消息称，交易所正考虑出台政策提高房地产公司发行债券的门槛。上海“沪六条”对资金来源的监管政策是否会被其他土地价格高企城市借鉴，值得关注。

　　部分二线城市跟进加码

　　二线城市由于涨幅不一，调控政策力度也不尽相同。目前领涨的16个城市均已发布房地产调控政策，个别领涨城市甚至频打“补丁”进行调控，地方政府通过调控政策引导房地产市场合理发展的意图明显。

　　本轮二线城市涨幅“四小龙”中的合肥、苏州继北京、深圳之后，也开始施行认房又认贷政策。苏州规定对这类家庭申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%，未结清贷款则最低首付款比例由50%调整为80%。合肥规定这类居民家庭最低首付款比例为40%；未结清贷款则最低首付款比例为50%。综合两地在国庆前已经推出的调控政策，合肥、苏州成为了本轮房地产调控中力度居前的城市。

　　在此轮房价上涨中，苏州、天津、无锡等城市房价受周边核心城市（上海、北京）溢出需求推动明显，因此这三地均推出了较为严格的针对外地购房者的限购政策。天津规定在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。

　　部分涨幅不明显但仍面临库存压力的城市发布的调控政策较为灵活，为后续政策留出了一定空间。例如，南昌和东莞的限购政策仅限制了购买二套新建房屋，这意味着这部分购房者仍可以购买二手房。而南宁、惠州等调控政策主要是加强商品房销售管理，严惩开发商违规销售行为等。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从各地政策内容看，除了北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外，其他城市政策力度不如2014年“930”政策前的执行力度（46个城市限购、认房又认贷）。但从出台政策的城市情况看，可以判断，未来会有多个城市，包括属于一线城市辐射区域的城市也会出台调控政策，最后有20至30个城市可能形成本轮调控政策风暴，部分三线城市也可能加入调控行列。

　　热点城市成交量料下降

　　密集调控政策发布后，市场走向如何？在成交量方面，中原地产研究中心统计数据显示，国庆七天假期，全国54个主要城市，网签商品房住宅41801套，远高于之前两年的2.1万套、2.33万套。

　　整体来看，市场成交量刷新高点的主要原因是部分限购城市集中签约。比如，济南的签约量达到了3746套，比2015年同期上涨了294%；东莞的签约量达到了2275套，同比上涨243%；佛山签约成交量达5063套，上涨571%；广州的成交量达到4213套，同比上涨557%。在部分城市集中签约推动下，市场整体成交量同比明显上涨。但在这个背景下，包括南京、武汉、北京、上海等城市的成交量则出现了明显下调。

　　北京市住建委数据显示，9月30日北京市网签住房套数为4704套。10月1日至7日，受假期等因素影响，日网签套数均在700套以下。10月8日，北京住房网上签约套数为1353套，创一周新高。不过，购房合同签订至网签有一定时间滞后，目前的网签数据仍难以全面反映调控效果。

　　张大伟认为，十一期间网签数大多是9月的签约项目，网签数据有一定迟滞。预计调控政策带来的成交量下滑将在10月下旬逐渐反映到签约数据上。此外，从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都出现了前期虚高价格二手房房源大幅降价到市场水平的现象。

　　记者节日期间也了解到，在北京，调控政策的出台使不少购房者出现观望心态，直接影响了节日期间成交量。亚豪机构统计数据显示，2016年国庆7天北京商品住宅（不含保障房与自住房，含商住）共实现成交1154套，日均成交量仅165套，相比9月的日均成交量减少了320套。其中，商住占比高达88%，纯商住宅7天仅签约143套。

　　同时，受二套非普通住宅首付大幅提升影响，北京市场上目前已经出现买方解约或计划解约案例。房地产经纪公司我爱我家称，预计有20%-30%的客户考虑取消或延缓换房计划。以往是房价涨得太快卖方违约，未来可能会出现不少高价房客户违约的现象。

