调控风急楼市降温初现 新房二手房价格齐落

　　限购！限贷！在这个不寻常的国庆假期里成了刷屏热词。

　　9月30日至10月9日，几乎每天都有新的城市出台楼市调控政策，到目前已有北京、上海、南京等19个城市启动了“双限”政策，有的还在不断加码。

　　密集调控直接影响了购房者的预期。各地官网的新房销售数据显示，除杭州、苏州等个别城市逆势上涨外，大多数城市新房成交量环比出现了40%左右的下跌，其中，“楼市四小龙”中有3个城市呈现断崖式下跌。

　　多城连锁反应 成交量下跌

　　南京10月1日的认购量还高达498套，但10月5日晚出台升级版“双限”政策后，10月6日和10月7日的认购量就急跌至29套和33套。据统计，10月1日至10月9日，南京共认购商品住房1445套，成交1601套，创五年来同期的最低值，而这一认购数据，甚至连去年的一半都不到。

　　厦门的楼市同样是一片冷清。10月1日至10月7日，厦门一手房成交量仅为143套，同比下跌65.38%。一手住宅成交32套，同比下跌88.89%，日均成交不足5套，创下近6年来最低值，10月3日那天甚至出现“零成交”。而9月份，厦门共计成交一手住宅673套，比今年8月的817套减少了144套。至此，厦门一手住宅成交量已连续5个月下滑，并且有一周不如一周之势。厦门网上房地产最新数据显示，10月8日，一手房网签数仅为90套。

　　北京的新房成交量也在急速下跌。10月1日至10月7日，北京新房（不含保障房与自住房）累计成交1154套，日均成交量仅165套，相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套，相比9月的日均成交量减少了320套。而在这1154套中，商住占比高达88%，纯新建住宅仅签约143套。10月8日，新房网上签约量继续处于低位，为183套。

　　深圳楼市在加码“双限”之后，单日成交量最低降至个位数。10月1日，深圳楼市成交数据还在246套，10月2日降至12套，到10月3日，成交套数仅8套。而10月4日新政发布当天，网签成交飙升到180套，10月5日为103套，10月6日、10月7日又回落至两位数。

　　济南新房的成交量则是“从高空跌到谷底”。10月2日最高1765套，当晚“限购限贷”政策出台，10月3日开始网签量就大幅缩减，呈跳崖式下跌，到10月7日成交量仅为230套。

　　“日光盘”匿迹 抢购客缩量

　　南京楼市调控不断升级，投资型购房需求大幅下滑，新房火热程度快速降温，此前逢开盘必日光的现象自“双限”之后尚未再现。

　　江宁区是目前南京楼市里楼盘最多的区域，新盘也占了很大的份额。新政后的江宁，客户量总体减少约五成，在上坊片区的东城金茂悦，一位置业顾问告诉记者，“客户量少了近六成，但由于加推数量只有135套，所以还是较快卖完了。”

　　作为南京南站的主力楼盘，绿地玉晖和旭辉铂悦秦淮等几个楼盘的客户量也急速减少。一些项目已经把之前所有定存客户的钱退掉了，置业顾问说道：“流失客户大概在三成左右，主要为投资客。”

　　江北新区是南京市新热点，也是很多投资客争相抢占的地方。但在新政之后，很多楼盘的客户量减少五成。一大型房企的置业顾问告诉记者，“项目由原先四五人抢一套房，目前只要是符合购买政策的，基本都可以买到房了，客户量直接就减少一半。”

　　和其他板块的降温相比，南京河西南板块却受影响不大，一些楼盘依旧被疯抢。10月9日，记者先后来到老盘正荣润峯和纯新盘金地中心风华，发现购房客依旧络绎不绝。正荣润峯置业顾问告诉记者，登记购房的人虽然比以前少很多，但一套房估计还有三四个人抢。金地中心风华置业顾问告诉记者，在“双限”之后，有1000多组退出，但目前仍有1000多组的排号。

　　新房二手房价格齐落

　　一般来说，每有调控政策施行，总是量先于价产生变化，但苏州是价“跌”在先，量跌在后。

　　苏州市住建局网站上的“苏州市区商品住房成交均价走势图”显示，新政出台前的10月1日和2日，房价冲至2.2万元/平方米左右的高点，但10月3日政策出台当天房价就回落到1.9万元/平方米左右，到10月6日，房价“跌”至1.3万元/平方米左右。而国庆假日期间，苏州商品房成交3025套，同比上升了128.65%。

　　业内人士告诉记者，苏州的“双限”执行得非常严格，不仅将外地购房人“挤出”，也影响了高端楼盘的销售。而价位适中的楼盘成为当地自住者的首选，这在一定程度上拉低了苏州市新房的销售均价。9月份，苏州新房成交6000套，环比增长14.28%；而新房成交均价为19410元/平方米，环比下降3.06%。

　　不过，苏州这种价跌的情况没能继续。10月8日和10月9日，又反弹至每平方米1.6万元左右。而新房成交量却出现回落。10月8日住宅成交124套，比前一日成交减少217套，降幅为63.64%，成交面积12988.02平方米，比前一日交易减少27750.32平方米，降幅68.12%。10月9日，住宅成交套数大跌至93套，成交面积跌至9444.99平方米。

　　强力监管之下，南京河西备受追捧的仁恒江湾城四期近期将推最后两幢楼，其房价仍将参照此前划定的4.5万元单价“红线”制定，比该楼盘二手房单价低出2万多元，购房门槛降至900万元起。河西南曾炙手可热的学区房楼盘佳兆业城市广场，将于本月加推房源，售价也将参照之前划定的3.5万元限价“红线”来定，比该楼盘目前二手房单价低出约1万元。

　　新房价格涨不上去，加之“双限”高悬，高档小区的二手房价格也有望应声而落。南京麒麟板块的部分二手房价格从每平方米2.5万元降到2.2万元，总价下调5万元至8万元的比比皆是。据房产中介分析，主要是业主担心房价下跌，想尽快出手去投资别处。

　　随着调控政策陆续落实，更多的购房者、投资客会陷入观望当中，暂时不会入市，而一些对后市不乐观的抢跑楼盘或会降价出货，一些利用杠杆炒房的投资客已开始着急出手。

　　业内人士表示，“银十”肯定不再火爆，楼市已明显降温，并趋于理性。新房和二手房的交易量一旦萎缩，或将挤出部分区域、楼盘的价格水分。“双限”的真实效果如何，还有待时间进一步检验。

相关链接：

透视21城新政：楼市显露缩量苗头
一周财经：20城市楼市限购 支付宝微信转账将限笔数
楼市和股市怎么选？央行的态度是关键
重庆楼市“金九”成交量上涨 开发商发力“银十”
美专家认为中国楼市疯涨背后凸显经济转型重要性