　　不过，价格方面尚未出现掉头向下的趋势。北京链家地产表示，目前北京二手房整体房源供应不多，背靠刚性需求（如学区房、黄金地段）的二手房需求仍较旺盛，挂牌价格稳定，很少有业主主动调低价格。

　　10月8日，人民银行行长周小川表示，近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

　　方正证券宏观分析师任泽平指出，本次房地产调控各地步调一致、态度坚决、政策严厉，并有媒体引导舆论，建议业界重视此次政府调控的决心。判断房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。

　　国泰君安地产首席分析师侯丽科认为，调控政策大量出台将有助于使房地产回归商品属性，短期内成交量将环比下跌。不过，从以往历史来看，货币政策是房价能否迎来阶段性拐点的重要因素。目前经济增长面临压力，货币政策转向难度较大，宜控制地产泡沫进一步增大而不宜主动刺破泡沫。他同时指出，调控政策密集出台，将使前期房地产去库存继而激发投资和开工好转的闭环被打破，开发商热点区域拿地将趋于谨慎。由于2016年地产行业销售高基数，2017年行业投资和销量将面临挑战。（记者张玉洁）

　　东莞 资金流向周边地区

　　随着东莞限购政策出台，火爆了半年多的楼市“气温骤降”。10月9日，东莞市达鑫江滨新城开发有限公司某高管在接受中国证券报记者采访时表示：“政策对于改善型需求的家庭影响较大。目前，东莞建行和农行已经出了差别化住房贷款政策,144平方米以上的非普通住宅首付款提高至六成。即便客户名下没有房产，只要有房贷纪录便视为购买二手房，按照二手房的标准执行相关要求。”

　　本次限购也出台了缓冲政策。据介绍，10月6日之前缴纳定金、签订认购书的客户，购房贷款政策可按10月6日前的相关政策执行。不过，限购政策以新政为准。

　　据悉，目前东莞各大银行新房执行限购限贷政策，二手房执行限贷政策，一手和二手均执行“认房又认贷”政策，需提供东莞市家庭名下住房套数调查结果。

　　前述高管表示，今年2、3月以来，东莞房地产市场量价齐升，“深圳客”是房价上升主要推手。“离深圳较近的区域，80%左右的住宅新盘买家为深圳客户，离深圳较远的区域，深圳客户也占到40%左右。”

　　据介绍，东莞市行政区划为城区和镇构成。靠近深圳的凤岗镇、塘夏镇、黄江镇等区域房价上升较快。“有数据显示，东莞的松山湖新盘住宅成交价格达到3.2万至3.3万每平米。”某业内人士表示，一方面，深圳的房价涨幅太高，出于投资或自住的需求，深圳居民前来东莞购房；另一方面，近年来东莞和深圳间的交通更为便捷，高速费用大幅减免。

　　东莞市民陈先生对记者表示，东莞很多区域的一手房和二手房价格差距较大，其居住的楼盘是2002年开盘的，配套设施较为完善，但房价涨幅较小。今年上半年，小区旁新开发的楼盘开盘1.1万至1.2万元/平方米，开盘当天售罄。“前两天有中介带人看我楼下的房子，问了一下才6500元/平方米。”

　　业内人士表示，尽管从去年10月到今年10月，东莞二手房均价同比上涨接近翻倍，但限购政策执行以后，市场仍可能迎来曙光。此外，存量资金流出为东莞房市近日的另一特点。已在东莞市内拥有多套房产的居民争相前往周边未出台限购政策的地区购房。

　　10月7日、8日，东莞居民刘先生连续两天驱车前往惠州同一楼盘买房。刘先生在接受中国证券报记者采访时表示：“去惠州买房一方面受限购政策的影响，另一方面是怕手中的人民币贬值。对于中年人来说，这次购买的休闲养老地产也是基于自身的度假、旅游需求。”

　　据介绍，刘先生于国庆期间去位于惠州南昆山旅游区附近的一楼盘体验了“休闲养生游”，随行的还有其配偶和友人。该楼盘的投资模式为业主投资产权，业主自住之余交由度假区酒店经营或业主自主经营，租住给游客，赚取“共享住房”的收益。

　　“连续两天去惠州买房并非我自己多次购买，我第一日除了办理购房手续之外，也带朋友过去看房，后来（第二日）则是带同事、朋友去看房。”刘先生对记者表示，他这次购买了一套住宅，成交价格为6500元/平方米，面积为52平方米。除此前一同前去体验的友人购买了一套住宅以外，周围的朋友、同事在得知相关消息后两天内签约20余套。“接下来，我可能还要过去很多次。”刘先生称。（记者蒋洁琼）

　　厦门 需求旺盛 供应有限

　　刘小清是厦门当地一家环保设备上市公司的研发人员。2012年从厦门大学毕业的她，因“贪恋”厦门的阳光、沙滩、海蓝蓝，毅然放弃隔壁城市——漳州的公务员工作，选择在此扎根。

　　如今四年过去，28岁的她却感叹“扎根无望”。“三线城市，一线房价，让人窒息。”刘小清一有空就看看楼市行情，但越看越觉得灰心。

　　像她这样感到无助的年轻人不在少数。中国房地产业协会的统计数据显示，厦门8月住宅均价为34488元/平方米，居全国第4，仅次于北京(48847元/平方米)、深圳(48151元/平方米)、上海(44750元/平方米)。而今年初，这个数据还停留在25173元，厦门平均房价在2016年已累计上涨近万元，涨幅近40%。

　　按照刘小清年均20万元的工资计算，她每年需要付3万元房租，2万元的伙食费，加上杂七杂八的消费，一年差不多能存下来10万块钱。按照当前的房价计算，她一年大概可以买3平方米。

　　“3万多块钱只能买到岛外了，如集美、杏林等偏远郊区。上班要换三趟公交车，再跨过一座跨海大桥。这一价格，和北京六环外的房价也该相当了吧。”刘小清指着她面前的海峡国际社区感慨：“这里一平米六七万，我一年差不多能买1.5平米。”

　　刘小清有些后悔。四十分钟车程的漳州市，老家那些读书成绩普遍不如她的同学，已经过上安逸的日子，那里的江景房不到1万块钱。不过，漳州城里上班族，月平均工资也仅有三千余元。“厦门留不住，漳州回不去。无语。”苦恼的泪水映着城市的灯火无声掉落。

　　中国证券报记者走访发现，厦门岛内年份较近的二手房价格都在四万元以上，湖里区万达广场附近的房子价格最高，价格达到五、六万元，而这些房子在今年年初时单价不过四万多元。

　　自从2015年初厦门全面取消限购政策后，房价高歌猛进，尤其是去年下半年以来，厦门楼市开启新一轮的快速上涨行情。今年上半年，伴随着北京、深圳等一线城市房价迅速上涨，厦门楼市也出现了较大波动。

　　在上一轮限购取消前，厦门商品住宅库存总量达到1083万平方米。当时，有人计算厦门需要35个月时间才能完成去库存。然而，35个月还没有到，2016年8月31日厦门再次宣布限购。

　　此前，厦门房价涨幅甚至可与南京、合肥、苏州一较“高下”。2015年全年厦门市销售量为350万平方米，但这一数字仅在2016上半年就刷到了280万平方米。

　　10月5日，厦门市政府出台调控措施，中心思想是加大土地供应，从严执行限购。

　　“这两个措施，在我看来影响有限。岛内已基本没有新地，岛外能增加多少土地供应，取决于监管决心。至于限购政策，对厦门楼市影响不大。限购政策出台之前，很多开发商就已经开始捂盘。”厦门一位房地产开发商透露。

　　厦门大学管理学院教授戴亦一也表示，开发商捂盘是事实，开发商对房价上涨的预期很大，土地供应又不足，开发商担心把房子卖了无米下锅，所以不主动去办预售证，办了也有可能不开盘。

　　厦门市统计局数据显示，厦门2015年居住土地成交总建筑面积174万平方米，而当年商品住宅销售面积高达350万平方米，成交面积是供应面积的2倍多。在2013年和2014年，厦门楼市的成交面积分别是供应面积的2.7倍和2.28倍。

　　另一位开发商也向中国证券报记者表示，限购政策对厦门影响有限。厦门有“美尽东南”的美誉，因此其楼市对福建乃至整个东南沿海都有很强的吸引力，许多外地投资客愿意在厦门买房，或投资或度假自住，或安享晚年。如今，厦门岛内的中高档住宅，一半以上为“外地客”所有。这样的需求太过旺盛。

　　厦门市国土房产管理局公布的数据显示，2015年厦门市商品住宅购房人群中，本地客群购房117.17万平方米，占33.45％；外地客群购房233.14万平方米，占66.45％，共买了20501套商品住宅。（记者戴小河）

　　抚顺 老张卖房

　　这个国庆节，老张突然说不在北京的儿子家过了，他要赶回抚顺老家卖房子。

　　房子挂在网上一年多，最开始中介电话不断，争着让老张把房钥匙给他们做独家代理。小心的老王都没答应，谁都知道买的没有卖的精，他还是想自己见见买主才放心。刚开始的一个月总有人来电话，房子楼层、朝向、面积、供暖好坏，楼上邻居小孩多大，是否好动，楼门里有没有人养狗，养的什么狗等问题，咨询的人“逼着”老张了解了许多他过去不曾想过的问题。但都是光动嘴，不动真格儿的，没人和老张签单。老张后来有点急了，把房子登记到附近的中介，还学会了上网，在58同城、赶集等网站也挂了单，在自家房子前后窗户上贴了大大的“卖房”俩字和联系电话。但就是这样“海陆空”的轰炸，也往往在一个个具体、细碎的问题后，没了下文。几个月过去，电话都没人打了。老张只是在孙子放寒暑假时在抚顺，平时要帮北京的儿子看孩子。本想着卖个房，一个月怎么也搞定了，没想到搞成了跨年工程。儿子心疼老张，让他把房子降降价。老张说，我要的也不高啊，就是市场价。

　　现在的老张已经是房地产专家了，心里不光惦记自己那套房，简直胸怀天下。杭州限购了，之前的规定是如何如何；济南、深圳房价涨得快，怎样怎样。对当成抚顺房价“风向标”的沈阳，那更是如数家珍。每天人在北京，都盯着看辽宁新闻，听到电视播报沈阳8月房价比上个月只涨了1.79%，不仅有些气短。卖房快一年，沈阳的房价却是罐子里的豆芽儿-—别想涨啊。要知道，沈阳可是东三省的“大城市”，而且买房还能落户口，这样的地方可不多！在别的城市房价都坐上火箭的时候，作为辽宁省会的沈阳房价却涨得像牛一样，简直是蠕动。

　　国庆节，楼下的邻居老李跟老张通了个电话，问他国庆节回老家么，儿子小李要结婚了，想买老张的房，价格就按老张的来。都是知根知底的熟人，也是知根知底的房。老张放下电话第二天就赶回了老家，火速和老邻居签了合同，心里一块石头落了地。老张有点“蓦然回首，那人就在灯火阑珊处”的感觉。“卖房路漫漫，你说他就在楼下，咋就让我等了那么久？”

　　回想老邻居打电话前的一个月也有几个电话问房子，再想想签合同时中介那里人好像不少，他心里有点犯嘀咕：“莫非，房价要大涨了？我之前还给人上课呢，是不是错过行情了？毕竟一直不在老家，没有第一手材料。但想起卖房遭的罪，嗨，还是卖了吧，心里踏实！”（实习记者魏永强）

相关链接：

楼市和股市怎么选？央行的态度是关键
重庆楼市“金九”成交量上涨 开发商发力“银十”
美专家认为中国楼市疯涨背后凸显经济转型重要性
20城市楼市限购 地产投资投机需求或受抑制
南京楼市限购再“加码” 单身居民限购一套住房